增速全市第一，黃埔樓市這把牛氣了！

7月伊始，黃埔區黃埔區正式印發《人才房票申領指引》，針對符合條件的人才購房者推出了“人才房票”，全日制本科或高級技師可申領10萬元補貼，全日制碩士研究生或副高級職稱、特級技師可申領15萬元補貼，全日制博士研究生或正高級職稱、首席技師可申領25萬元補貼，出站1年內到本區工作的博士后可申領30萬元補貼。

眾所周知，作為房票安置大戶，過去一年來黃埔的舊改房票成為了黃埔樓市的生力軍，成為了拉動購房需求的重要抓手，如今再疊加新的人才房票利好，下半年黃埔樓市會否再次順勢而上，外界拭目以待。

普睿數智廣佛區域監測顯示，在剛剛過去的上半年，黃埔樓市交出了一張相當亮眼的成績單，成交量排名全市第二，同比增速位居全市首位。

房票累計認購商品房8120套

2024年1月，廣州成為國內首個探索房票安置政策機制的一線城市。廣州房票政策作為針對房屋征收或城中村改造推出的創新安置模式，采用 “市級統籌、區級細化” 的兩級體系，適用范圍不僅限個人住宅，已擴展至商業辦公等物業，同時支持全市跨區使用。

這一政策的出臺，對于全市舊改的重點區域黃埔無異于及時雨。

普睿數智廣佛區域統計顯示，截至到今年年初，廣州全市納入2035廣州城市更新規劃混改/全改項目共275個，其中黃埔區以66個位居全市之首。

備注：數據來源普睿廣佛區域不完全統計，統計時間截至2026年1月31日

而因為此前市場下行以及房企暴雷，一度進度擱置的黃埔舊改，因為房票政策的出臺，終于按下了加速鍵。根據官方發布信息，截至2025年11月30日，黃埔區通過房票認購商品房就已超5000套，面積超50萬m2。

不過，作為全市房票政策最為靈活的區域，去年下半年市場出現房票炒賣的現象并持續發酵，在今年1月21日，黃埔安居集團暫停處理房票轉讓，并于6月15日重新公布房票轉讓細則，主要變化有：①設置轉讓價格不低于面額9折；②限定轉讓圈層(僅限本項目被征收人)，且限實名轉讓一次;③規范交易流程(需通過官方平臺)。

很明顯，“規范轉讓、杜絕投機”是本次黃埔房票政策修訂的核心。

黃埔房票這張成績單來之不易。根據黃埔政府網發布的數據顯示，截至6月30日，黃埔區30個城中村改造項目60個地塊已全部開工開標，全部改造項目累計開工安置房1753萬平方米，建成安置房696萬平方米；通過房票認購商品房8120套、80萬平方米，累計核發房票6042張、使用專項借款資金81.15億元。

上半年成交量全市第二，增速第一

普睿數智數據顯示，在穗八條和房票需求支持下，加上在售項目積極讓利促銷帶動去化，2026年上半年黃埔區住宅市場合計成交52.66萬㎡，排名全市第二，成交量同比增加52%，增速居首。跟2025年上半年對比，成交量排名從第五躍升至第二，是名次上升幅度最大的區域，而且與第一名增城的差距從28萬㎡壓縮至2萬㎡。

圖：2026年上半年黃埔區商品住宅成交量變化

從月度走勢上看，近兩年黃埔有兩次集中取證，分別在去年6月和今年4月，有11個月份供求比小于1，市場仍以去庫存為主基調。成交方面，25年前11月區域成交量基本不足8萬㎡，9月房企加大推貨和促銷力度，且在房票需求的支撐下，成交穩步上升。26年月度市場成交保持穩健，除春節月外，其余月份月均成交量約10萬㎡。

從板塊上看，2026年黃埔各板塊成交量同比齊漲，其中舊黃埔為成交主力，上半年成交17.94萬㎡，同比增長29%，占全區比重34%，一方面，舊改進程加速，釋放房票需求，另一方面，舊黃埔地理上靠近天河核心商務區，能有效承接天河外溢。科學城依靠高端產業布局和區域核心區位，成為黃埔主流置業板塊，上半年成交14.87萬㎡，同比增長90%領跑，占比提升5個百分點。知識城同樣在舊改需求的帶動下，上半年成交量超10萬㎡，占比提升2個百分點。

而板塊價格走勢與成交量走勢截然相反，同比紛紛飄綠，在激烈的市場競爭下，不少項目選擇以價換量。舊黃埔價格表現較為堅挺，同比降幅最小，同時成交均價也穩固在第一梯隊，成交套均總價超400萬元；其余板塊均價降幅普遍在14-17%，科學城為黃埔區府且配套完善，長嶺居定位改善，套均總價超300萬元；東區街道套均總價約275萬元，比舊黃埔低33%，有效承接舊黃埔、天河外溢需求，永和基本無項目在售，價格受單個項目網簽影響大。

表：2026年上半年黃埔各板塊商品住宅成交量價情況

回顧2026年上半年黃埔十大熱銷項目，其中中建海絲城和中建玖合·未來方洲為新規產品，且項目靠近地鐵，受本地和天河剛需、剛改客群關注，上半年成交超15億元。排在第三的星河灣半山，3月大幅降價跑量，上半年網簽量居區域首位。另外舊黃埔還有5盤上榜，為上榜項目主力分布板塊，其中富頤都薈和中交四航珠江春套均總價高達550萬以上。

表：2026年上半年黃埔網簽金額排名TOP10

（加粗為新規項目）