謝逸楓：11月70城房價跌幅收窄，未來房價止跌上漲五大信號

文/謝逸楓

統計部門數據顯示，11月70城新建商品住宅房價環比下跌0.4%，1月-10月下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.2%、下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.4%、下跌0.5%，比上月收窄0.1%，房價延續下跌筑底態勢。

11月70城新建商品住宅房價指數環比下跌0.4%，比上月收窄0.1%，創年內第二大跌幅，表明房價處于下跌筑底階段，市場有效需求不足，政策效果減弱。總體來看，房價止跌企穩基礎不牢固，主要是供需修復放緩的狀況未明顯改變。

11月一線城市二手住宅房價下跌1.1%，跌幅最猛，跌幅比上月下跌0.9%擴大0.2%，其中10月下跌0.9%，創2021年以來最大跌幅，意味著房價處于下跌的筑底、探底、尋底的調整階段，主要是二手房掛牌量、法拍房量有增無減。

預計未來70城房價完成筑底后，將在底部運行6個月-12個月的周期。目前房價觸底反彈最大的阻力是銷售端無法傳導至房價、政策效力持續性弱、貨幣供應受限、供大于求、庫存高、居民收入減少、預期和信心弱、租金回報率無法支撐。

筆者認為，現在判斷房價見底企穩、反彈上漲拐點的結論為時過早，因為市場信心（GDP、實體經濟、就業、收入、交房）和預期（債務逾期、供應過剩、高庫存、房價下降）及供需修復放緩、銷售無法傳導至房價，房價筑底過程拉長。

其次是政策刺激的強度、范圍有限，并且城市更新貨幣化、收儲存量商品房和閑置土地政策執行不到位、落地緩慢、規模有限、區域有限，無法擴大政策組合拳的政策效應，導致政策效應斷斷續續、持續力不強。

最后是市場產品供應和成交結構性的影響越來越明顯，限價限簽的政策取消導致市場以價換量，帶來結構性的止跌效應減弱，讓房價上漲預期修復緩慢。而二手房的房價下降明顯帶來沖擊，不排除網簽滯后性的影響。

2025年11月全國單月房價（商品房銷售均價）來看，同比降幅擴大2.6%。11月全國商品房銷售均價9097元/平，環比下降6.4%，同比下降9.5%，同比降幅較10月擴大2.6%，創下2024年5月以來單月最大同比跌幅。

2025年11月全國單月房價（商品住宅銷售均價）來看，同比降幅擴大4.9%。11月全國商品住宅銷售均價9594元/平，環比下降6.7%，同比下降11.1%，同比降幅擴大4.9%，房價跌幅擴大的幅度越來越。

2025年前11月全國房價（商品房銷售均價）來看，同比降幅擴大0.6%。前11月9546元/平，同比下降3.6%。主要是影響居民購房能力及購房意愿的收入與就業預期尚未根本性扭轉，市場信心仍然不足疊加2024年12月銷售的基數高。

筆者認為，短期內要完成房價見底企穩、反彈上漲的條件不具備，傳統房價周期路徑為政策見底-成交量止跌上升-房價止跌見底-反彈上漲，現階段政策處于落實期，成交、房價止跌筑底階段，市場分化明顯，熱點城市復蘇表現起起伏伏。

按照樓市與政策周期、經驗來看，政策效應、成交量和房價上漲的持續性能否保持6個月以上-9個月以上，是完成止跌筑底的標志。關鍵是大招的政策能否全面落地、新的政策加碼能否及時出臺、政策效應持續力能否保持、預期和信心逆轉。

這一輪70城房價自2021年9月（環比下跌0.1%）下行周期開啟，截至2025年11月，已經連續下跌超過4年，未來房價，到底何時能迎來拐點，何時見底反彈？成為市場最關心的問題，因為房價下跌超過4年，是房價下跌周期中最長的。

筆者認為，按照現在的經濟、房地產市場狀況、政策效果和持續力及政策落實情況看，預計房地產供需關系修復、庫存去化需2年-3年時間，這一輪房地產拐點（房價拐點）有望2年-3年后到來，就是2026年到2028年會實現房價見底向上。

目前經濟、房地產市場狀況未達到市場預期，房地產政策效果、持續力、以及出臺落實情況不如預期，預計年底前，新一輪房地產更大力度刺激政策依然是地方、舊政策為主，不排除房價拐點到來時間拉長，筑底完成周期拉長。

靠降準、降息、解除限制政策、降首付和利率及存量利率、稅收降低的政策，以地方為主的三大工程和城市更新貨幣化安置及收儲商品房、收回閑置土地，是無法完成止跌筑底，解決不了錢、堵點、限制的問題。

地方為主政策（農民、人才、多孩家庭購房補貼、房票安置和以舊換新、購房落戶和公積金政策）是無法讓房價止跌回穩。只有國家出手，解除限制、打通政策堵點、出錢落實城市更新貨幣化、收儲商品房、收回閑置土地政策。

筆者認為，未來中國房價止跌上漲的5大核心信號，首先是政策上，今年底或2026年3月或5月、9月全國更大力度更大規模的財政、貨幣一攬子超常規救市政策出臺，國家下場救市。寬松的貨幣+財政強刺激用于樓市，不是債市、股市。

其次是2026年-2027年內，房地產市場基本面全面修復并復蘇，實體經濟、房地產市場恢復正常。例如GDP穩定增長、房地產投資逐步回升、居民收入穩定增長、房價預期和信心恢復、房企債務化解和按期交房及利潤轉正增長等。

第三是租金回報率上升超過房貸利率，房價率先上漲。第四是3萬億城市更新貨幣化安置100萬套-200萬套、1萬億收儲商品房庫存、1萬億收購閑置土地全面落地，去庫存完成，供求關系逆轉。第五是人口增長，戶籍全面放開。

按照統計部門2025年1月-11月70城房價、供求關系、商品房庫存去化周期，產品供應和成交結構變化、政策調整、二手房市場分析，目前市場正在釋放出房價新的變化、信號，呈現房價止跌筑底、政策效果減弱、市場分化信號的趨勢。

一是房價止跌筑底基礎不牢固，底部企穩條件不符合，暫時反彈上漲有困難。

二是房價要實現真正全面反彈上漲的條件不具備，區域結構性上漲占主導。

三是未來1年-2年房價平穩，不存在大漲大跌，房價上漲比下跌預期概率大。

四是房價存在區域、城市內部、產品、一二手房兩極分化，結構性成主流。

五是房價上漲的城市數量不穩定，呈現點狀上漲趨勢，片狀上漲不穩定狀態。

六是市場結構性因素決定一二線核心區域銷量，對房價的傳導效應正在減弱。

七是買房置業窗口來臨，現在一線、二線城市核心區買好房子，就是抄底。

八是新房有價沒量，二手房有量沒價，二手房掛牌量和降價沖擊新房價。

11月70城新建商品住宅房價環比下降0.4%，降幅比上月收窄0.1%，同比下降2.8%，降幅比上月擴大0.2%。11月70城二手住宅房價環比下降0.7%，降幅與上月持平，同比下降5.7%，降幅比上月擴大0.3%。

總體來看，房價處于下行趨勢，止跌階段，小幅度震蕩趨勢不變。一方面是二手房環比跌幅擴大至1.1%，比上月擴大0.2%，新房環比跌幅收窄0.1%，下跌0.4%。新房、二手房同比分別下降2.8%、5.7%，降幅分別擴大0.2%、0.3%。

11月70城一手商品住宅房價環比下跌0.4%，跌幅比上月收窄0.1%

11月70城新建商品住宅房價環比下跌0.4%，1月下跌0.1%，2月下跌0.1%，3月下跌0.1%、4月下跌0.1%、5月下跌0.2%、6月下跌0.3%、7月下跌0.3%、8月下跌0.3%、9月下跌0.4%、10月下跌0.5%，比上月擴大0.1%，延續下跌態勢。

11月房價環比下跌0.4%，創年內第二大跌幅，原因一是市場結構性的因素，大戶型、高價樓盤供應和成交量減少。二是限價、限簽政策取消，房企以價換量的促銷帶來價格下降效應擴大。三是政策邊際效應遞減帶來的短期效果減弱。

四是不排除網簽數據的滯后性。五是市場有效需求不足，庫存過剩，供大于求。五是二手房對新房價沖擊大，二手房掛牌量一直居高不下，形成市場供應量處于加大的局面。六是好房子成銷售熱點，其他房子降價。

2024年8月環比下跌0.73%，是2014年12月以來單月第一大環比降幅。2025年1月-10月環比分別下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.2%、下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.4%、下跌0.5%、下跌0.4%。

自2021年9月70城新建商品住宅房價環比下降0.1%（下跌0.08%），上漲76個月后首次下降，到2023年12月連續下跌28個月，一直到2025年11月連續下跌51個月，已經連續下跌超過4年（4年零3個月），超過上輪房價下跌周期。

11月8個城市房價上漲，合肥、襄陽環比上漲0.3%領漲全國

70城新房的房價環比上漲數量來看，11月上漲城市數量為8個，比上月增加2個城市（10月6個、9月5個、8月9個、7月6個、6月14個、5月13個、4月22個、3月24個、2月18個、1月24個）。這是釋放出當前房價震蕩不止的強烈信號。

70城房價環比上漲城市數量來看，上漲城市為8個，比上月增加2個城市。下跌城市59個，比上月增加5個城市。持平城市3個。其中合肥和襄陽上漲0.3%，漲幅第一，領漲全國。南京和貴陽上漲0.2%；沈陽、上海、重慶、揚州均上漲0.1%。

房價能否保持6個月以上-9個月以上的上漲，是檢驗房價是否止跌企穩、反彈上漲的標準，前提條件是成交量、政策效應保持6個月-9個月以上，并且穩定增長。基于政策效應，市場起起伏伏的表現，房價短期內難上漲，處于止跌筑底階段。

11月70城新房價格中，上海環比上漲0.1%，漲幅與上月回落0.2%。自2022年6月份以來，上海新房價格一直保持上漲的走勢，目前已連續上漲41個月。10月上海的新房價格均值領漲全國，同比上漲5.1%，漲幅比上月收窄0.6%，堪稱穩漲。

上海最抗跌，呈現房價上漲一枝獨秀的行情，新房價格連續41個月上漲，堪稱全國房價風向標。主要原因是高端新房豪宅、大戶型、高單價樓盤供應、成交占比高。其次是需求旺盛、購買力強勁。再次是購房者偏愛新房，“打新熱”持續。

最后是限價、限簽、限售價項目等政策取消，限購等政策調整。11月上海新房價環比上漲0.1%，漲幅比上月收窄0.2%。二手房房價環比下跌0.8%，跌幅比上月收窄0.1%，同比下跌4.6%，比上月跌幅擴大1.2%。說明二手房市場依然寒冷。

11月一二線城市房價環比跌幅擴大，三線城市房價環比跌幅持平

11月70城新建商品住宅房價環比的城市能級來看，一二三線城市房價環比持續下跌，其中一二線城市下跌0.4%、0.3%，比上月擴大0.1%、收窄0.1%，三線城市下跌0.4%，比上月收窄0.1%，形成一線跌幅擴大、二三線收窄的市場格局。

11月一線城市新建商品住宅價格環比下跌0.4%，1月-10月上漲0.1%、上漲0.1%、上漲0.1%、0.0%、下跌0.2%、下跌0.3%、下跌0.2%、下跌0.1%、下跌0.3%、下跌0.4%。其中上海上漲0.1%，北廣深分別下降0.5%、0.5%、0.9%。

11月二線城市新建商品住宅價格環比下跌0.3%，1月上漲0.1%，2月-9月分別0.0%、5月下跌0.2%、6月下跌0.2%、7月下跌0.4%、8月下跌0.3%、9月下跌0.4%、10月下跌0.4%，三線城市新建商品住宅價格環比下跌0.4%，均收窄0.1%。

11月一手商品住宅房價同比下跌2.8%，跌幅比上月擴大0.2%

11月70城新建商品住宅房價同比下跌2.8%（1月-10月為下跌5.4%、下跌5.2%、下跌5.0%、下跌4.5%、下跌3.7%、下跌3.4%、下跌3.4%、下跌3.0%、下跌2.7%、下跌2.6%），比上月收窄0.2%，連續12個月收窄，處于止跌筑底階段。

過去3年房價同比下跌基數大，短期的下行筑底未完成，未來需要政策加大力度、規模。房地產出清（庫存、債務、交房）周期還沒有結束，供求和收入、預期及信心修復未結束，所以短期內，70城房價總體見底、反彈有待觀察。

11月70城新房房價同比跌幅收窄，主要是環比累計的跌幅未大幅度擴大，與城市大戶型、高價樓盤集中上市供應和成交，帶來的少部分城市結構性房價上漲，及限價限簽的政策期限帶來的政策效應，不排除是網簽滯后性的原因。

11月70城新房房價同比下跌2.8%，一是新政效應衰減、持續性弱有關。二是新房需求不穩定，二手房持續火熱。三是以價換量已經形成主流。四是與居民收入下降、信心未恢復有關。五是二手房價降價幅度加大，影響新房房價的上漲預期。

11月70城新建商品住房價同比下跌2.8%，比上月跌幅擴大0.2%。2024年10月下跌6.2%，11月下跌6.1%，12月下跌5.7%，其中10月下跌6.2%，創2024年房價最大跌幅。到2025年11月，房價同比已經連續下跌44個月，基本調整到位。

自2022年4月70城新建商品住宅房價同比下降0.1%，房價上漲84個月后首次下降，到2022年12月連續下跌9個月，到2023年12月連續下跌21個月，一直到2025年11月70城新建商品住宅房價同比連續下跌44個月，房價下跌周期超過上輪。

11月70城房價同比上漲城市數量來看，上漲城市5個，比上月減少2個。持平1個，比上月減少1個。下降城市64個，比上月增加2個。房價同比上漲的城市分別為上海5.1%、杭州3.0%、合肥1.3%、烏魯木齊0.8%、沈陽0.2%。

11月70城一手商品住宅一二三線城市房價同比跌幅擴大

11月70城新建商品住宅房價同比的城市能級來看，區域城市分化嚴重。其中一線城市房價下跌，跌幅擴大0.4%，二線城市跌幅擴大0.2%、三線城市房價跌幅擴大0.1%，形成連續9個月一二三線城市跌幅收窄后連續2個月擴大的市場格局。

11月一線城市新建商品住宅價格同比下跌1.2%，1月-10月下跌3.4%、下跌3.0%、下跌2.8%、下跌2.1%、下跌1.7%、下跌1.4%、下跌1.1%、下跌0.7%、下跌0.7%、下跌0.8%。其中滬上漲5.1%，北廣深下降2.1%、4.3%和3.7%。

11月一二三線城市新建商品住宅房價同比數據顯示，一線城市同比下降1.2%，跌幅比上月擴大0.4%。二線城市同比下降2.2%，降幅比上月擴大0.2%。三線城市同比下降3.5%，降幅比上月擴大0.1%。表明一二三線城市房價處于下降趨勢。

11月70城二手住宅房價環比下跌0.7%，跌幅與上月持平

11月70城二手住宅房價指數環比下跌0.7%，跌幅與上月持平（1月-10月分別下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.2%、下跌0.4%、下跌0.6%、下跌0.5%、下跌0.6%、下跌0.6%、下跌0.6%、下跌0.7%），當前房價要完成止跌筑底需要時間。

相比2024年9月70城二手住宅房價指數環比下跌1.2%的跌幅，2025年7月-10月70城二手住宅房價指數環比分別下跌0.6%、0.6%、0.6%、0.7%、0.7%，跌幅已大大收窄。說明目前二手房價已經基本調整到位，房價處于止跌筑底階段特征。

目前二手住宅房價止跌企穩的基礎不牢固，2024年9月70城二手住宅房價環比下跌1.2%，創下自2014年10月以來單月房價環比最大降幅。二手住宅房價跌幅持平，重要原因就是二手房掛牌量上升，新房以價換量沖擊二手房，互為影響。

自2021年8月70城二手商品住宅房價環比下跌0.02%，上漲75個月后首地次下降，到2021年12月連續下跌5個月，到2023年12月，連續下跌29個月，一直到2025年11月連續下跌52個月。政策端傳導到市場端、價格端的效果減弱。

11月70城二手住宅房價環比上漲城市數量來看，上漲城市0個、0城持平，下跌城市70個，與上月保持一致。說明70個城市的二手住宅房價全部下跌。釋放出二手住宅房價止跌筑底基礎不牢固，房價上漲預期減弱的信號。

目前70城二手住宅房價數據來看，總體止跌見底、企穩上漲的基礎不牢固，條件不具備。因為二手房市場的庫存巨大，掛牌量巨大，去化周期長，短期完成止跌筑底困難大，要實現見底企穩、反彈上漲，需要市場觀察。

11月70城二手住宅一三線房價環比跌幅持平、二線城市房價跌幅擴大

11月70城二手住宅房價環比的城市能級來看，一線城市房價環比連續7月下跌，一線城市降幅1.1%，比上月擴大0.2%，二線城市跌幅持平，三線城市跌幅收窄0.1%。形成一線城市跌幅擴大、二線城市跌幅持平、三線城市跌幅收窄市場格局。

11月一線城市二手住宅銷售價格環比下跌1.1%（1月-10月分別上漲0.1%、下跌0.1%、上漲0.2%、下跌0.2%、下跌0.7%、下跌0.7%、下跌1.0%、下跌1.0%、下跌1.0%、下跌0.9%）。其中北上廣深分別下降1.3%、0.8%、1.2%和1.0%

11月一線城市二手住宅銷售價格跌幅擴大，主要是高品質的二手樓盤大戶型、高價房成交減少，以價換量的市場主流，存在結構性房價下降，及限價、限簽的政策取消未來帶來單價上漲，政策效應的集中效果減弱。

11月一二三線城市二手住宅房價環比數據顯示，一線城市二手住宅銷售價格環比下跌1.1%，跌幅比上月擴大0.2%。二線城市二手住宅環比下跌0.6%，跌幅與上月持平。三線城市二手住宅環比下跌0.6%，降幅比上月收窄0.1%。

11月70城二手住宅房價同比下跌5.7%，跌幅比上月擴大0.3%

11月70城二手住宅房價指數同比下跌5.4%（1月-10月分別下跌7.8%、下跌7.5%、下跌7.3%、下跌6.8%、下跌6.3%、下跌6.1%、下跌5.9%、下跌5.5%、下跌5.2%、下跌5.7%），跌幅較上月擴大0.3%，表明房價處于下降，小幅震蕩形勢。

11月70城二手住宅房價同比下跌5.7%，比上月跌幅擴大0.3%，說明房價處于止跌筑底階段。自2022年3月房價同比下跌0.3%，這是2015年12月以來首次出現房價同比下跌，到2025年11月房價下跌5.7%，已經連續下跌46個月。

2022年2月70城二手商品住宅房價同比下跌0.3%，上漲81個月后首次下降，到2022年12月連續下跌11個月，到2023年12月，連續下跌23個月，一直到2025年11月二手商品住宅房價同比連續下跌46個月，房價下跌周期超上輪。

11月70城二手住宅房價同比上漲城市數量來看，全面下跌，連續22個月70城房價全部下跌后，自2024年初以來同比均下降。釋放出房價下跌壓力放緩，處于止跌筑底調整的形勢不變。毫無疑問，與過去二年的房價同比下跌基數大有關系。

11月70城二手住宅一二線城市房價同比跌幅擴大，必須防大跌

11月70城二手住宅房價同比的城市能級來看，一、二線城市房價同比跌幅擴大，下降壓力加大。其中一線城市房價跌幅擴大1.4%，二線城市房價跌幅擴大0.4%、三線城市房價跌幅擴大0.1%，說明要防止二手房價大跌的信號。

11月一線城市二手住宅銷售價格同比下跌5.8%，跌幅擴大1.4%（1月-10月下跌5.6%、下跌4.9%、下跌4.1%、下跌3.2%、下跌2.7%、下跌3.0%、下跌3.4%、下跌3.5%、下跌3.2%、下跌4.4%，北上廣深下降6.8%、4.6%、7.2%和4.8%。

11月一二三線城市二手住宅銷售價格同比數據顯示，一線二手住宅銷售價格同比下降5.8%，比上月降幅擴大1.4%。二線同比下降5.6%，比上月擴大0.4%。三線同比下降5.8%，比上月擴大0.1%，意味著一二三線城市二手房價集體下跌。