楊浦八埭（dài）頭新晉“百億”地王，未來會建成“什么樣”？

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楔子

昨天（7月28日），上海土拍市場誕生了一塊超過“百億”的新地王，楊浦八埭頭2、3街坊03A1-05、03A2-01、03A2-02地塊。（如上圖）

它刷新了一系列的紀錄：

總價地王：超越中信泰富外灘道地塊創造的114.39億總價地王紀錄；

單價地王：超越翠湖濱江創造的99,868元/平方米單價地王紀錄；

可售面積樓板價地王：超越翠湖濱江創造的約11.2萬平方米住宅可售面積樓板價地王紀錄；

地塊經過了219 輪的激烈舉牌，最終被保利發展與華潤置地聯合體以 161.2 億元競得，起拍價為118.68億，溢價率為35.83%，成交綜合樓面價為：102023元/㎡。（具體指標如下圖）

看到這個新聞，我突然意識到前幾個月我剛寫過這個地塊，而起因是這幾塊地進行了一輪“規劃調整”，引起了社會廣泛的關注。

在這篇文章中，你可以了解楊浦八埭（dài）頭的前世今生，以及這些年做過的若干版的方案。

而今天這篇文章，我想分析一下：保利和華潤拿下這幾塊地之后，會將其設計成什么樣？

當然這只是我的主觀臆測，等項目銷售的時候再來驗證吧。

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指標分析

項目最后會設計成什么樣，規劃指標其實起到非常關鍵的作用。所以我們先來看看指標里隱含的信息。

一、住宅限高80米，商業限高40米

這就意味著整個項目的形態并不會很“高大“，甚至可以說是有些”矮胖“。既然不夠高，那對于項目昭示性的營造，就需要在立面表皮上做點文章了。

二、規劃指標無中小套型硬性要求

這就意味著可以暢想大平層產品，甚至頂級豪宅產品了。

三、兩個住宅地塊之間夾著一塊商業用地

這就意味著這近9000平方的商業需要打造出一定的風情，才能配得上未來15-16 萬 /㎡的豪宅售價。

四、周邊現存各種因素的利用和轉化

比如說已經建成的八埭頭濱江園就是一個不太有利的因素，而四號線楊樹浦路站就是一個有利因素，如何將這些因素利用和轉化，這是開發商最需要考慮的問題。

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抬板

在這個項目中大概率會出現的一些典型設計手法中，我認為最典型的特征就是“抬板”。

抬板設計

就是將地下車庫等一部分功能放到地面之上，然后將原來一層的功能抬高到二層甚至以上。

而最近一年開發商紛紛采納這種設計，就是因為容積率優惠政策。而售價能與這個項目對標的我想到的是東安路地塊，也就是上海安瀾項目。（如下為總圖）

這個項目的住宅底層采用了架空的形式，而地下車庫則采用了抬高3.9米的方式，使得整個地塊的一層都成了架空層，這就是自媒體所謂的“抬板住宅”。

而地塊的中央做了局部的掏空，向下挖了6.8米，就形成了上圖這樣落差15米的“深坑效果”。（如上圖）

關于抬板小區的緣由、利弊分析等內容，我就不贅述了。有興趣了解的朋友，可以擴展閱讀：《》

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三陽臺

我認為這個項目的第二個典型特征是：三陽臺。這也是近年開發商們用得最多的“送面積”方式了，當然也是源于容積率寬松政策。

但是我認為：豪宅項目的陽臺設計，不會看上去零零落落的，一定是和整體立面融為一體的。

所以我找了一個對標的案例——大華·靜安年華，雖然頂級豪宅的昭示性不會這么弱，但陽臺的整體設計可能會是這樣。（如下圖）

如果對“三陽臺的政策”感興趣，可以擴展閱讀：《》

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立面昭示性

既然已經提到項目的昭示性了，那我認為這個項目的第三個典型特征就是：立面的昭示性。

但凡是頂級豪宅，它的立面一定是讓人過目不忘的，甚至是可以抽象成一個簡單的符號。

比如說深圳灣一號，就是強調橫向線條，特別是晚上的時候尤為明顯。（如下圖）

對深圳灣一號感興趣的朋友，可以擴展閱讀：《》

再比如說成都貝宸S1項目的立面，因為采用的蝶形平面讓我這個華東的建筑師頗為難忘。

感興趣的朋友，可以擴展閱讀：《》

還比如說杭州新晉的頂級豪宅“望天際”，看上去就像個金鎖。

而本項目因為限高80米的緣故，所以最后呈現的體量關系和“望天際”會比較接近。當然我也很期待建筑師能做出一個什么樣讓人過目不忘的“小胖墩”。

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地塊聯通

因為這次是3個地塊同時出讓，所以可能還會出現“地塊互聯互通”的特征。而這樣的好處是：可以讓整個項目的氣勢更足一些。

而我能聯想到類似的豪宅項目就是中興路1號了。這個項目是理查德羅杰斯設計的，他在項目的底部做了一個”超級底盤“，將配套服務設施全部復合在了底部幾層，而且還做了跨路的聯系。（如下圖）

有興趣的朋友，擴展閱讀：《》

值得一提的是：這個項目的立面也非常有昭示性，我每次坐三四號線，基本都會被它所吸引，但想拿出手機拍的時候，已經錯過了角度。（如下圖）

中興路1號是萬科操盤的項目，但我印象中保利似乎沒有請大師做過這么先鋒的設計。在上海市中心地塊越來越少的今天，是時候開始拒絕平庸的建筑了！

讓我們期待一下，哪位建筑大師會操刀這個項目呢？

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面積段

最后大家關注最多的應該是戶型。而戶型設計成什么樣，最關鍵的是確定面積段，面積定了也就意味著客群定了，后期的銷售情況也就定了。

我讓元寶給我羅列了楊浦近兩年的豪宅產品面積是怎么分布的，情況如下：

1、縵云上海主力約 190-330㎡ 三至五房大平層，其中206-226㎡為入門頂豪，251-267㎡為社交型戶型，330㎡為樓王環幕戶型。2、中信泰富·外灘道主力 100-220㎡ 3-4房，其中190㎡、220㎡為高端大平層戶型，跳過了140-170㎡過渡段。3、保利·譽濱江主力 125-185㎡，其中185㎡為江景大平層標桿，另有154㎡瞰江樓王。4、保利外灘曜小高層 115-165㎡，后續加推 195-205㎡ 低密別墅。5、保利外灘啟PARK77相對親民的 99-137㎡ 改善三至四房，是濱江門檻較低的選項。這些濱江大平層項目，面積主要集中在150-330㎡。而200-300㎡將會成為八埭頭項目的必爭之地，也是高凈值家庭“一步到位”的首選。
而如何利用好自己的特點、與競品拉開差，距將是八埭頭項目最重要的課題。 考慮到這個項目未來的銷售單價接近16萬，所以面積如果再大，就得和同區域的風貌別墅競爭，那可能就沒什么優勢了。 而且總價過5000萬，整個上海可供選擇的地段就更多了，為什么要選擇楊浦濱江就成了擺在開發商面前的好問題了。

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結束語

這幾年，各大一線城市紛紛拿出了壓箱底的“好地”，所以“地王”是一個接著一個，我都寫過好幾個了。

隨著城市核心區的優質地塊出讓一塊少一塊，我希望這些地王項目也能設計的更“風騷”一些，而不是傳統住宅的“老樣子”。

今天這篇文章，只是一個開放式的猜想，也歡迎大家斧正。