深圳又一小區(qū)大量房源變學(xué)生宿舍？業(yè)主：剛收房就成“宿舍樓”了！

最近，網(wǎng)上曝出位于龍崗的小區(qū)泰瑞府，有業(yè)主拉起橫幅，內(nèi)容為：

“泰瑞府 宿舍樓”

“退房 保障房變宿舍”

“歡迎選購(gòu)宿舍樓”

▲圖源：網(wǎng)絡(luò)

疑似抱怨小區(qū)的保障性租賃住房，被用作研究生宿舍樓。

而就在今年4月，類似的情況也發(fā)生在南山西麗的漢園茗院，小區(qū)260多套房源被集體出租為深大研究生的校外宿舍。

對(duì)此，有網(wǎng)友覺(jué)得：

“研究生都是人才，這有什么不好的？”

但部分業(yè)主卻認(rèn)為：

“學(xué)生數(shù)量多、流動(dòng)性大、作息不規(guī)律……對(duì)小區(qū)影響不好。”

還有人直言：

“其實(shí)是不同住戶群體在爭(zhēng)利益，不管是公租房、安居房、共有產(chǎn)權(quán)房……和商品房業(yè)主之間都容易有矛盾。”

你怎么看？

超過(guò)1/3房源用作學(xué)生宿舍？

有人反對(duì)，有人支持！

泰瑞府位于龍崗大運(yùn)新城，早在2024年開(kāi)盤(pán)，今年5月交付。

據(jù)悉，項(xiàng)目規(guī)劃了6棟住宅樓，其中1/2/3/6棟、共880套是商品住宅，4-5棟、約553套是企業(yè)自持的保障性租賃住房。

整個(gè)小區(qū)里，租賃房源在占比超過(guò)38%。

根據(jù)泰瑞府的建設(shè)工程規(guī)劃許可證、平面圖，這2棟只明確是保障性租賃住房，并未進(jìn)一步說(shuō)明具體性質(zhì)。

▲泰瑞府施工許可證（部分樓棟）、平面圖（局部） | 圖源：深圳市規(guī)劃和自然資源局龍崗管理局

而項(xiàng)目的售樓書(shū)中，也未提及保障房及用途，網(wǎng)上傳出的消息是“定向租給?港中深、北理莫斯科等大學(xué)的教職工”。

這也成為部分業(yè)主不滿的源頭：

“當(dāng)初賣的時(shí)候說(shuō)是租給教職工，現(xiàn)在變成學(xué)生了，不就是虛假宣傳嗎？”

綜合來(lái)看，業(yè)主反對(duì)作為學(xué)生宿舍的理由如下：

1、學(xué)生流動(dòng)性大

教職工家庭租住相對(duì)穩(wěn)定，學(xué)生一屆一換，人員流動(dòng)性大、往來(lái)復(fù)雜；

2、歸屬感低

短期居住的群體，對(duì)小區(qū)的歸屬感低，或不夠愛(ài)護(hù)社區(qū)環(huán)境；

3、租住人員更多更嘈雜

租住家庭以戶為租住單位，學(xué)生以房間為租住單位，使得居住密度更高，加上學(xué)生作息往往不規(guī)律，或帶來(lái)噪音干擾。

還有業(yè)主直言：

“幾百萬(wàn)買(mǎi)的房子，誰(shuí)想跟學(xué)生宿舍一個(gè)檔位？”

據(jù)悉，泰瑞府在2023年低開(kāi)盤(pán)時(shí)，折后單價(jià)約4.3萬(wàn)/㎡起，總價(jià)多在370+萬(wàn)以上。目前，項(xiàng)目還有少量房源待售，但價(jià)格沒(méi)有太明顯的下跌。

但也有業(yè)主和網(wǎng)友認(rèn)為，租給學(xué)生會(huì)更好：

1、不占學(xué)位

“家庭要是有小孩，肯定會(huì)占學(xué)位，學(xué)生至少不會(huì)搶學(xué)位啊！”

2、無(wú)小孩、不吵鬧

“都是一間房住一個(gè)人，人數(shù)沒(méi)有變多吧，而且還沒(méi)有老人帶著小孩鬧騰，更清凈。”

3、高素質(zhì)人才是小孩的榜樣

“別被帶節(jié)奏了，這些是高材生，可以作為小孩的學(xué)習(xí)榜樣，不是挺好的嗎？”

你更認(rèn)同哪一方的看法？

小區(qū)變宿舍，到底合不合規(guī)？

其他小區(qū)案例來(lái)了！

事實(shí)上，小區(qū)內(nèi)部分房源用作學(xué)生宿舍的案例，近年并不少見(jiàn)。

今年4月，漢園茗院小區(qū)約260套回遷房，就用作深大2026級(jí)研究生的校外宿舍，當(dāng)時(shí)也同樣鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，甚至有人稱這是“800萬(wàn)豪宅變宿舍”。

目前的爭(zhēng)議點(diǎn)，除了保障房作為學(xué)生宿舍是好是壞之外，還有就是：到底合不合規(guī)。

兩個(gè)案例的性質(zhì)或有不同。

漢園茗院出租的是回遷房，產(chǎn)權(quán)握在村股份公司手里，由村股份公司和大學(xué)簽署租賃協(xié)議。

因此，有專家學(xué)者認(rèn)為，只要未改變居住用途，并不違法。但也有律師認(rèn)為，涉及業(yè)主的公區(qū)利益，業(yè)主應(yīng)該享有知情權(quán)、共同決策權(quán)，而且普通住宅與宿舍的用途不同，在規(guī)劃層面應(yīng)該體現(xiàn)。

泰瑞府這2棟保障房，本身就是企業(yè)自持租賃住房性質(zhì)，在土地出讓時(shí)就該有相關(guān)規(guī)定。

但奇怪的是，這一宗地的出讓公告的配套文件里，只有《深圳市公共租賃住房建設(shè)和管理任務(wù)書(shū)》，而宗地其實(shí)并未配建公共租賃住房。

如果參考其他宗地適配的《深圳市全年期自持市場(chǎng)租賃住房（宗地內(nèi)競(jìng)配）建設(shè)和管理協(xié)議書(shū)》（下簡(jiǎn)稱“《自持租賃住房協(xié)議書(shū)》”），當(dāng)中關(guān)于經(jīng)營(yíng)方面的要求，第一點(diǎn)就比較微妙：

▲對(duì)自持市場(chǎng)租賃住房的出租要求

從這一規(guī)定看，相當(dāng)于不允許有“二手房東”的存在，那么學(xué)校算不算二手房東呢？

就港中深的公告來(lái)看，泰瑞府租金1450-2000元/人/月，主臥/次臥的租金不同。

▲泰瑞府作為學(xué)生宿舍的租金標(biāo)準(zhǔn) | 圖源：網(wǎng)絡(luò)

如果做法要符合《自持租賃住房協(xié)議書(shū)》的規(guī)定，簽約+租金交付，或許只能由開(kāi)發(fā)商/物業(yè)和學(xué)生對(duì)接，學(xué)校不能作為甲方和學(xué)生簽約。

目前，部分學(xué)生已選房、交留位費(fèi)，但暫未真正簽約與入住，所以也很難界定小區(qū)這一行為是否合規(guī)。

但從上述規(guī)定來(lái)看，自持租賃住房也未禁止租賃給企業(yè)/單位作為宿舍。

回顧來(lái)看，企業(yè)自持租賃住房是在樓市高峰期，為增加租賃住房而推出的住房模式，在樓市轉(zhuǎn)冷之后，基本不再推出。

目前，其他項(xiàng)目的落地模式，主要是打造為長(zhǎng)租公寓。

龍華中海聞華里、光明中海觀園的自持租賃住房，打造為“中海友里公寓”。

龍華的招商龍譽(yù)花園、龍崗的保利招商雍山郡花園、會(huì)展灣雍境花園，則都打造為“壹間”長(zhǎng)租公寓出租。

金地明峰府將這類房源打造為“金地草莓社區(qū)”，還被光明認(rèn)定為社會(huì)主體出租的保障性租賃住房，享受民水民電優(yōu)惠。

這些開(kāi)發(fā)商本身旗下就有長(zhǎng)租公寓品牌，運(yùn)營(yíng)交接更方便。

而剩下的，落地方法則未明確。

同樣有自持租賃住房的中建觀玥，雖然還沒(méi)交付，但已有部分房源被認(rèn)定為“政府組織配租的保障性租賃住房”。

▲圖源：光明區(qū)住房和建設(shè)局

項(xiàng)目公租房+自持租賃住房合計(jì)101戶，而在規(guī)劃文件上，統(tǒng)稱為“保障性住房”，暫未知是否會(huì)統(tǒng)一由政府配租。

另外，已經(jīng)交付的云海臻府，也配建了自持租賃住房560套，但只是曾對(duì)外征集命名，后續(xù)未有房源統(tǒng)一對(duì)外出租的消息傳出。

▲云海臻府曾經(jīng)為自持租賃物業(yè)征集命名 | 圖源：官方公眾號(hào)

可以看出，“前輩們”的經(jīng)驗(yàn)幾乎都是打造為自有品牌的長(zhǎng)租公寓，而泰瑞府是少有的直接面向某一類群體出租的項(xiàng)目。

或許，等云海臻府、中建觀玥名邸的做法落地后，才能有更多可參考的答案。

你覺(jué)得哪種處理方式更合適？

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