事情正在起變化：不是業(yè)主炒物業(yè)，而是物業(yè)炒業(yè)主？

文|莊志明律師

物業(yè)管理也好，物業(yè)服務也好，形勢正在發(fā)生變化，不信來看新聞：

|#越來越多物業(yè)主動撤離小區(qū)#【物業(yè)主動撤離小區(qū)，誰來接盤？】#物業(yè)費收不上來物業(yè)主動撤離小區(qū)#去年底，四川一個改善型小區(qū)，因入住率不足三成、物業(yè)收繳率過低，多個前來評估的頭部物企望而卻步；今年6月，河南偉興物業(yè)試圖以情緒價值破局，卻無法改變收繳率不足10%的情況，最終撤離小區(qū)。這并非個例，而是許多小區(qū)正在上演的現(xiàn)實。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，從2025年初到2026年3月底，全國共監(jiān)測到212個住宅物業(yè)撤離項目。與前幾年物業(yè)公司“被炒”截然不同，在2025年的撤離案例中，由物業(yè)公司主動撤離的比例約為64.7%。|——64.7%的比例意味著，物業(yè)公司炒業(yè)主的已經(jīng)占大頭了，這和過往業(yè)主炒物業(yè)的情況發(fā)生了根本逆轉。

物業(yè)公司紛紛離場的原因很多，但核心原因就一個，收費無法支撐運營，入不敷出。

為什么近年來，物業(yè)收費陷入窘境？原因也很多，但核心原因就一個——房地產(chǎn)市場的下行，導致大量投機客投機失敗，沒有經(jīng)濟實力維持物業(yè)費或者不樂意繳納物業(yè)費了。

筆者就接觸過一個情況，一投機客在一小區(qū)買了6套房，租是租不出去，賣是賣不出去，6套房的物業(yè)費讓投機客不堪重負，天天就抱怨物業(yè)費價格高，然后就懟物業(yè)公司，要求物業(yè)公司降價。話說，物業(yè)公司按照現(xiàn)有收費價格都難以維持運營，還會降低物業(yè)費？再說了買房的時候，物業(yè)費價格是明明白白的，買房的時候為什么不慎重點？

買房投機成功了——自己的本事；買房投機失敗了，社會的責任。

投機失敗就失敗了，愿賭服輸，該認慫就認慫，怒氣發(fā)物業(yè)公司上又有何用？

近年來業(yè)主和物業(yè)公司的物業(yè)費糾紛和歷史上的情形是大不同的，大不同就在于房地產(chǎn)的形勢發(fā)生了變化。房地產(chǎn)的賺錢效應喪失，導致部分業(yè)主不管在主觀上還是客觀上，繳納物業(yè)費都是難題。

過去物業(yè)公司依托開發(fā)商補貼實現(xiàn)維持，如今樓市深度調(diào)整，開發(fā)商不再為物業(yè)“輸血”，同時存量小區(qū)設施老化、人工成本逐年上漲，進一步擠壓物業(yè)公司的生存空間。

一些業(yè)主為了不繳納物業(yè)費，為了理直氣壯不繳納物業(yè)費，在物業(yè)服務質(zhì)量上找問題、找漏洞（很多是純找茬），以服務質(zhì)量不達標拒絕繳納物業(yè)費。見樣學樣，原本繳納物業(yè)費的業(yè)主看到不繳納物業(yè)費的業(yè)主并無什么生活影響，也開始學著不繳物業(yè)費了。如此，一步步惡化。

全國物業(yè)行業(yè)總體來看，正面臨嚴重的入不敷出問題，物業(yè)公司包括頭部品牌撤場率大幅上升，收繳率持續(xù)下滑，形成惡性循環(huán)——物業(yè)公司因為收費減少，為降低運營成本裁員，降低服務水平；業(yè)主因物業(yè)公司降低服務水平，繳費意愿進一步降低。

關于物業(yè)費價格水平，實際生活中絕大多數(shù)小區(qū)的物業(yè)費標準十年未漲，收支倒掛、入不敷出成為常態(tài)。當收繳率跌破85%的行業(yè)盈虧警戒線，物業(yè)企業(yè)出于經(jīng)營考量很多時候只能選擇退場。

當專業(yè)的物業(yè)公司離場，留下的問題往往是電梯停擺、垃圾成山、快遞無人問、水電事故頻出等失序亂象，這種臟亂差直接導致房產(chǎn)在二手市場的估值嚴重縮水。二手房價格暴跌對居住需求的業(yè)主無所謂，對投機客來說那可是致命的打擊。

物業(yè)公司在的時候，你未必感受到好處；物業(yè)公司離場的時候，你肯定感受到壞處。這和夫妻一樣，在一起的時候無所謂，不在一起了，感覺處處不方便。

事情正在起變化。對一些業(yè)主來說，要認清形勢了。在物業(yè)管理和物業(yè)費繳納活動中，只有雙向奔赴才有好的效果，任何一方消極被動或者胡攪蠻纏都會導致物業(yè)服務和物業(yè)收費的降低，最后都是受害者。

實事求是說，在業(yè)主這一方中，現(xiàn)如今少數(shù)業(yè)主扮演了極其不光彩的角色，個別業(yè)主自己不繳納物業(yè)費，為了渾水摸魚，瞞天過海，把欠債給賴了（他們自己想的），就想更換物業(yè)公司。也有的業(yè)主是因為覺得物業(yè)公司不懂“人情世故”，居然向他們要物業(yè)費，故遷怒于物業(yè)公司，讓物業(yè)公司滾蛋。

更換物業(yè)公司沒那么簡單，比如要有業(yè)委會，為此個別業(yè)主就挑事成立業(yè)委會。業(yè)委會成立本身是依法成立，但這些不繳納物業(yè)費的業(yè)主成立業(yè)委會就是別有用心、居心叵測了。

非常好玩的是，這些挑事成立業(yè)委會的業(yè)主因為欠繳物業(yè)費，自己又無法成為業(yè)委會的委員，也因此無法成為業(yè)委會籌委會的成員，是不是很尷尬？荒誕不經(jīng)，奇葩可笑。

成立業(yè)委會、最終趕跑物業(yè)公司的程序是比較麻煩的，不知猴年馬月。老賴業(yè)主為了達到自己不可告人的目的，又往往通過鼓搗、鼓動其他業(yè)主加入到不繳納物業(yè)費的隊伍來逼迫物業(yè)公司“主動”離場。這些草包業(yè)主不知怎么想的的，在物業(yè)費繳費率如此低、無賴業(yè)主如此多的情況下，哪個物業(yè)公司會當冤大頭來接手這個爛攤子物業(yè)？這不是典型的搬起石頭砸自己的腳？

你以為趕走舊物業(yè)公司，新的物業(yè)公司就順利入駐，無縫對接物業(yè)管理服務工作了？實際生活中，老物業(yè)公司離場，小區(qū)物業(yè)失管失控是經(jīng)常性的。來看幾個新聞案例：

物業(yè)公司離場，這些雜七雜八、垃圾成山的情況是很常見的。這些情況不存在，就不正常了。這些情況不存在，就說明物業(yè)公司是多余的了。有些人說，沒有物業(yè)公司，業(yè)委會也可以管理好小區(qū)嘛，這種弱智的話我也只能笑笑了，專業(yè)的物業(yè)公司都很難搞定的工作，還指望外行的草臺班子的業(yè)委會？

業(yè)委會本身不是草臺班子，但若是由業(yè)委會來具體管理服務小區(qū)物業(yè)，那就是草臺班子了。

實際生活中，從攛掇成立業(yè)委會的個別業(yè)主的人品就知物業(yè)管理是一個專業(yè)的工作，而不是一個意氣用事的工作。

不繳納物業(yè)費的業(yè)主為了彰顯自己不交物業(yè)費的“偉光正”，還特意向其他業(yè)主傳經(jīng)送寶，熱情“普法”，比如業(yè)主不繳納物業(yè)費，物業(yè)公司不得斷水斷電。話說，你不交物業(yè)費的時候，知道維護自己的“合法權益”，為什么不考慮考慮物業(yè)公司收物業(yè)費的合法權益？這不是典型的“精分”？

真的由這些不講規(guī)則，不遵守規(guī)則的人來從事物業(yè)管理工作，廣大業(yè)主能放心，能踏實？

我得告訴不繳納物業(yè)費的業(yè)主一句話：你不交物業(yè)費的情況下，你的小區(qū)還能有物業(yè)服務，你還能享受著物業(yè)服務，那是因為其他業(yè)主還在繳納著物業(yè)費。但那些交物業(yè)費的業(yè)主不是你的親爸，憑什么要給你承擔，你又怎么心安理得的？

草包業(yè)主也好，無賴業(yè)主也好，在物業(yè)公司紛紛主動立場的態(tài)勢下，現(xiàn)在還找茬趕跑既存物業(yè)公司，不是荒誕可笑？我看啊，在小區(qū)的管理服務中，對草包業(yè)主和無賴業(yè)主，目前只有兩條路可走了：一條是改邪歸正，一條是自取滅亡。