內蒙古
2021年盛夏被搶到14萬/平的上海靜安府，2025年底一套西區93平三房法拍，成交單價8.53萬。 三年時間千萬級房產賬面蒸發近500萬，曾經業主群天天聊私校、久光日料、長三角度假的"新靜安神盤"，最近半年群里最常彈的，是中介發的低價網簽截圖。
靜安府是華發和華潤2017年拿地、2020年入市的超級大盤，當時正趕原閘北和老靜安合并的"新靜安"敘事最熱的節點，大寧被劃成核心腹地，開盤均價8.5萬/平，2021年巔峰期二手成交摸到13.5到14萬/平。
買進去的多是35到45歲的新中產，要么是靜安嘉里、恒隆寫字樓里的外企高管，要么是大廠拿期權技術崗，大多985或者海歸背景。 當時算過賬，月供背6到7萬，加國際學校學費、日常開銷，覺得年薪漲幅能覆蓋，買的也不只是房，是想拿一張"靜安圈層"的入場券。
2023年下半年二手房整體轉涼，小區里有過"掛牌單價不低于11萬"的提議，沒維持住。 先撐不住的是現金流端，這兩年互聯網大廠優化、外企收縮中國區業務、金融圈限薪退薪，之前有個大廠技術總監年薪150萬，被裁之后月供7萬加國際學校2萬，存款撐不過半年，只能偷偷找中介，降150萬急出。
第一套低價成交出來，后面的買家就拿著價等，既然8.5萬有人肯賣，就沒人情愿花10萬接。 業主之前抱的"抱團保價"心思，抵不過銀行催款短信實在。
再說大寧本身的底子，之前漲的時候沒人細摳。 論學區，大寧國際的分校正經不錯，但比徐匯、黃浦沉淀了百年的老牌名校還是差一截；街上都是寬馬路和新商場，沒有老靜安梧桐區的海派味兒；更關鍵的是大寧本身是居住和消費地，不是陸家嘴、張江那種自己造血的產業城，住這兒的人大多是去別的區域上班，回來睡覺消費。
之前的成交價，其實是疊了"合并溢價""學區溢價""階層焦慮溢價"三層，現在這三層慢慢擠掉，價就往回落到居住屬性本身的中樞。
2026年的情況也沒法說死，就擺公開數據：5月上海二手房網簽2.8萬套，是近6年同期最高，但全市均價從5.8萬掉到5.2萬，量基本是靠降價換的。 靜安府現在二手掛牌價在8.4到9.5萬/平晃，西區99平三房月租1.35到1.9萬，算下來租售比1.6到2.2個點，不算高。
2026年上半年上海有國企按評估價收核心區二手的動作，用來做價格錨，之前8.5萬的法拍價，現在是急售戶的參考線。
現在手里攥1000萬現金的人，要么選接這種核心區次新降價的盤，要么攥著等，各有各的算法。 2021年13萬接盤的業主，現在浮虧400萬上下，是割肉換現金流，還是扛著等，也沒標準答案。
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