香港樓市早春，內(nèi)地房地產(chǎn)回暖還遠嗎？

厘清為什么會有“早春”，尋找那些真正具備價值的“好房子”，并堅定地相信：沒有一個冬天不可逾越，沒有一個春天不會來臨。

文/每日資本論

農(nóng)歷新年還未到，但香港樓市的火爆似乎給內(nèi)地的房地產(chǎn)市場提前嗅到了馬年的春風。

近日，據(jù)中原地產(chǎn)最新統(tǒng)計，香港十大屋苑在1月24日至25日的周末錄得442組預(yù)約看樓量，較前一周上漲3.3%。這一數(shù)據(jù)不僅實現(xiàn)連續(xù)四周環(huán)比增長，更創(chuàng)下近六周以來的新高。在香港土地注冊處12月數(shù)據(jù)尚未公布的當下，這組高頻指標如同溫度計，精準捕捉到市場溫度的微妙變化——畢竟在樓市交易中，預(yù)約看樓量往往比實際成交量提前4至6周反映需求端動向。

回溯2025年，香港樓市已完成從頹勢到回暖的轉(zhuǎn)折。香港差餉物業(yè)估價署數(shù)據(jù)顯示，10月全港私人住宅樓價指數(shù)升至294.3，按月升0.41%，連升5個月，按年升1.13%。今年前10個月累計升幅接近1.8%，樓市呈穩(wěn)步回暖態(tài)勢。

摩根士丹利在最新研報中明確表示，香港住宅價格自2018年以來累計下跌30%后，已于2025年見底回升5%，2026年將進一步上漲10%，2027年延續(xù)上揚態(tài)勢，標志著樓市正式進入上行周期。花旗則將2026年香港樓價升幅預(yù)測從原本的3%大幅上調(diào)至8%，直言這一調(diào)整源于2025年4.7%的實際漲幅遠超預(yù)期，更堅定看好香港樓市開啟“數(shù)年上升周期”。

當香港樓市以清晰的上升曲線進入公眾視野，一個更值得深思的問題浮出水面：在這座與內(nèi)地經(jīng)濟聯(lián)系緊密的國際都會顯現(xiàn)樓市早春之時，仍處于調(diào)整期的內(nèi)地房地產(chǎn)市場，距離真正的回暖還有多遠？

香港樓市的復(fù)蘇并非偶然，而是政策松綁、利率下行與人才流入、股市回升，四重利好共振的結(jié)果，這恰好構(gòu)成了房地產(chǎn)市場回暖所需的核心支撐體系。將這套體系拆解分析，便能清晰判斷內(nèi)地市場的準備程度。

全面“撤辣”與稅費優(yōu)惠筑牢市場復(fù)蘇根基，是香港激活樓市的第一步。2024年2月，香港政府全面撤銷住宅物業(yè)額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅，非本地買家稅負從最高30%大幅降至約4.25%。以一套5000萬港元的物業(yè)可節(jié)省約750萬港元成本，極大釋放了積壓多年的跨地域置業(yè)需求。

2025年9月，香港的《施政報告》進一步將投資移民購房門檻從5000萬港元下調(diào)至3000萬港元，為高端市場注入增量需求。這種“剛需+高端”的雙向政策支持，構(gòu)建了完整的需求激活鏈條。

這里就不能不提城市的“虹吸”效應(yīng)——即一線城市因為優(yōu)質(zhì)醫(yī)療、教育、基礎(chǔ)設(shè)施資源高度聚集產(chǎn)生的“虹吸效應(yīng)”。這就導(dǎo)致內(nèi)地房地產(chǎn)市場雖然在2025年政策工具箱同樣持續(xù)發(fā)力，但從效果來看，一線城市和部分省會城市表現(xiàn)尚可，但部分三四線城市仍需要缺乏針對性出臺需求激活措施。

利率下行構(gòu)成了香港樓市回暖的另一關(guān)鍵推力。利率環(huán)境持續(xù)改善，置業(yè)成本降至近年低位。2025年美聯(lián)儲開啟降息周期，全年三次降息0.25厘，香港金管局同步下調(diào)基本利率至4.0%，香港銀行同業(yè)拆息（HIBOR）從高位5.5%降至4%以下，按揭利率隨之穩(wěn)步回落。市場普遍預(yù)期2026年美聯(lián)儲仍有降息空間，進一步降低置業(yè)成本的預(yù)期，促使買家加快入市節(jié)奏。

請注意，香港下調(diào)基本利率，但與租金上漲形成鮮明對比，催生“供平過租”現(xiàn)象——部分住宅月供金額低于月租，促使大量租客轉(zhuǎn)向購房者。

那么，從利率調(diào)整角度來說，內(nèi)地利率實施到神經(jīng)末梢是否存在滯后性，“供平過租”現(xiàn)象是否已經(jīng)接近或達到，是否在全國通用？

人才流入帶來的增量需求是香港樓市的長期支撐。2025年香港實施的“高端人才通行證計劃”已吸引近10萬人才申請，其中相當一部分選擇了購置物業(yè)，直接拉動中高端住宅成交。這些人才帶來的不僅是即時的購房需求，更改善了市場對長期人口結(jié)構(gòu)的預(yù)期。

最容易忽視的是港股的上漲。2025年，港股在全球主要股市中表現(xiàn)突出，恒生指數(shù)等年內(nèi)漲幅超過20%。市場交易活躍度提升，投資者信心逐步恢復(fù)，多個行業(yè)板塊出現(xiàn)輪動上漲。

更有意思的是，港股的強勢表現(xiàn)與樓市回暖往往會形成鮮明的“共振效應(yīng)”。回顧歷史，恒生指數(shù)的走勢往往領(lǐng)先香港樓市數(shù)個月，2003年SARS后、2009年QE貨幣寬松周期中，均出現(xiàn)過“股市先漲、樓市跟漲”的規(guī)律。2024年9月以來，恒生指數(shù)持續(xù)上漲超44%，2025年年內(nèi)累計漲幅更是高達54.22%，恒生科技指數(shù)上漲66.29%，港股IPO融資額重奪全球首位，資本市場的繁榮催生了強勁的財富效應(yīng)。隨后，這種財富效應(yīng)就會持續(xù)外溢至樓市。

簡單說，消費者口袋里有了錢，且有賺錢效應(yīng)，自然而然就會去消費。而樓市政策、利率等等因素會產(chǎn)生疊加效應(yīng)，從而讓樓市迅速回暖。

按照這個邏輯，大A現(xiàn)在也持續(xù)向好，一旦賺錢效應(yīng)放大，那么財富效應(yīng)是否會外溢到內(nèi)地房地產(chǎn)市場？

非止如此。判斷內(nèi)地房地產(chǎn)的回暖節(jié)奏，還需從全球歷史經(jīng)驗中尋找參照。日本經(jīng)濟大蕭條與美國金融危機后的樓市走勢，提供了兩種截然不同的復(fù)蘇樣本，其核心啟示在于政策干預(yù)時機與流動性修復(fù)速度的關(guān)鍵作用。

日本房地產(chǎn)市場在1990年代泡沫破裂后，經(jīng)歷了長達20余年的調(diào)整期，其教訓(xùn)尤為深刻。1991年泡沫頂峰時，東京核心區(qū)房價每平方米超過100萬日元，而到2003年跌至不足30萬日元，跌幅超70%。不過，東京房價在2017年已經(jīng)恢復(fù)至泡沫破裂前的水平。

需要提醒的是，日本房價行情更多是核心都市圈的結(jié)構(gòu)性行情，大部分地區(qū)依然面臨人口流失和空置率高企的困境。換言之，如果人口基本面不支持，單純的貨幣刺激無法扭轉(zhuǎn)長期頹勢。

而美國在2008年次貸危機后，通過量化寬松（QE）迅速注入流動性，房價在經(jīng)歷短暫陣痛后便重回升勢，并在隨后的十年里不斷創(chuàng)新高。美國的經(jīng)驗表明，強大的金融市場和財富效應(yīng)是樓市復(fù)蘇的強力助推器。

看到此，關(guān)于房地產(chǎn)市場是否回暖的答案其實已經(jīng)呼之欲出——房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇速度取決于三個關(guān)鍵變量：一是政策干預(yù)的及時性，是否在市場信心崩潰前注入流動性；二是金融體系的修復(fù)效率，能否確保資金順暢流向房企與購房者；三是人口基本面是否支持。

而房地產(chǎn)對內(nèi)地經(jīng)濟的重要性遠超多數(shù)國家，其關(guān)聯(lián)的上下游產(chǎn)業(yè)超過100個，從鋼鐵、水泥等基礎(chǔ)工業(yè)，到家電、家具等消費品行業(yè)，再到金融、物業(yè)服務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，形成了龐大的經(jīng)濟生態(tài)系統(tǒng)。

官媒的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)投資占GDP的比重從2014年的14.9%逐步下調(diào)至2024年的7.4%，到2025年三季度更降至6.67%。即便如此，仍是中國經(jīng)濟穩(wěn)定運行的主要支柱之一。這也決定了房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展并非選擇題而是必答題。

答案的核心，就是能否形成“政策放松—信心恢復(fù)—交易活躍—資金循環(huán)”的正向閉環(huán)。

從短期看，打通流動性梗阻是首要任務(wù)。從中期看，建立新的發(fā)展模式至關(guān)重要。香港樓市的復(fù)蘇并非回到過去的高速增長，而是形成“低息環(huán)境+合理供應(yīng)+人才支撐” 的新平衡。內(nèi)地房地產(chǎn)市場需要快速擺脫對“高杠桿、高周轉(zhuǎn)” 模式的依賴，逐漸探索出新路徑。更長遠一些來看，人口結(jié)構(gòu)與城市分化將決定回暖的區(qū)域差異。

好了，在這個充滿變數(shù)的大時代里，雖然有著各種不確定性，但我們需要的不是恐慌，而是厘清為什么會有“早春”，尋找那些真正具備價值的“好房子”，并堅定地相信：沒有一個冬天不可逾越，沒有一個春天不會來臨。

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