北京
“為什么房價這么高？”經濟學家彼得·希夫在去年9月的一次YouTube短視頻中拋出這個問題，而他自己給出的答案揭開了當前美國房市最擰巴的格局——低利率時代被喂到過高的房價，在高利率環境下竟然紋絲不動。他曾因準確預測2008年房地產崩盤而聲名鵲起，如今他又敲響警鐘，一場“住房緊急狀態”或許正在逼近，而與此相伴的，可能是大批房主選擇把鑰匙寄回銀行。
希夫的解釋聽起來像是把時鐘撥回2020年。美聯儲長期把利率按在接近零的水平，大量買家拿到了3%乃至4%的極低固定利率貸款。在房市里，人們決定出價的不是房屋總價，而是月供能扛得住多少。月供越低，能撬動的貸款就越大，出價也就越沒有天花板。于是，在幾乎免費的貨幣推動下，房價一路走高，而買家們還在拼命加價，因為月供依舊顯得便宜。
真正的麻煩開始于利率陡峭上行。30年期固定貸款利率從2021年1月的2.65%低谷，一口氣沖到了2023年10月的7.79%峰值，隨后雖然回落到2026年7月的約6.55%，但與此前水平相比仍然翻了一倍多。按常理，借貸成本翻番本應把房價打回原形，可現實恰恰相反：新房中位數價格依然堅挺在40.53萬美元上方，幾乎與低利率時期的高位不相上下。這種“利率上了山、房價掛在天上”的組合，徹底打亂了市場的正常調節機制。
希夫的擔憂在于，價格終究要落到與今日高利率匹配的均衡水平上，而這個過程不僅痛苦，還可能引爆連鎖違約。一旦房價向下修正，大批貸款買家的房屋價值將跌至貸款余額以下，也就是淪為“資不抵債”的水下狀態。到那時，他們既無法以足夠高價賣出房屋來償清貸款，繼續持有又意味著在資產凈值為負的情況下硬扛月供。2008年危機中，大量房主正是因此選擇戰略性違約——直接把鑰匙寄給貸款機構，轉身離開。希夫認為，這一幕完全可能重演，一輪集中違約潮將把局部房價下跌進一步放大成“住房緊急狀態”。
把時間線拼在一起，這條路徑的邏輯鏈很干凈。極低利率階段向市場注入了大量依賴低月供的購買力，房價被推到異常高度。美聯儲隨后大幅加息，卻不代表房價會立刻等比例回落，因為已有房主尤其是手持3%固定利率貸款的人，根本不想賣房置換到6%以上的新貸款，從而使存量房源被鎖定，市場供應收緊，又反過來撐住了價格。結果就是交易量凍結、價格懸空，直到某個臨界點——可能是失業率上升、收入下降或信貸條件收緊——把一部分必須賣房的業主逼進水下區域，隨后發生希夫描述的那種降級循環。
希夫此番預警的份量，與他在2008年前的那個著名看空立場很難分開。當年他反復指出次級抵押貸款、衍生品杠桿和房價泡沫的風險，正是那場大崩潰讓他成為了危機預言者。現在他再次站到聚光燈下，強調的依然是貨幣刺激引發的價格錯位，以及錯位回歸時的破壞力。不同之處在于，這一回的市場并非由次級借款人主導，而是由大量信用良好的業主“被鎖在了好貸款里”，但恰恰是這種非典型的結構，讓房市的矯正過程變得更粘滯、更難以疏導。
如果僅看數據，確實能感受到潛在風險。與2021年前的低利率環境相比，當前購買同樣價位的房子，月供幾乎要翻倍。而家庭的實際收入增長并沒有跟上這種支付能力的落差，首次購房者的可負擔指數已經跌到多年低位。盡管目前斷供率和止贖數量仍處在歷史低位，但希夫提醒我們注意，這些指標在2005年的時候也同樣看起來風平浪靜。一旦價格開始松動，原本因為低利率而顯得安全的貸款，可能在資產減值面前暴露出巨大的脆弱性。
對普通住房持有者來說，這一警報并非讓人賣房逃跑，而是提醒人們重新審視自身的資產負債結構。仔細核算房屋的當前市場估值與未償還貸款之間的差額，確認是否有足夠緩沖墊；評估如果工作或收入出現變動，月供的承壓能力；同時也可以理解，所謂“交鑰匙”并非一個隨意選項，它會嚴重損害個人信用，并可能觸發銀行的追償程序。面對潛在的市場震蕩，保持現金流的彈性和分散資產，或許比徒勞去踩時機點要有效得多。
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