北京買房：理清思路，購房建議1949

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

石景山的南宮嘉園對口學(xué)校是人大附石景山學(xué)校，算不算學(xué)區(qū)房？房價當(dāng)然不貴，應(yīng)該是附近最便宜的，100多萬能買兩居，就是不知道值不值。

A：

1、南宮嘉園，從居住角度講肯定值啊。這小區(qū)的性質(zhì)本來就是保障房，其中有兩限房和公租房，還有一部分回遷房和安置房吧，反正都是自住為主的，經(jīng)濟實惠，居住的性價比相對高。

這從租售比也可以看出來。這地段兒的兩居室坪效租金應(yīng)該是每月每平50塊錢。2萬多一平，租售比在500左右或以下了，性價比相當(dāng)?shù)母撸饨鹗找媛室哺摺?/p>

2、不過多說一句，這種房就是自住為主才合適，其他角度的期望值就別太高了，否則次新房也不會這價格。

3、不算學(xué)區(qū)房，因為人大附石景山的成績雖然不錯，但在石景山只能排第二梯隊，算中上吧，放到東西海也就是中等了。所以這里不太受家長們追捧，房子也就沒被炒出溢價。這還是從租售比就能看出來，學(xué)區(qū)房老破小一般都得在700左右呢，次新房更高。

4、簡單就這情況，看您家的主要需求選擇吧。

僅供參考。

借網(wǎng)友的話題聊幾句“南宮”。北京其實有三個南宮，分別在豐臺，大興和石景山。

石景山這個南宮的宮殿，指的其實就是隆恩寺，或者說是包括隆恩寺在內(nèi)的陵園，主人是阿巴泰家族。阿巴泰是滿清的開國勛貴，但不是鐵帽子王，就因為他不是努爾哈赤的嫡子，而是庶出。

隆恩寺的主人是明朝大宦官王振，就是慫恿明英宗朱祁鎮(zhèn)御駕親征的那個。結(jié)果兵敗土木堡，王振死于亂軍之中，據(jù)說是被將士們給鋤奸了。這隆恩寺是王振在生前弄的家廟，但死后他被復(fù)辟的皇帝又在祿米倉又給弄了個家廟，就是現(xiàn)在的智化寺。

滿清進(jìn)京之后據(jù)說是隆恩寺已經(jīng)破敗，所以給圈成了王爺墳。之所以叫南宮，據(jù)說就是因為陵墓地宮在隆恩寺之南，因此得了這個俗稱。

前幾年有個盜墓案子，據(jù)說是幾個盜墓賊看上了南宮，于是就夜里挖掘。但他們的情報工作搜集的不細(xì)致，不知道旁邊有個部隊大院，而且住戶有很大一部分都曾經(jīng)是工程兵。搞工程的對施工聲音很敏感，那盜墓賊就被舉報了唄。

另外的兩個南宮，其中大興的這個是南海子的東南角，是皇家行宮，南苑四宮之一。另外三個角分別是新宮、舊宮和團(tuán)河行宮。現(xiàn)在南宮基本沒了，但還有南宮村。

豐臺的南宮在王佐，地名據(jù)說跟宮殿無關(guān)，而是最早的地主姓“公或?qū)m”，然后幾百年過去也不知怎么的就傳承為“南宮”了……

二

Q:

網(wǎng)友說他被“京郊小院”的廣告吸引了。占地200多平建面150的院子，20年租金才不到100萬，每年幾萬塊錢就弄個養(yǎng)老別墅多劃算啊。而且不僅是院子里面就養(yǎng)花種菜的地方，院外的村里更是有的是土地，千兒八百一畝就能租到，分分鐘實現(xiàn)自己的田園耕讀夢。但這現(xiàn)實嗎？

A：

1、理論上沒什么不現(xiàn)實的，人家當(dāng)?shù)厝硕甲×硕嗌佥呑恿耍瑥纳罱嵌瓤隙ㄊ悄軡M足基礎(chǔ)需求。

2、不過畢竟是在城里生活慣了的，到農(nóng)村多多少少都會有些不習(xí)慣，需要逐步適應(yīng)。另外也有一些前期考察時需要注意的，比如最好買帶燃?xì)夂团盼酃艿赖模∨问揭惨欢疾旌茫駝t又麻煩又累還多花錢。

另外村里能拿出來蓋房出租的地方一般都相對偏遠(yuǎn)，否則早被村民當(dāng)宅基地了。這種地方肯定安靜，但到了夜里也可能靜的可怕。前些年我住過幾天，開始還行，兩天后為了聽點動靜只好整天開著電視，寂寞的我都想給新聞聯(lián)播捧哏了。

另外村民未必對外來者友好，畢竟您交的房租指不定落誰兜里了，但拿走的卻是全村的資源。而且村莊是個封閉的小社會，為了面子和一點兒利益或許會生出很多事端。

3、另外還有一點，種地這事兒是看上去很美的，但所有贊美或羨慕田園生活的，絕大多數(shù)都是沒真正種過地的。

雖然現(xiàn)在不至于“鋤禾日當(dāng)午，汗滴禾下土”了，但也不可能全部機械化和雇人，那自己種地的辛苦就避免不了了。在小區(qū)里種個十平米的菜園子或許很愜意，但如果是一畝地甚至幾畝地，那辛苦和難度可不是同比例上升，而是指數(shù)級的。

我家?guī)Ш⒆芋w驗過幾次干農(nóng)活兒，一次間苗，一次收麥，孩子玩兒的挺開心，我是干了半天躺了三天，太tm累了。前兩年是幫著朋友鋪大棚+塑料薄膜，我也就干了200平吧，吃了至少50個餃子，然后回家又躺了三天。還有一次在南方插秧，我就干了半小時就不行了，那腰感覺要斷掉似的。

所以最好先體驗一下，小面積+短時間的農(nóng)活兒，和大面積常年的耕作是完全不一樣的感受。真要是農(nóng)村很愜意，那當(dāng)年就沒人愿意進(jìn)城打工了。

4、總之吧，田園牧歌是很多人的理想，但很多浪漫其實都是文人們的站著說話不腰疼。而真實的勞動雖然光榮，但從來都很辛苦，否則也就沒人歌頌了。

再有最好也是短租個小院試試，經(jīng)歷過一年的寒暑之后再說是否長租。否則一旦租下，再想退租那就是找茬兒打架了，您未必干的過當(dāng)?shù)厝恕?/p>

僅供參考。

三

Q:

看了您的文章才知道我也是被**給坑了，他們也是跟我信誓旦旦的保證房子沒任何問題。但入住才知道樓上家的孩子是自閉癥，隨時隨地的歇斯底里，那尖叫和家具的聲音往耳膜里鉆，夜里都不消停。鄰居誰拿這家都沒辦法，他們也拒絕任何溝通。我們現(xiàn)在后悔死了，不知道怎么辦

A：

1、但我也沒辦法啊，幫不上任何忙。

2、因為這噪音是樓上鄰居造成的，理論上跟原房主沒關(guān)系，跟中介更沒關(guān)系。那就無法起訴他們“故意隱瞞重大事實”，也不能追究中介審核不嚴(yán)的責(zé)任。

重大事實一般是指：房子為兇宅或發(fā)生過重大事件，有抵押、長租或其他債務(wù)關(guān)系，質(zhì)量有嚴(yán)重問題或瑕疵（漏水，承重墻，管線損壞，輻射超標(biāo)等等）。但因為鄰居造成的噪音不在其內(nèi)，至少是我沒聽說過能追究的。

3、總之我是真沒什么辦法，幫不上忙。

僅供參考。

再提醒一句，古人講“千金買宅，萬金擇鄰”，房子是用來住的，鄰里關(guān)系也是居住體驗的要素之一。

常規(guī)建議是看房時就跟中介+物業(yè)打聽一下，房子是否有隱情？尤其是房價明顯偏低的時候。買東西不怕便宜，但一定要搞清楚便宜的道理。

房主+中介如果不說，那就拿兩盒煙去找物業(yè)，或者是社區(qū)居委會，他們犯不上替已經(jīng)要賣房搬走的原業(yè)主隱瞞。如果還打聽不出來那就找樓里鄰居，或者是樓底下的大媽們聊聊。

實在不踏實還可以去派出所問問，因為有一種情況是原業(yè)主本身是精神病，屬于“限制行為能力人”，他們簽訂的賣房合同是有可能被家人（監(jiān)護(hù)人）反悔的。但只要不是在外地做的檢測報告，一般都是會通知派出所+社區(qū)的，能查出來。

就算不是這種情況，嚴(yán)重的鄰里糾紛也大多數(shù)報過警，那派出所就有出警記錄。或者是打過12345，社區(qū)居委會就也有記錄。總之就是最好調(diào)查清楚，免的買來一堆麻煩。

僅供參考。

四

Q:

我的情況是單身，離異，快退休了。之前兩套房，離婚時住宅給前妻和孩子了，我留了朝陽的一套70平公寓，50年產(chǎn)權(quán)的。之前那些年一直出租，租金最高6000多，這兩年我自己住。

但問題是太亂了，無法形容的亂，一天到晚到夜里的亂，我都神經(jīng)衰弱了，失眠心悸。現(xiàn)在這房如果賣的話肯定不到200萬，出租的話可能5000多，我手里還有30多萬，換房不能貸款，您有什么建議嗎？

A：

1、我的建議，那肯定是把這套公寓租出去，然后拿著每月5000多另外租房唄。就算有一部分房東不愿意把房租給單身老人，但60多歲之前應(yīng)該是沒太大問題的。等實在找不到出租房的時候，再看看是否符合公租房的條件？符合就申請公租房，不符合那再考慮是否賣房+買房吧？

2、否則如果您現(xiàn)在賣掉這套房，加上手里的應(yīng)該最多200萬吧？但作為退休老人怎么也得手里留點兒啊，那至少是這30萬不能動。

可如果拿著100多萬的預(yù)算，在市區(qū)是只能買條件很差的老破小的，能接受嗎？如果想買房齡新的，那依然是公寓，就算現(xiàn)在的環(huán)境還行，也肯定比普通住宅小區(qū)嘈雜的多。即便是買在郊區(qū)，除非是遠(yuǎn)郊，否則近郊以100多萬也不好買到條件好的，對于退休生活未必合適。

3、所以我建議還是先考慮租房吧，實在租不到的時候再說，看是換房還是去養(yǎng)老機構(gòu)。

僅供參考。

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