【悅居貸款】十月英國(guó)房?jī)r(jià)溫和回升；租金占比平均收入已達(dá)44%；11月央行利率決策明日揭曉

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英國(guó)十月房?jī)r(jià)溫和回升，住房負(fù)擔(dān)能力現(xiàn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)

全英建筑協(xié)會(huì)最新數(shù)據(jù)顯示，十月房?jī)r(jià)同比漲幅升至2.4%，環(huán)比上漲0.3%。盡管面臨預(yù)算案前市場(chǎng)謹(jǐn)慎情緒，但房?jī)r(jià)收入比降至5.6倍這一十年低點(diǎn)，預(yù)示住房可負(fù)擔(dān)性迎來重要轉(zhuǎn)折。專家指出，市場(chǎng)韌性的主要基于薪資增長(zhǎng)持續(xù)超越房?jī)r(jià)漲幅，以及市場(chǎng)對(duì)降息的穩(wěn)定預(yù)期。

Source: Nationwide

該機(jī)構(gòu)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅伯特·加德納表示："在消費(fèi)者信心疲軟、勞動(dòng)力市場(chǎng)走弱、抵押貸款利率為疫情前兩倍多，且房?jī)r(jià)仍接近歷史高點(diǎn)的復(fù)雜環(huán)境中，現(xiàn)階段的數(shù)據(jù)彰顯出了市場(chǎng)韌性。"他特別強(qiáng)調(diào)，"若薪資增速持續(xù)超越房?jī)r(jià)漲幅，住房可負(fù)擔(dān)能力將逐步改善。隨著英央行未來季度可能再度降息，借貸成本有望進(jìn)一步下調(diào)。"

房產(chǎn)機(jī)構(gòu)喬納森·霍珀指出，持續(xù)數(shù)月的平緩價(jià)格走勢(shì)已推動(dòng)市場(chǎng)抵達(dá)重要節(jié)點(diǎn)："隨著平均薪資穩(wěn)步增長(zhǎng)，住房可負(fù)擔(dān)性出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性改善。平均房?jī)r(jià)與收入比值降至5.6倍，為十余年來首次，重新回歸過去25年平均水平。"金融分析師凱倫·諾伊觀察到："在經(jīng)歷上半年低迷后，房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步企穩(wěn)。市場(chǎng)也正呈現(xiàn)顯著分化，首次購(gòu)房者與中低端買家活躍度顯著提升，當(dāng)前買家正利用數(shù)月積累的市場(chǎng)供應(yīng)量以及有所緩和的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，精挑細(xì)選并強(qiáng)勢(shì)議價(jià)。”

盡管十月數(shù)據(jù)展現(xiàn)靜默韌性，但專家們強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)仍面臨多重挑戰(zhàn)。雖然通脹壓力放緩為降息開啟窗口，但首付壓力與高額月供仍使首次購(gòu)房者承壓。不過，加德納也指出，家庭資產(chǎn)負(fù)債表數(shù)據(jù)比較健康，家庭債務(wù)與可支配收入比率處于二十年來最低點(diǎn)。

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房租吃掉英國(guó)人平均工資的44%

Rightmove最新數(shù)據(jù)顯示，英國(guó)私人租金已連續(xù)三個(gè)季度創(chuàng)下歷史新高。倫敦外月租達(dá)1385英鎊，倫敦地區(qū)增至2736英鎊。租金占平均收入比從五年前的40%躍升至44%，部分熱點(diǎn)地區(qū)年漲幅突破25%。

英國(guó)私人租賃市場(chǎng)租金水平已攀升至歷史峰值，居住成本正以前所未有的速度吞噬收入。今年第三季度倫敦以外地區(qū)新上市房產(chǎn)的租金已升至每月1385英鎊(約合人民幣1.27萬(wàn)元),連續(xù)第三個(gè)季度刷新紀(jì)錄。倫敦地區(qū)平均租金更是達(dá)到2736英鎊(約合人民幣2.5萬(wàn)元) 的新高點(diǎn)。

Source: Rightmove

去年秋季印花稅上調(diào)、下月預(yù)算案可能推出的稅務(wù)改革傳聞，以及《租戶權(quán)利法案》的推進(jìn)，可能會(huì)影響購(gòu)房出租房東的投資計(jì)劃。此外，租賃需求持續(xù)超過供應(yīng)、疫情對(duì)工作生活方式的長(zhǎng)期影響，以及按揭利率上漲導(dǎo)致的成本轉(zhuǎn)嫁等因素，仍在持續(xù)推高租金。

公民咨詢組織本月發(fā)布的官方支出數(shù)據(jù)證實(shí)，私人租客與單親家庭正成為生活成本危機(jī)中最為脆弱的群體。該慈善機(jī)構(gòu)強(qiáng)調(diào)，部分民眾房租超過凈收入一半的現(xiàn)象已不罕見。盡管當(dāng)前可供出租房源數(shù)量同比去年上升9%，但仍較2019年水平低23%。值得注意的是，近期新增租賃房源增速明顯放緩，同比增幅僅1%。

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貨幣政策委員會(huì)明天將如何決定央行利率？

英國(guó)央行內(nèi)部正面臨一場(chǎng)激烈的利率決策較量，低于預(yù)期的通脹數(shù)據(jù)與持續(xù)疲軟的就業(yè)市場(chǎng)，促使部分決策者公開呼吁盡快降低借貸成本。

貨幣市場(chǎng)交易員普遍預(yù)測(cè)，在明天召開的貨幣政策委員會(huì)（MPC）會(huì)議上，基準(zhǔn)利率將維持在4%的當(dāng)前水平，市場(chǎng)對(duì)周四降息25個(gè)基點(diǎn)的預(yù)期概率不足三分之一。

Source: Bank of England

但部分分析師警告稱，隨著失業(yè)率攀升與GDP增長(zhǎng)停滯，持續(xù)維持高利率的風(fēng)險(xiǎn)正持續(xù)累積。加之財(cái)政大臣瑞秋·里維斯計(jì)劃于11月26日公布的緊縮預(yù)算案，這些因素都為降息主張?zhí)峁┝诵碌恼摀?jù)。

自去年8月啟動(dòng)降息周期以來，英國(guó)央行已累計(jì)降息五次，央行副行長(zhǎng)莎拉·布雷登在9月的演講中明確指出：“過度緊縮的貨幣政策若維持過久，將對(duì)產(chǎn)出與就業(yè)造成持續(xù)性損害。”她認(rèn)為當(dāng)前的通脹回升難以對(duì)央行構(gòu)成長(zhǎng)期威脅。

法國(guó)巴黎銀行資產(chǎn)管理宏觀研究主管理查德·巴維爾分析稱，“結(jié)合數(shù)據(jù)，9月服務(wù)業(yè)通脹增速低于央行預(yù)期，失業(yè)率已攀升至4.8%，即便央行本周決定降息，也不應(yīng)令人意外。” 高盛分析師預(yù)測(cè)本周將降息25個(gè)基點(diǎn)，并指出里維斯財(cái)政大臣的預(yù)算案可能對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生“重大收縮效應(yīng)”，這將強(qiáng)化降息的合理性。

回顧8月會(huì)議，委員會(huì)經(jīng)過兩輪投票才以五比四的微弱優(yōu)勢(shì)通過降息決定，將利率從4.25%下調(diào)至當(dāng)前水平。目前英國(guó)整體通脹率在3.8%，仍高于歐元區(qū)2.2%和美國(guó)3%的水平。