平谷新城新增臨鐵宅地，容積率與限高對應關系引爭議

北京進深 徐迪 7月17日，平谷新城PG00-0102-0109等地塊規綜方案公眾參與意見采信情況通告。

該方案于6月9日-7月8日進行公示，規劃編制單位為北京清華同衡規劃設計研究院有限公司。

公示期間共收到3條反饋意見，主要涉及規劃條件擬定的合規性、項目審批的合法性及軌道站點周邊指標投放相關問題。

1、關于該地塊規劃條件對應關系不符合《城市居住區規劃設計標準》（GB50180-2018）第4.0.2條相關規定的問題。

公眾反饋意見：PG00-0102-0109地塊規劃用途為住宅用地，其容積率與綠地率、建筑限高對應關系不符合《城市居住區規劃設計標準》（GB50180-2018）第4.0.2條（強制性條文）關于相關指標對應關系的規定。地塊規劃編制不符合技術標準強制性條文規定，是否可行？是否有可突破強制性條文規定的依據？

規劃編制單位意見：

一是該地塊位于平谷新城規劃02街區，在經北京市規劃和自然資源委員會批復的《北京平谷區平谷新城PG00-0102街區控制性詳細規劃（街區層面）（2020年-2035年）》（以下簡稱“02街區控制性詳細規劃”）中，該地塊位于居住主導功能區，規劃基準高度為60米（上限管控），現階段規劃條件滿足02街區控制性詳細規劃的相關要求。

二是2025年3月住房和城鄉建設部發布了《住宅項目規范》（GB 55038-2025），其中條款4.1.2中明確新建住宅建筑的層高不應低于3米，較《住宅設計規范》（GB50096-2011）中條款5.5.1住宅層高宜為2.8米有所提升，或對整體建筑高度造成一定影響。

三是為了促進平谷區住宅建設高質量發展，保障和提升居民基本住房條件和居住環境，擬定規劃條件時參照了《北京市平原多點地區“好房子”規劃管理相關技術要點（試行）》中關于“建筑高度局部彈性管控，允許建筑高度局部上浮一檔”的具體要求。

綜合以上考慮，為了適配建筑設計階段相對靈活的空間需求，擬定了該地塊規劃條件。

規自委平谷分局意見：

雙方意見均予以采信。當前為規劃綜合實施方案公示階段，我分局將在后續審查報批階段對建筑高度等規劃條件進行優化，確保與容積率指標適配，并嚴格按照相關法律法規、規范和標準使用各類政策，做好建筑設計方案審查及相關審批。

2、關于該地塊非法占用合法宅基地的問題。

規劃編制單位意見：

一是該地塊位于平谷新城規劃02街區，在經北京市規劃和自然資源委員會批復的《北京平谷區平谷新城PG00-0102街區控制性詳細規劃（街區層面）（2020年-2035年）》，該地塊位于居住主導功能區。根據《中華人民共和國城鄉規劃法》第一章第七條，第九條之規定，經依法批準的城鄉規劃，是城鄉建設和規劃管理的依據，未經法定程序不得修改。任何單位和個人都應當遵守經依法批準并公布的城鄉規劃，服從規劃管理，并有權就涉及其利害關系的建設活動是否符合規劃的要求向城鄉規劃主管部門查詢。

二是該地塊所屬土地一級開發項目已于2024年9月取得北京市發改委《關于重新審批二號地（二期）土地一級開發項目建議書（代可行性研究報告）的批復》，并于2025年7月取得《關于平谷區二〇二五年度批次（平谷二號地二期土地一級開發項目）建設用地的批復》，相關工作的開展于法有據。

規自委平谷分局意見：經核查，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國土地管理法》（2019修正）、《中華人民共和國土地管理法實施條例》（2021修訂）及《北京市城鄉規劃條例》相關要求，平谷區政府依法依規開展并完成了該宗地的農用地轉用和土地征收工作。規劃編制單位意見屬實，予以采信。

3、關于平谷區認真學習市級軌道微中心相關管理辦法的建議。

公眾反饋意見：2025年北京規自委印發《北京市軌道一體化專項指標投放管理辦法（試行）》及《北京市軌道微中心名錄（2025年）》的通知，定義軌道站點300米范圍為一體化核心范圍，鼓勵提高開發強度，提升軌道投資規模效益。平谷站名列全市軌道微中心之一，定位為區域級微中心，鼓勵開發強度為街區平均強度的1.4倍。

建議平谷區積極申請城市更新專項指標、重大項目專項指標。在平谷微中心范圍內，規劃布局禁得起歷史考驗的項目，不要辜負平谷人民對軌道上平谷新城的向往。該地塊處于平谷站一體化核心范圍內，規劃單純住宅用地，且容積率只有1.6，不符合區域級軌道微中心核心控制區的要求，不符合平谷人民的共同利益，希望平谷認真學習北京市微中心相關管理辦法，用好用足市級政策，建設服務平谷人民的微中心。

規劃編制單位意見：《北京平谷區平谷新城PG00-0102街區控制性詳細規劃（街區層面）（2020年-2035年）》于2022年4月取得北京市規劃自然資源委批復，街區總面積為329.2公頃，總建筑規模約338.7萬平方米，平均毛容積率約為1.03，整體開發強度較低。

根據2025年10月北京市規劃和自然資源委印發的《北京市軌道一體化專項指標投放管理辦法（試行）》相關要求，一體化核心范圍內毛容積率需達到街區平均毛容積率1.2倍以上；鼓勵區域級站點一體化核心范圍內毛容積率達到街區平均毛容積率1.4倍以上。

本次公示地塊位于軌道交通區域級站點一體化核心范圍，經測算該范圍毛容積率約為1.43，滿足上述文件要求及鼓勵支持方向。

規自委平谷分局意見：

關于該地塊容積率指標設定方面,符合已批02街區控制性詳細規劃及《北京市軌道一體化專項指標投放管理辦法（試行）》（以下簡稱“辦法”）相關要求，規劃編制單位意見屬實，予以采信。在專項指標申請方面，“辦法”中明確指標投放對象為軌道一體化綜合開發項目、軌道一體化城市更新項目及軌道一體化重大項目。后續我分局將按照“辦法”相關要求，結合我區開發建設計劃及具體建設內容，持續做好建筑規模指標管理，依法依規開展相關審批工作，感謝您的關注與建議。

6月9日，平谷區平谷新城PG00-0102-0109等地塊規劃綜合實施方案公示。

用地位于平谷區平谷新城規劃02街區，東至規劃谷芳西路、西至規劃谷瑞路、北至規劃賈各莊街、南至北環路。

用地面積約3.03公頃，其中：

0109為二類城鎮住宅用地，占地1.98公頃，地上建筑規模約3.17萬平方米，容積率1.6，限高45米。

地形規整，東西面寬資源優秀。建筑密度30%，綠地率30%。

0103為公園綠地，占地1.05公頃，呈L型，位于住宅用地的西、南側。

位置上，地塊緊鄰在建的地鐵22號線平谷站，周邊路網成熟，可快速接入京平高速、順平路等城市主干道。

毗鄰洳河景觀帶，周邊有濱河森林公園、人民公園、閱景公園等生態公園，此外還有平谷博物館、平谷體育中心等人文設施。

生活配套，商業方面，萬德福廣場、華聯購物中心等現有商業設施可滿足日常消費需求。

周邊有平谷六小、平谷五中、北大培文幼兒園等中小學及幼兒園，教育資源豐富。同時，平谷新城正在推進國農港學校等重大項目落地，未來教育配套將進一步升級。

平谷區醫院（三級綜合公立醫院）、平谷中醫院（三甲醫院）、平谷區婦幼保健醫院均在服務范圍內，醫療資源充足。

板塊內樓盤眾多，包括北京城建樂知筑、京投璟悅府等。

其中樂知筑是平谷新城核心區的代表性住宅項目，面積段79-130平米，共884戶，2023年10月底交付。

該項目曾因回遷安置房采光問題引發公眾關注，后經調整設計方案，由原17層降為12-15層，確保了日照合規。

賈各莊回遷安置房，是平谷首個“自主騰退”模式整村搬遷項目，旨在改善原住民居住條件，與新建商品房形成“新舊共生”的社區格局。

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