青島發布康養地產高質量發展11條，全鏈條發力打造“中國康灣”

齊魯晚報·齊魯壹點記者 趙波 實習生 徐皓

7月23日，青島市政府召開新聞發布會，正式發布《青島市支持康養地產高質量發展若干政策措施》，同步配套編制《青島市康養地產項目認定標準（試行）》。這是青島推進“中國康灣”建設、促進房地產業轉型發展的又一重磅舉措，在全國尚屬首個，從強化規劃配套、降低開發成本、拓寬融資渠道、提升項目品質四個維度，系統性推出11條政策措施，為企業從“單一開發銷售”向“開發+運營+服務”轉型提供全鏈條支撐。

創新規劃配套，高標準構建康養服務體系

康養地產項目如何真正滿足居住人群的健康需求？此次政策首先在規劃配套環節下功夫。青島市住房和城鄉建設局黨組成員、副局長周誠在發布會上介紹，措施明確，康養地產項目應按650平方米/千人的標準配建健康服務中心，配套內容覆蓋營養餐廳、養老服務、便民商業、文化教室、藝術教室、多功能廳、健康管理中心等功能板塊，完整覆蓋基礎生活保障、文娛活動和健康醫療等多元需求。

在差異化管控方面，住宅規模超過1000套的項目，健康服務中心最小建設面積為3500平方米；住宅小于1000套的項目，最小建設面積為1000平方米。同時鼓勵相鄰項目聯動開發、共建共享，實現資源高效配置。

青島市自然資源和規劃局總經濟師常勇在答記者問時介紹，按標準配建的健康服務中心，在開展地價評估時不計入土地價值，此舉直接降低了企業的開發成本。“經多方調查研究，借鑒杭州、成都、南京等城市成熟康養社區建設經驗，結合我市公服配套設施建設標準，創新形成了國內首個康養項目建設標準。”

此外，政策還鼓勵健康服務中心集中建設并由開發企業自持運營，科學布局醫療服務、助餐服務、文體娛樂、便民商業等設施，并鼓勵設置連續貫通的風雨連廊，全面提升社區宜居性和便利性。

降低開發成本，土地與開發政策雙重松綁

針對企業普遍關心的土地成本與開發資金壓力問題，此次政策打出了一套“組合拳”。周誠介紹，在土地供應機制上，新出讓土地的康養地產項目配建的健康服務中心實行“計容不計價”，大幅降低土地取得成本。與此同時，允許項目分期繳納土地出讓價款，最遲付款時間可達1年。選擇分期支付的，在支付第二期及以后款項時，按中國人民銀行公布的1年期貸款市場報價利率支付利息。更值得關注的是，企業繳納不低于50%出讓價款并承諾6個月內開工建設的，出讓人可提前交付土地，為企業提供更大的資金靈活性支持。

在存量用地轉型方面，政策明確支持利用2024年3月31日前出讓的存量商住用地轉型建設康養社區。經規劃調整后，可簽訂出讓合同變更協議或重新簽訂出讓合同，將原商住用地的商業部分調整為居住用地。調整增加的住宅建筑需自持不低于10年，期滿后上市交易無需繳納土地收益。這一“商改住”路徑的優化，為存量土地資源的盤活提供了清晰的通道。

在開發限制方面，康養地產項目施工進度達到“正負零”即可上市預售，大幅降低了預售門檻。同時，在裝配式建筑方面給予彈性支持：預制外墻面積不超過規劃總建筑面積3%的部分不計入容積率，并可結合項目實際差異化降低裝配式建筑面積占比要求。

拓寬融資渠道，金融與保險雙輪驅動

康養地產項目投資規模大、回報周期長，融資問題是制約行業發展的關鍵瓶頸。此次政策精準對接企業融資需求，從金融工具和保險資金兩個維度同步發力。

在金融工具運用方面，政策落實國家《關于金融支持中國式養老事業服務銀發經濟高質量發展的指導意見》，運用服務消費與養老再貸款等工具，支持金融機構向符合標準的康養企業投放再貸款。再貸款期限最長3年，年利率僅為1.25%，有效降低企業融資成本。

在拓寬信貸渠道方面，鼓勵金融機構創新專屬信貸產品，優先配置信貸額度并延長還款期限。同時，支持保險資金通過股權、債權、產業基金、REITs等多種形式投資康養地產領域；鼓勵保險機構發展養老機構綜合保險，并穩健投資養老、康復、專科醫療機構等，深度參與養老服務體系建設。這一“險資入康”的制度安排，為康養地產項目引入了長期、穩定的“耐心資本”。

降低生活成本，提升社區運營服務品質

康養社區不僅要建得好，更要住得舒心、活得有品質。此次政策在降低社區生活成本和優化服務資源配置方面作出了細致安排。

在公用事業價格方面，政策明確在優先保障區域既有居民供熱需求的基礎上，支持康養地產項目規范接入市政集中供熱管網，其生活用水、電、氣、暖符合規定的可執行居民生活類價格標準。這一舉措將直接降低康養社區居民的日常居住成本。

在醫療保障方面，青島市醫療保障局黨組成員、副局長劉林瑞在回答記者提問時介紹，截至今年6月底，青島全市已有門診定點醫療機構1416家，其中康養類醫療機構122家。對于在“中國康灣”布局的高品質健康社區設立的門診定點醫療機構和引進的高端康復醫療機構，可根據定點醫藥機構受理計劃，由醫保部門組建評估小組，評估合格的納入醫保定點管理。養老機構等內設醫療機構也可依申請按規定納入門診定點管理。劉林瑞表示：“對于有申報醫保定點需求的上述機構，醫保部門將一對一提供相關政策輔導。”

在醫養結合方面，政策支持養老服務機構與醫療衛生機構簽約合作，依托醫聯體提供醫養結合嵌入式服務，將服務延伸至社區和居家，增加上門護理服務供給。同時鼓勵與房地產開發企業合作提供康養及長期護理服務。

此外，對于認定的康養地產項目，將納入“企事有解”包聯服務體系，在融資貸款、規劃許可、工程建設、竣工驗收及產權登記等環節提供全流程服務保障。

嚴把認定關口，確保康養服務可持續運營

好政策能否落地見效，關鍵在于篩選出真正符合條件的優質項目。此次配套編制的《青島市康養地產項目認定標準（試行）》，遵循“依法依規、客觀公正、精準分類”原則，覆蓋全市新建、改建各類康養地產項目。

在項目分類方面，標準結合青島山海、溫泉、道家養生等資源稟賦，將康養地產項目劃分為五大類型：旅居康養地產項目、養老護理型康養地產項目、理療康復型康養地產項目、健康養生型康養地產項目和復合型康養地產項目，實現精準分類、差異化認定。

在基本要求方面，項目需滿足用地選址、房屋建設、配套設施、綜合服務、運營管理五方面要求。以用地選址為例，要求構建5至10分鐘康養生活圈；房屋建設須參照高品質住宅標準，嚴控室內聲、光、空氣、水質健康指標；配套設施要求配齊無障礙、適老化、智能化硬件；運營管理方面，要求由具備對應資質的專業機構運營，承諾持續運營不少于10年。

青島市房地產事業發展中心主任孫雷在發布會上詳細介紹了申報流程。申報主體須具備康養服務運營能力，可選擇開發建設單位與專業康養運營單位聯合申報，或由合資成立的康養項目公司獨立申報，兩種方式均需提前確定專業運營主體、制定完善可行的運營方案。項目經屬地初審、市級多部門聯審，在10個工作日內完成材料核驗和現場踏勘，審核通過并公示無異議后納入全市康養地產項目庫。

值得注意的是，標準明確了項目的退出機制——全周期動態復核，不合格項目清退出庫、追回已兌現政策，杜絕“重建設、輕運營”。孫雷表示：“項目入庫不是服務終點，我們將成立專項工作組，對項目實行全生命周期動態服務，‘一對一’持續保障項目康養服務品質。”

據了解，《青島市加快推進“中國康灣”建設三年行動計劃（2025—2027年）》已于去年正式印發實施，錨定“山海康養名城、活力健康灣區”的發展目標，計劃到2027年培育10個以上特色康養產業園區、打造30個以上高品質健康社區、建設100個以上醫康養一體化嵌入式服務設施，全市生命健康產業規模突破1000億元。此次康養地產11條新政的出臺，正是這一戰略藍圖加速落地的重要一環，將通過一攬子精準務實的政策“組合拳”，吸引優質資本和專業力量共同參與，推動青島康養地產高質量發展邁上新臺階。