廣東
去年五一前夕才入市的保利天奕，現在已經在賣第3期了。
如此驚人的推貨速度，也實實在在地說明，保利天奕的銷售業績一點也不虛。
去年，保利天奕以58.2億元的成交金額、489套網簽、71791㎡成交面積，拿到海珠區年度成交金額、套數、面積三項第一。要知道，項目從4月底開盤算起，統計周期只有8個月。
今年上半年，它繼續排在海珠區網簽金額榜首。
目前全盤約950套，還剩250套左右，如果按現有流速推算，年底大概率就清盤了。
為什么項目能賣得動？
地段當然是基礎，琶洲的產業底子不用多說，3.6萬家數字企業、16萬科創人才，騰訊、阿里、抖音等35家頭部總部落地。2025年琶洲試驗區營收突破4500億。
土拍市場也在印證這種價值共識，上個月，琶洲中二區208地塊出讓，7家房企參與，經過88輪競價，越秀以超6萬元/㎡的樓面價拿下，直接進入廣州地價歷史前三。
而天奕是2024年10月拿的地，樓面價約4.3萬/㎡，兩年時間，同板塊的地價差了2萬多。
除了地段之外，保利天奕更能打動人的，是其所呈現的確定性。
就比如配套，天奕的做法是前置兌現。
主路橋貫通，周邊路網成型，項目3.5萬方商業已落地，港澳子弟學校今年3月正式開學，約2500㎡的下沉會所去年就開始運營，現在已經有很多業主自發預約使用，這些都是現在去就能看到、能使用的實景，無須再等待。
又比如產品層面，全盤容積率2.5，全南板樓，南北對流，獨梯獨戶，雙主套，這些配置在核心區短時間也基本很難再超越。
這種稀缺性，本身也代表著一種不用擔心產品過時的安心感。
地段、配套、產品三個維度的確定性疊加，讓天奕在琶洲1000-1500萬總價段里，成為一個很難繞開的選項。
如今到了最新推的3期，又會有什么變化？
3期是整個項目的收官組團，一共6棟樓，約290套，跟前兩期相比，有幾個變化值得關注。
一是圈層門檻提高了。
3期全系四房雙主套起步，主力戶型約140-148㎡，另外還有少量135㎡和180㎡，全部是四房三衛、雙套房設計。
門檻抬升之后，整個組團的家庭結構、購買力層級會更趨同。
二是園林面積和規劃都有升級。
3期雖然只有6棟樓，但園林面積做到了約1.2萬方，戶均綠地將近40㎡，整體排布比較規整，中央留出了中軸園林。
設計上對標了曼谷暹羅、巴厘島等度假酒店的造園手法，規劃了五重主題景觀，目前已實景開放了是曼谷暹羅熱帶水景和巴厘浮橋花園兩個區域。
三是戶型細節進一步改善。
主力加推的B7棟，約145-148㎡，最大的亮點是私家陽光電梯廳，電梯出來后是一個獨立空間，能采光、能通風，帶可開啟窗戶，這意味著在進家門之前，業主多了一個可使用的外玄關，放鞋柜、嬰兒車、高爾夫球包都行。
另外B5棟的180㎡樓王，全盤只有30套，高區視野開闊，周邊建筑高度較低，頂層視野基本沒有遮擋。
值得一提的是，這個戶型用的是全新法式滿裝交標，與一期二期的素雅風格有較大差異，設計更偏華麗和線條感。
價格方面，三期主力145-148㎡總價約1150-1200萬，單價約8-8.5萬/㎡。180㎡總價約1600萬，單價約8.5萬/㎡。
對比一下剛出讓的琶洲208地塊，未來售價大概率10萬+，保利天悅二手早已超過10萬/㎡，天奕在琶洲核心區，目前是千萬級改善產品里門檻相對較低的選擇。
在今天的媒體見面會，保利方也表示正在密切關注項目相鄰的琶洲401地塊。這塊地帶有教育用地，如果能拿下，那天奕又將迎來從項目到微型城市的蛻變。
當然，這塊地的地價不會低，不具備天奕的地價成本優勢。
對于買家而言，如果你在關注琶洲，預算在1000-1500萬之間，想找一個地段有支撐、配套已兌現、產品有誠意的項目，天奕3期值得重點考慮。
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