抖音、京東、拼多多，集體買地蓋樓

來源：市場資訊

（來源：電商派Pro）

沒想到，電商的盡頭是房地產。

出品 | 電商派Pro 作者 | 小孟

從去年開始，大廠掀起一股買樓買地風潮。到了今年，這股風愈演愈烈，就連拼多多都開始買樓了，而且一買就是兩棟。

要知道，當一向租房的拼多多也開始掃貨，意味著電商行業的風向是真的變了。

眾所周知，拼多多自2015年創業以來，十年零自持樓宇，辦公全靠租賃。其位于上海金虹橋國際中心的全球總部也僅為租賃使用，企業固定資產支出長期處于低位。

這帶來的結果是現金流極度充裕，2026年第一季度其現金儲備超過4300億元。說它是"最強守財奴"，一點不夸張。

而且拼多多一向"恪守本分"，埋頭于主營業務的效率提升，不盲目擴張，也不被行業的風吹草動裹挾。在外賣大戰等各種激烈競爭中，它始終保持著近乎固執的冷靜。

但就是這樣一家公司，如今短短兩個月內兩次出手買樓，徹底打破了十年鐵律。

其中，第一棟樓在雄安，從注冊公司到入駐不到兩個月，過程絲滑，節奏迅猛。

據了解，拼多多5月27日成立新公司，首期注資5億元；6月中旬首批150名新員工入職，并公布計劃提供就業崗位超5000個；6月16日與雄安新區管委會簽署《數字服務戰略合作框架協議》；6月21日與中國電建簽約，整體購置雄安·電建智匯城數字新消費電商產業園內的一棟辦公樓，預計7月底投入使用；目前，入職員工已超1200人。

第二棟樓在上海。日前，拼多多斥巨資購入位于浦東陸家嘴核心區的星展銀行大廈。

據了解，該大廈2009年竣工，共19層，總建筑面積約4.6萬平方米，標準層面積2600平方米，距地鐵2號線陸家嘴站步行僅幾分鐘，周邊環繞著上海國金中心、正大廣場等地標。知情人士透露，該次交易金額大概是33億元。

兩棟樓放在一起看，拼多多的邏輯很清晰。

雄安那棟，落在國家級新區，職能聚焦于大數據處理、云服務運維、平臺合規治理等中后臺業務，有政策紅利；陸家嘴這棟，扎在上海金融中心的心臟地帶，有核心區位的資產價值。

可見，拼多多的重資產化，已經不是小心翼翼的戰略試探，而是有預謀的轉向。

在拼多多出手的同時，京東和字節也在今年砸下重金，各自落子。

字節跳動是三家之中在地產領域動作最為兇猛的一家。

2月3日，旗下公司以28億元底價競得北京海淀區藍景麗家地塊，用地規模約3.95萬平方米，建筑面積約9.68萬平方米，將打造"抖音集團數字經濟產業園"，規劃4200個工位和288間酒店客房，全部自持20年。目前，"抖音集團數字經濟產業園及配套項目"已入選2026年北京市300項重點工程。

僅一個多月后，又以33.05億元摘得海淀區學院路雙泉堡地塊，緊鄰清華、北大及周邊百余家科研院所，單位建筑面積年收入門檻不低于6億元/萬平方米/年，或對區級財政的貢獻不低于1200萬元/萬平方米/年，產業方向鎖定人工智能、集成電路、腦機接口等前沿硬科技領域。

圖源：北京市規劃和自然資源委員會官網

對于字節來說，這種大規模買地有著特殊的長期價值。當AI大模型訓練、人形機器人、云計算成為新的增長引擎，傳統租賃寫字樓已經遠遠不夠用了。

這些技術對供電容量、樓板承重、管線鋪設、安全等級有極高的定制化要求，普通辦公樓根本承載不了。本質上，這是在為"硬科技轉型"建設專屬的物理基礎設施。

回顧歷史，字節跳動自2019年起大規模布局不動產，六年間買樓買地總投入已超300億元，總建筑面積約157萬平方米。

除了辦公研發用地，甚至還在北京朝陽拿下一塊醫院用地，規劃建設800張床位的三級綜合中外合資醫院。字節的資產版圖，早已超出了互聯網公司的傳統邊界。

京東則在2026年4月開啟了密集的購地動作。

4月20日，以6.63億元底價拿下杭州錢江世紀城核心區沿江商業用地，建面約11.83萬平方米，計劃總投資約20億元，打造集辦公、科技、京東MALL于一體的浙江區域中心總部，入駐員工超4000人，要求100%整體持有40年不得轉讓。

圖源：浙江省自然資源智慧交易服務平臺

次日又以17.57億元底價競得北京亦莊新城兩宗商業金融用地，緊鄰總部，用于總部擴容。

不止于此，京東近期還擬以7.5億港元購入香港油麻地的海景絲麗酒店。該酒店地理位置優越，鄰近地鐵站及香港理工大學等多所高校，目前正被改造為學生宿舍。據了解，客房總量約為268間，預計2026年下半年完成剩余76間客房的轉換。出售方遠東發展將繼續作為項目管理人運營該物業三年，每年保證收入4500萬港元。

從頂級寫字樓到學生宿舍，京東的資產觸角越伸越廣。

杭州地塊整合的是零售、物流、健康、科技等多元業務，目標是區域中心而非單純的倉庫；亦莊地塊服務于總部擴容而非物流擴張；香港酒店則是穩定的現金流資產，疊加學生群體這一年輕高頻消費場景，理論上可與京東的電商與末端配送形成協同。

京東正在把重資產的版圖從流通環節延伸到產研環節，再延伸到生活消費場景。當電商競爭進入AI驅動和即時零售階段，物流速度不再是唯一壁壘，供應鏈上游的數字化改造和區域市場的深度運營，同樣需要物理載體來支撐。

總的來看，除了各自特殊的戰略考量，大廠們密集買地，還有一些共同的原因。

首先是財務上的硬賬。

當一家企業擁有數萬甚至十余萬員工，年租金支出動輒數十億元，租還是買就不再是偏好問題，而是一道嚴肅的財務決策。

互聯網行業告別了高增長時代，浮動且龐大的租金支出成為不可忽視的成本變量。將不確定的長期租金轉化為確定的固定資產，既能鎖定長期成本，又能在折舊攤銷中獲得稅務優化空間，還能享受核心城市不動產的長期增值收益。

其次，時機到了。

商業地產市場經歷深度調整后，核心資產的性價比已大幅提升。推動這一輪增長的主力，正從過去的外資機構和私募基金，轉變為現金流充裕的實體企業。大廠們以自有資金在市場低位果斷布局，既規避了高杠桿風險，又獲得了以合理成本鎖定核心區位的戰略窗口。

還有一個更宏觀的視角值得注意。

當北京海淀區以"年收入門檻不低于6億元/萬平方米/年"而非高土地溢價作為供地標準，杭州錢江世紀城要求競買方2026年至2030年連續五年位列世界500強，雄安新區以"數字+消費"主題樓宇精準匹配入駐企業。

這些跡象表明，中國核心城市的增長邏輯正在發生根本性轉變，從過去對房地產的依賴轉向對產業與創新驅動的追求。

回看過去十年的電商敘事，輕資產曾經是互聯網顛覆傳統零售的核心論據——沒有門店、沒有庫存、沒有物流車隊，用代碼和流量就能重構整個商業世界。

但今天，頭部電商平臺集體購地買樓的行為，親手宣告了這個敘事的終結。一個新的共識正在形成：在一個供應鏈深度決定用戶體驗的時代，資產需要恰到好處地重。電商的終局競爭，不只在云端，還在地上。