遼寧
2026年已經(jīng)過半，全國的樓市除了一線城市以外其它城市并沒有什么起色。可以說底部摩擦的局面到處都在上演。越是不確定就越是迷茫，有人選擇觀望，有人選擇抄底。那么下半年到底要不要買房呢？
首先，從全國層面分析，政策層面有5個(gè)方面值得關(guān)注。
1，價(jià)格調(diào)整周期
根據(jù)之前國家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)，多數(shù)城市的新房與二手房價(jià)格持續(xù)波動。市場上“以價(jià)換量”的情況非常普遍，相比前幾年購房者有了更多的議價(jià)空間。
2，政策趨勢
央行2026年第一季度貨幣政策報(bào)告中，提到“推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”的關(guān)鍵表述。說明從政策層面上是不希望市場繼續(xù)大幅下跌，目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)定”。對于真正需要住房的人來說，市場穩(wěn)定的環(huán)境通常比劇烈波動更宜人。
3，供應(yīng)量
目前，大部分城市的二手房掛牌量都處于歷史高位。供應(yīng)量增加意味著購房者有更多選擇和更大的議價(jià)空間。但從賣家的角度看如果手中的房子沒有什么明顯的優(yōu)勢在當(dāng)下的市場環(huán)境下將很難出手。
4，利率水平
目前5年期以上LPR為3.50%，連續(xù)11個(gè)月保持不變。各地因城施策，房貸利率處于歷史低位。低利率意味著購房資金成本相對較低，月供壓力也相應(yīng)減小。
5，經(jīng)濟(jì)大環(huán)境
就業(yè)形勢、收入預(yù)期、經(jīng)濟(jì)增速等因素將直接影響還款能力和未來房價(jià)支撐力。在考慮購房時(shí)，建議對自身收入穩(wěn)定性進(jìn)行保守評估。
其次，從購房成本角度來看。一套200萬的房子，首付20%就是40萬，30年等額本息按3.5%LPR，每月房貸大概7100多。契稅，維修基金差不多要3萬左右。如果是二手房還要支付1.5%左右的中介費(fèi)用。算下來，買房一套房最少需要45萬左右的現(xiàn)金流。如果家庭月收入1.5萬以上，月供7184元，占總收入的48%。再結(jié)合家庭日常其它的支出那么生活勢必會“捉襟見肘”。所以說，成本出發(fā)，月供所占比例超過半數(shù)，最好重新評估；若在30%至40%之間，則較為穩(wěn)妥；若低于30%，壓力將顯著減小。
最后，最重要的一點(diǎn)就是購房需求是什么？
若是出于剛需，如結(jié)婚、孩子上學(xué)等必須要買房，且收入穩(wěn)定、首付充足、月供不超過家庭收入的50%，那么當(dāng)前利率低，房源選擇豐富還有較大的議價(jià)空間。遇到合適的房源，可以考慮購買。作為剛需購房者不要想著等到“最低點(diǎn)”在買。且不說你的需求能不能等，但從房價(jià)還是利率甚至說你心意的房源出售的速度都不會等這個(gè)最低點(diǎn)的出現(xiàn)。
若是改善型，比如需要換更大的房子或更好的學(xué)區(qū)房，且已經(jīng)將老房子賣掉或者有準(zhǔn)客戶要購買，那么當(dāng)前市場穩(wěn)定，置換成本相對可控。碰到心意的房子也是可以買的。但有一點(diǎn)要注意，現(xiàn)在賣房周期相對較長，從安全的角度來看最好還是先賣后買從而避免風(fēng)險(xiǎn)。
然而，如果是出于投資、抄底、期待未來房價(jià)上漲后再出售，那么在“房住不炒”和“市場分化”的大環(huán)境下，這種預(yù)期可能面臨較大的不確定性。建議還是放棄這種投機(jī)的想法。
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