物業(yè)在車庫(kù)建垃圾中轉(zhuǎn)站且未報(bào)批？部門：非市政垃圾中轉(zhuǎn)站

近期，龍崗區(qū)正方洲潤(rùn)園2棟2單元的業(yè)主向奧一新聞反映，在業(yè)主不知情的情況下，小區(qū)物業(yè)在負(fù)一樓車庫(kù)設(shè)置了垃圾房。有業(yè)主曾通過民意速辦反映此事，相關(guān)部門曾回應(yīng)未規(guī)劃配建垃圾中轉(zhuǎn)站。為此，不少業(yè)主質(zhì)疑小區(qū)物業(yè)未批先建，且未征求業(yè)主意見。

對(duì)此，轄區(qū)的龍崗街道辦回應(yīng)稱，該垃圾房系建設(shè)單位結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況、按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)定建設(shè)，在小區(qū)交付階段已與其他配套設(shè)施一并移交物業(yè)公司接管，并非后期改建，但實(shí)際使用者為物業(yè)方。

而物業(yè)方則表示，已采取多項(xiàng)優(yōu)化措施以降低對(duì)業(yè)主生活的影響，同時(shí)研究在其他樓棟增設(shè)生活垃圾房的可行性，目前該設(shè)想仍處于初期階段。

垃圾房設(shè)在單元樓負(fù)一層業(yè)主稱“不知情”希望撤走

在業(yè)主徐女士（化名）看來，這處垃圾房從程序和選址上都存在問題。據(jù)徐女士介紹，其所在的合正方洲潤(rùn)園2棟2單元負(fù)一樓，本來是車庫(kù)區(qū)域，不應(yīng)設(shè)置垃圾房。徐女士強(qiáng)調(diào)，2單元樓棟的這處垃圾房承擔(dān)著整個(gè)小區(qū)垃圾的暫存與轉(zhuǎn)運(yùn)，地下密閉空間堆放垃圾容易產(chǎn)生惡臭、滲濾液污染，滋生蚊蟲病菌，并形成消防隱患，影響2單元業(yè)主日常生活。

業(yè)主供圖

此外，部分業(yè)主提供的一份深圳市規(guī)劃和自然資源局的回應(yīng)，其中提到合正方洲潤(rùn)園項(xiàng)目于2021年8月取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，2024年1月完成竣工聯(lián)合驗(yàn)收，經(jīng)核報(bào)建圖紙（地下一層組合平面圖），未見規(guī)劃要求配建的垃圾中轉(zhuǎn)站。規(guī)自局同時(shí)表示，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，該垃圾站為物業(yè)后期設(shè)置。

“我最近才知道這個(gè)垃圾房的存在，物業(yè)搭建垃圾房沒有征求業(yè)主意見，屬于侵權(quán)行為。”她表示按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施不得改變用途，物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意。“物業(yè)無權(quán)自行把車庫(kù)改成垃圾房。”

業(yè)主供圖

物業(yè)回應(yīng)采取各項(xiàng)優(yōu)化措施考慮其他樓棟增設(shè)垃圾房

公開信息顯示，合正方洲潤(rùn)園位于深圳市龍崗區(qū)龍崗街道，由深圳市中龍信合投資有限公司開發(fā)建設(shè)，隸屬于合正房地產(chǎn)集團(tuán)。潤(rùn)園共4棟樓、分9個(gè)單元，于2024年1月交付使用。

小區(qū)的物業(yè)服務(wù)方為深圳市合正物業(yè)服務(wù)有限公司（簡(jiǎn)稱“合正物業(yè)”）。合正物業(yè)成立于1998年，隸屬于合正房地產(chǎn)集團(tuán)，2025年入選“中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力500強(qiáng)”。

針對(duì)此事，小區(qū)的物業(yè)方——合正物業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，開發(fā)商移交至物業(yè)時(shí)，該垃圾房已經(jīng)存在，且已在報(bào)建圖紙上備注，“備注為功能房，具體設(shè)計(jì)成垃圾用房”。

對(duì)于小區(qū)業(yè)主提出的“購(gòu)房時(shí)未進(jìn)行提醒”的質(zhì)疑，物業(yè)方提供了一份《購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)提示》，其中第21條提到：“本項(xiàng)目根據(jù)政府垃圾分類要求，本項(xiàng)目的垃圾收集點(diǎn)在小區(qū)園林內(nèi)及地下一層多處均有設(shè)置，地面垃圾收集點(diǎn)分別設(shè)置在（包括但不限于）1棟和2棟一單元之間的裙樓商業(yè)背面、2棟二單元和2棟三單元之間的裙樓商業(yè)背面、3棟二單元與3棟三單元之間的裙樓商業(yè)背面、3棟四單元與4棟之間的裙樓商業(yè)背面，開發(fā)商已通過相關(guān)設(shè)計(jì)盡量降低其不利因素，但尚不能排除前述設(shè)置可能會(huì)給臨近的部分樓層使用者帶來氣味、感官等影響。”

合正物業(yè)方面回應(yīng)稱，已采取多項(xiàng)優(yōu)化措施以降低對(duì)業(yè)主生活的影響，具體包括——每日21點(diǎn)前完成垃圾清運(yùn)、加裝負(fù)壓風(fēng)排風(fēng)機(jī)和除臭噴霧裝置、每日清洗垃圾桶、定期對(duì)活性炭吸附凈化設(shè)備進(jìn)行深度清潔等。

物業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，在接到業(yè)主投訴后，針對(duì)選址問題，物業(yè)曾組織業(yè)主實(shí)地走訪小區(qū)其他區(qū)域，“其他位置均不具備設(shè)置條件，相關(guān)原因已向業(yè)主進(jìn)行了解釋說明。”

至于下一步計(jì)劃，物業(yè)方面表示，也會(huì)研究在其他樓棟增設(shè)生活垃圾房的可行性，目前該設(shè)想仍處于初期階段。物業(yè)強(qiáng)調(diào)，如后續(xù)推進(jìn)該項(xiàng)工作，將嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定組織全體業(yè)主進(jìn)行投票，最終是否增設(shè)需由業(yè)主共同決定。

街道辦并非市政規(guī)劃的垃圾中轉(zhuǎn)站

轄區(qū)的龍崗街道辦回應(yīng)稱，這一垃圾房并非市政規(guī)劃的垃圾中轉(zhuǎn)站。該垃圾房位于負(fù)一樓停車場(chǎng)出口處，用于匯聚已分類垃圾，便于垃圾及時(shí)清運(yùn)。關(guān)于設(shè)置問題，該垃圾房系建設(shè)單位結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況、按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)定建設(shè)，在小區(qū)交付階段已與其他配套設(shè)施一并移交物業(yè)公司接管，并非后期改建。

律師說法不排除開發(fā)商存在“提示不到位”等問題

廣東晟典律師事務(wù)所律師毛鵬向記者表示，如果開發(fā)商在售樓前，已經(jīng)做了《購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)提示》，說明小區(qū)會(huì)在園林內(nèi)及地下一層多處均有設(shè)置垃圾收集點(diǎn)，這種做法，通常情況下會(huì)視為開發(fā)商履行了告知義務(wù)。而且垃圾收集點(diǎn)本身也是小區(qū)相關(guān)配套設(shè)施設(shè)備的一部分，但不管位置選擇在哪一棟，肯定會(huì)對(duì)該棟居民構(gòu)成一定不利影響，這種負(fù)面影響也是客觀存在的。

但毛鵬同時(shí)指出，開發(fā)商有提示，和提示是否到位，可能仍存在一定的差異。如開發(fā)商在《購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)提示》中未直接點(diǎn)名“功能房”的位置在2棟負(fù)一樓，或未提示“功能房”未來可能會(huì)改為“垃圾用房”，可能會(huì)對(duì)業(yè)主當(dāng)時(shí)在簽訂買賣合同選房的時(shí)候有一定影響，不排除有業(yè)主知道相關(guān)信息后，可能不會(huì)選擇2棟居住，會(huì)選擇其他樓棟居住。從這個(gè)角度看，不排除開發(fā)商存在“提示不到位”等問題。

毛鵬認(rèn)為，相對(duì)合適的做法，是能否通過業(yè)主大會(huì)或某種方式，除了要求加強(qiáng)對(duì)2棟樓下垃圾用房清洗和通風(fēng)除味的力度以及頻次以外，是否可以適當(dāng)增加2棟住戶其他物業(yè)福利或待遇、或降低負(fù)擔(dān)等方式，適當(dāng)補(bǔ)償或彌補(bǔ)2棟住戶的不利影響，從而取得某種平衡。

第三方化解觀察

回到這起事件的原點(diǎn)，業(yè)主追問的核心其實(shí)是兩個(gè)問題：這處垃圾房什么時(shí)候有的;以及，為什么沒人告訴我？

對(duì)于業(yè)主徐女士來說，答案仍是模糊的。開發(fā)商到底有沒有盡到告知義務(wù)？物業(yè)提供了一份《購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)提示》，上面確實(shí)提到了“地下一層多處均有設(shè)置”垃圾收集點(diǎn)。但沒有一處明確寫著“2棟2單元負(fù)一樓將設(shè)置永久性垃圾房”。一段模糊指向“地下一層”的表述，能否構(gòu)成法律意義上的有效告知？律師的說法：有提示，不代表提示到位。

而比“不知情”更讓徐女士難以接受的，是整個(gè)小區(qū)只有2棟2單元承擔(dān)了這個(gè)垃圾房。原本屬于全體業(yè)主共用的公共區(qū)域，如今卻成了2棟業(yè)主需要單獨(dú)承受的負(fù)擔(dān)。垃圾房的異味、清運(yùn)噪音、潛在的消防隱患，其他樓棟的業(yè)主并不需要面對(duì)這些。公共區(qū)域產(chǎn)生的負(fù)擔(dān)，最終卻只由一棟樓的居民承擔(dān)，這份代價(jià)的分配是否公平，至少應(yīng)當(dāng)給一個(gè)說法。

采寫：奧一新聞?dòng)浾?南方民間智庫(kù)研究員 廖靜文