廣東
市場分化愈發嚴重，普宅還在價格拉扯，而豪宅自年底開始瘋狂去化。
在各種新房豪宅陸續入市的期間，萬科瑧山府也要“插上一手”？
網傳萬科瑧山府的保留房源——位于5棟的74套豪宅單位，或將集中入市。
與上次相同，這次同樣是以拍賣的方式入市。
01
這批房源的戶型很純粹，只做231㎡和240㎡兩種大平層，總價約4000萬出頭，起拍單價17萬/㎡起，整體貨值接近30多個億。
瑧山府共有9棟，共556戶，除開兩棟商墅外，有7棟高層，都是3梯2戶，其中1-2-3-4-5屬于240平，6-9棟為231平（分東、西兩個朝向）。
第5棟原定為人才房，租賃給特定人才居住。
7棟高層呈現錯式排列，從北到南可以說分成了三排，1-3棟位于第一排，與北環大道之間相隔了華為數字能源辦公棟和兩棟宿舍。
5/4棟位于中間，相隔于中心泳池兩端。6/9兩棟排在南面兩端，與北面的1棟、3棟相對應。
230㎡戶型圖：
240㎡戶型圖：
萬科目前負債約300億元，30億元出售掉也只是緩一口氣而已。
況且，實際拍賣是否真能以4000萬一套成交還是未知數。
近些年的法拍豪宅，先經歷一次流拍，二拍、三拍再成交的例子比比皆是，17萬/㎡的價格，又是否會有人買單呢？
上次臻山府拍賣共4套房源，最終是2套成交2套流拍，四套價格如下：
3棟4101戶240㎡約4120萬，單價17.17萬
4棟4101戶240㎡約4166萬，單價17.36萬
4棟4102戶240㎡約4286萬，單價17.86萬
9棟3801戶231㎡約3977萬，單價17.22萬
02
2017年5月，萬科瑧山府一期200多套房源開盤，毛坯備案均價約9.97萬/㎡，另有7000元/㎡的裝修費，開盤首日去化約8成；
2018年，同樣推出200多套房源，毛坯備案均價9.75萬/㎡，開盤全部售罄。
到2021年，成交價就已去到20萬+/㎡，房價漲幅超110%！
240㎡戶型曾經一度飆升到5800萬，單價高達24.16萬/㎡。
萬科臻山府所在的香蜜湖安托山片區，周邊二手成交均價目前如下：
均價在15萬以上的除了臻山府，還有錦盧花園與安巒公館。
片區價格最低的目前是雅福居，均價在11.5萬元/㎡。
03
去年年底深圳豪宅市場迎來了一波爆發。
根據深圳中原研究中心數據，12月份成交量為近兩年來最高，其他月份較為平穩，下半年成交量高于上半年。
12月份成交量較高，主要為綠景白石洲璟庭、深圳灣澐璽、保利瑧譽項目。
從價格來看，全年成交均價102047元/平，同期下降2.1%，豪宅項目中網簽價格較高的項目有深圳灣澐璽、中海深灣玖序花園等，其中深圳灣澐璽成交均價為168000元/平。
2025年深圳豪宅批售54.5萬平，同比上升12.3%；推售面積54.5萬平，同比上升32.4%。
今年豪宅入市數量止跌回升，主要集中于11、12月份，多個月份零供應。
與往年不同，今年豪宅市場產品分化加劇，部分高價項目銷量超過市場預期。
受經濟大環境的影響，此前“普豪”的買家對房產選擇會更加保守，市場逐漸再向剛需+頂豪的成交組合推進。
從現狀來看，未來短期內豪宅市場還是受到市場追捧的，尤其是核心地段，優質配套的豪宅。
深圳未來優質豪宅的供應量會不斷上升，
未來位于核心地段的豪宅依然備受市場追棒，并且隨著優質房子供給量上升，豪宅市場有望筑底反彈。
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