70%拆遷完成，V26卻傳清退，但真正問題在商業(yè)改住宅

昨天，寶安樓市炸了個雷

新安街道辦一紙公告，寶城26區(qū)城市更新單元二期項目啟動了評估服務(wù)采購招標(biāo)

朋友圈刷屏了

中介的電話打爆了

“開發(fā)商要被清退了！”

“中洲要滾蛋了！”

“項目要換人了！”

滿屏都是焦慮、恐慌、猜測

但我看完公告，又翻了一遍政策文件，只想說一句——

各位，別急著唱衰，你們可能全猜錯了

不是土地拍賣，不是開發(fā)商更換，是評估服務(wù)采購

說白了，就是政府花錢請第三方機構(gòu)來算一筆賬：這塊地現(xiàn)在值多少錢？按照新規(guī)劃方案開發(fā)能賺多少錢？怎么處置最劃算？

就這么個事兒

評估≠清退，招標(biāo)≠換人

這跟你去醫(yī)院做個全身檢查，不等于你馬上就要住院開刀，是一個道理

因為深圳去年出了個“清調(diào)供”政策

2026年3月16日起正式施行，“清調(diào)供”三個字——清退、調(diào)整、重新供應(yīng)

政策一出，市場就形成了條件反射：一看到政府啟動評估，就覺得是要清退開發(fā)商

這種思維定式，可以理解

但不能慣著

“清調(diào)供”有三步：清退、調(diào)規(guī)、供應(yīng)

清退只是其中一種可能，調(diào)規(guī)也是

很多人只記住了“清退”兩個字，直接忽略了“調(diào)規(guī)”這個選項

這不就是典型的選擇性失明嗎？

我的判斷很直接——調(diào)規(guī)，不是清退

理由就兩條，簡單粗暴：

第一，開發(fā)商已經(jīng)砸了45億真金白銀進去

45億是什么概念？很多小開發(fā)商整個公司的資產(chǎn)加起來都沒這個數(shù)

這錢已經(jīng)花出去了，拆遷干了70%

你現(xiàn)在說把人清退？錢白花了？拆遷白干了？

這就像你裝修房子裝到一半，瓷磚貼了、水電改了、吊頂做了，突然有人跑過來說“這房子歸我了，你滾蛋”——你覺得合理嗎？

不合理

第二，開發(fā)商不缺錢，實力也沒問題

“清調(diào)供”政策里“清退”針對的是誰？是那些資金鏈斷裂的、債務(wù)違約的、占著茅坑拉不出屎的開發(fā)商

V26街的開發(fā)商是哪家？中洲

錢有沒有？有

債有沒有暴？沒有

項目有沒有爛尾？沒有

清退一個既不缺錢、又不違約、還干了一大半活的開發(fā)商？圖啥？圖個熱鬧？

調(diào)規(guī)

什么是調(diào)規(guī)？就是調(diào)整規(guī)劃方案

V26街這個項目，原來的規(guī)劃是啥？辦公5萬平、酒店3.2萬平、商業(yè)16萬平

看懂問題了嗎？16萬平的商業(yè)！

深圳現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)什么行情？嚴(yán)重過剩

寫字樓空置率高得嚇人，商場關(guān)門的一大片

你在這個節(jié)骨眼上再建16萬平商業(yè)，那不是往槍口上撞嗎？

所以政府要調(diào)規(guī)——把商業(yè)調(diào)成居住，把賣不出去的變成搶著要的

這就是評估招標(biāo)的真正目的：算清楚賬，看看怎么調(diào)規(guī)最劃算，然后重新上路

這次招標(biāo)的采購單位是新安街道辦綜合事務(wù)中心（土整）

“土整”是什么？土地整備

土地整備的核心工作之一就是規(guī)劃調(diào)整

如果是要清退開發(fā)商，主導(dǎo)的應(yīng)該是更高層級的部門，而不只是一個街道辦的土整中心

這個細節(jié)，很能說明問題

2026年6月25日，南山區(qū)大新村四港片區(qū)成為深圳首個“清調(diào)供”落地項目

原恒大關(guān)聯(lián)主體被清退后，規(guī)劃直接把商業(yè)用地調(diào)整為居住用地，華潤置地已經(jīng)啟動前期研究

看清楚了嗎？首例“清調(diào)供”走的也是“調(diào)規(guī)”路線，不是簡單粗暴地換人

深圳今年的城市更新固定資產(chǎn)投資目標(biāo)是1680億元

這么大一盤棋，政府要的是盤活項目、加速推進，不是到處樹敵、到處清退

調(diào)規(guī)能讓項目起死回生，清退只會讓項目再拖三年

這個賬，政府比我們算得清楚

寶安V26街啟動評估招標(biāo)，大概率是調(diào)規(guī)加速，而不是開發(fā)商清退

45億已經(jīng)砸進去了，70%已經(jīng)拆完了，開發(fā)商又不缺錢——這時候說清退，既不合邏輯，也不合利益

更大的可能是：政府要幫這個項目“改頭換面”，把商業(yè)改成住宅，把死棋下活，然后加速推進

對開發(fā)商來說，這是好事——商業(yè)改住宅，更好賣、更賺錢

對政府來說，這也是好事——項目盤活了，投資拉動了，城市更新目標(biāo)完成了

對買房的人來說，這還是好事——寶安核心區(qū)多了住宅供應(yīng)，選擇更多了

三贏的局面，為什么要往“清退”那個壞方向去想？

現(xiàn)在網(wǎng)上信息太多太雜，一個招標(biāo)公告都能被解讀成“天要塌了”

但越是這個時候，越要學(xué)會自己看文件、自己查政策、自己動腦子

別聽風(fēng)就是雨，別一看招標(biāo)就喊“涼涼”

寶安V26街這個事，沒那么復(fù)雜——就是政府想幫項目調(diào)個規(guī)、換個活法，僅此而已

至于開發(fā)商？穩(wěn)得很，別操那個閑心

散了散了，該干嘛干嘛去

（本文基于深圳市寶安區(qū)新安街道辦2026年7月16日發(fā)布的采購意向公示、深圳市住房和建設(shè)局2026年3月1日發(fā)布的《關(guān)于進一步規(guī)范城市更新項目管理有關(guān)事項的通知》等公開信息撰寫，僅供參考，不構(gòu)成任何投資建議