從萬(wàn)博到馬場(chǎng)，越秀如何以一己之力改寫(xiě)CBD格局？

昨天（2月25日），越秀以約236億元拿下馬場(chǎng)1期地塊，創(chuàng)下了廣州2010年以來(lái)拍地成交總額最高記錄！

這場(chǎng)史詩(shī)級(jí)拍地，讓全世界的目光都落在了越秀身上。

越秀能拿到馬場(chǎng)，資金和決心很關(guān)鍵，但前期深度參與也至關(guān)重要。

馬場(chǎng)位置是好，但土地權(quán)屬?gòu)?fù)雜，牽涉多方利益主體，導(dǎo)致閑置了20多年，一直到越秀介入，成為舊改做地主體，局面才打開(kāi)。

很多人把馬場(chǎng)視為越秀在舊改項(xiàng)目的高光時(shí)刻，但如果把時(shí)間線拉長(zhǎng)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)這并非第一次。實(shí)際上，馬場(chǎng)只能算越秀的第二個(gè)舊改里程碑。

越秀在舊改領(lǐng)域執(zhí)筆操刀的第一個(gè)巨作，是長(zhǎng)隆萬(wàn)博CBD的里仁洞改造項(xiàng)目。

一次亮眼成績(jī)，可能是偶然，但舊改雙子的交相輝映，就說(shuō)明這是越秀的匠心獨(dú)具。

梳理兩個(gè)舊改項(xiàng)目，你會(huì)發(fā)現(xiàn)不少共通性。

其一，都位于CBD當(dāng)中，更占位CBD當(dāng)中的絕對(duì)核心。

其二，被各種高濃度、高含金量的城市資源，哪怕躺著也是天選流量。

其三，都是大體量舊改項(xiàng)目，疊加新模式，直接刺激城市迭代增長(zhǎng)。

可以這么說(shuō)，里仁洞之于萬(wàn)博，就像馬場(chǎng)之于珠城。

越秀的邏輯，就是在CBD里做舊改，從優(yōu)質(zhì)地塊再迭代，借勢(shì)而為，做出撬動(dòng)廣州發(fā)展的一個(gè)個(gè)支點(diǎn)。

長(zhǎng)隆萬(wàn)博CBD的下半場(chǎng)，要看里仁洞

很多人可能會(huì)說(shuō)，萬(wàn)博，怎么能跟早已步入世界核心商務(wù)區(qū)殿堂的珠江新城比肩？至少也應(yīng)該歸類(lèi)到金融城這類(lèi)后起之秀吧。

但如果截取各類(lèi)數(shù)據(jù)對(duì)比，那就會(huì)發(fā)現(xiàn)，至少這幾年，長(zhǎng)隆萬(wàn)博早已不是吳下阿蒙，而是那個(gè)助推更快更高更強(qiáng)的城市新引擎。

且看四個(gè)典型維度：產(chǎn)業(yè)密度、商業(yè)能級(jí)、世界級(jí)資源、人口基礎(chǔ)：

還有一個(gè)更直觀的榜單，去年，長(zhǎng)隆萬(wàn)博CBD進(jìn)入“中國(guó)商務(wù)區(qū)總部經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力20強(qiáng)”，同時(shí)躋身這個(gè)榜單的，是天河CBD。

長(zhǎng)隆萬(wàn)博CBD，已經(jīng)和珠江新城形成事實(shí)上的南北呼應(yīng)，雙星閃耀。

但這些，還只是長(zhǎng)隆-萬(wàn)博CBD的上半場(chǎng)；而下半場(chǎng)的高光，則在里仁洞項(xiàng)目中醞釀。

大家都知道，萬(wàn)博從1.5平方公里擴(kuò)容到了7.2平方公里，現(xiàn)在的體量已經(jīng)超過(guò)珠江新城。

計(jì)算增量部分，達(dá)到約5.7平方公里。

其中，里仁洞項(xiàng)目的占比，接近70%！

更關(guān)鍵的是，里仁洞項(xiàng)目攻勢(shì)很猛，發(fā)展阻力更小。

相比于長(zhǎng)隆三期，從曝光到現(xiàn)在3年時(shí)間，還沒(méi)出讓。

再看珠城東員村舊改呢，哪怕是市里牽頭，也只能先動(dòng)局部，避開(kāi)員村舊改，才能爭(zhēng)取花城大道東先通出來(lái)。

里仁洞項(xiàng)目，超大體量，但是從實(shí)施方案批復(fù)到首批復(fù)建房回遷才用了3年時(shí)間。

其實(shí)，并不是里仁洞難度低，而是事在人為，越秀親手打造出的廣州又一個(gè)城市奇跡。

在里仁洞項(xiàng)目，越秀做出了“全域土地綜合整治+城市更新”雙軌并行模式創(chuàng)新，一次性整體改造，還保留了內(nèi)生產(chǎn)業(yè)，極大地提高了前期進(jìn)度。

復(fù)建房的標(biāo)準(zhǔn)，是完全按照國(guó)家倡導(dǎo)的“好房子”標(biāo)準(zhǔn)去建造的，社區(qū)配套、一磚一瓦都征求村民意見(jiàn)，獲得村民超高認(rèn)同度。

| 里仁洞項(xiàng)目復(fù)建房實(shí)拍

正因如此，里仁洞項(xiàng)目才能快馬加鞭，并且為后續(xù)快速兌現(xiàn)打好了充分基礎(chǔ)。

一個(gè)城市要長(zhǎng)足發(fā)展，更需要的就是越秀這種造蛋糕的角色，只有把自身發(fā)展深度嵌入城市骨血，走長(zhǎng)期主義，才能與城共生。

里仁洞，長(zhǎng)隆萬(wàn)博CBD的超級(jí)增量

現(xiàn)在再來(lái)看里仁洞，未來(lái)定位就很清晰了，它就是長(zhǎng)隆萬(wàn)博的主要增量所在。

一方面，里仁洞項(xiàng)目體量約392萬(wàn)平。

什么概念？相當(dāng)于是馬場(chǎng)的5倍。

這其中，包括了約100萬(wàn)平產(chǎn)業(yè)、115萬(wàn)平商業(yè)、10.25萬(wàn)平公配，還有住宅等，無(wú)論哪一個(gè)業(yè)態(tài)都可以用“超級(jí)”來(lái)形容。

里仁洞總投資高達(dá)500億，是番禺區(qū)歷史上投資規(guī)模最大的舊村更新改造項(xiàng)目。（來(lái)源：廣州市規(guī)劃和自然資源局番禺區(qū)分局）

超級(jí)體量，意味著超級(jí)增量，不僅僅資金投入，配套建設(shè)、可導(dǎo)入的產(chǎn)業(yè)、人口都可能會(huì)是馬場(chǎng)的N倍，帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出更加不可估量。

另一方面，里仁洞城市更新項(xiàng)目有著更新的造城模式，打造一座產(chǎn)商住文旅教于一體的超級(jí)新城。

我們看過(guò)里仁洞城市更新項(xiàng)目的規(guī)劃方案，非常有特色。

產(chǎn)業(yè)上，“先有產(chǎn)業(yè)→再升級(jí)”，依托原有服裝和電商等產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，進(jìn)一步迭代升級(jí)為時(shí)尚科技、文化教育、人工智能、潮玩生活等新業(yè)態(tài)延伸。

商業(yè)上，打造城市活力街區(qū)、星級(jí)酒店、復(fù)合型商業(yè)體，定位更新穎的商業(yè)形態(tài)。

這樣的組合，既能和長(zhǎng)隆-萬(wàn)博商圈融合，也更能發(fā)展出新一代商業(yè)模式。

公配上，直接按區(qū)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，包括區(qū)級(jí)綜合醫(yī)院、文化藝術(shù)中心和青少年活動(dòng)中心等公共服務(wù)設(shè)施10.25萬(wàn)㎡，公服配套比例高達(dá)16.6%。

| 規(guī)劃過(guò)程稿，僅供參考

交通上，通過(guò)軌道交通、高速、主干道路、慢行廊橋共同織就萬(wàn)博-長(zhǎng)隆-里仁洞的黃金三角，并且每條道路都接入主干道。

目的，既是緩解長(zhǎng)隆萬(wàn)博一帶的交通堵車(chē)痛點(diǎn)，又增加人行尺度的可通達(dá)性。

相信大家都會(huì)有共鳴，現(xiàn)在的長(zhǎng)隆萬(wàn)博也許不缺商場(chǎng)或者游樂(lè)園，但絕對(duì)在期待一個(gè)高規(guī)格的圖書(shū)館或能讓撒開(kāi)腿奔跑的中央公園。

這一系列規(guī)劃，針對(duì)性非常強(qiáng)，要解決長(zhǎng)隆-萬(wàn)博的短板，要讓CBD發(fā)展上到一個(gè)新臺(tái)階，更要讓在這里生活的人更幸福。

長(zhǎng)隆萬(wàn)博CBD結(jié)構(gòu)重寫(xiě)，

誰(shuí)在提前吃透紅利

當(dāng)里仁洞項(xiàng)目進(jìn)入加速發(fā)展期，整個(gè)長(zhǎng)隆-萬(wàn)博板塊都會(huì)圍繞這里發(fā)生變化。

里仁洞就像一個(gè)富沃的礦藏，讓周邊的城市界面、人口、商業(yè)、公共資源與居住價(jià)值被重新排序。

在世面上，有些項(xiàng)目只是等待紅利；有些項(xiàng)目，則已經(jīng)提前完成站位。

萬(wàn)博和臻，能做到兩者兼得，既有當(dāng)下的優(yōu)質(zhì)資源，更有未來(lái)的豐厚預(yù)期。因?yàn)檫@是里仁洞項(xiàng)目中，位置最好的一塊。

萬(wàn)博和臻的區(qū)位非常特殊，既位于長(zhǎng)隆萬(wàn)博CBD，又被墅海和湖景包圍。

長(zhǎng)隆萬(wàn)博CBD從來(lái)不缺繁華，商業(yè)密度、總部集群、人流強(qiáng)度，都處于高位運(yùn)行狀態(tài)。

哪怕是豪宅盤(pán)，也是正對(duì)主干道甚至十字路口，熱鬧是有了，但是卻少了一份居住應(yīng)有的安靜和舒適。

這反而更加凸顯出萬(wàn)博和臻的稀缺性，在CBD獨(dú)辟一片生活緩沖帶，咫尺繁華，咫尺靜謐。

| 越秀·萬(wàn)博和臻

而圍繞著萬(wàn)博和臻周邊，一套超高品質(zhì)的大城生活體系，正在逐步呈現(xiàn)。

番廣附萬(wàn)博學(xué)校、悅教萬(wàn)博幼兒園去年9月已經(jīng)開(kāi)學(xué)，孩子從3-15歲都能在家門(mén)口上學(xué)。

| 九年制番廣附實(shí)拍圖

萬(wàn)博和臻社區(qū)內(nèi)，商業(yè)街區(qū)，泛會(huì)所、板房都是實(shí)景。和臻一期的1-3號(hào)樓還將在今年迎來(lái)交付，一座高品質(zhì)改善社區(qū)圖景逐步勾勒成型。

7.2萬(wàn)方中央園林，相當(dāng)于在CBD里裝下了10座足球場(chǎng)大小的公園；再到歸家之際，12米高的雙層巨幅照壁，排面拉滿。

至于戶型，辨識(shí)度也很高，主打一個(gè)“生長(zhǎng)力”拉滿。

萬(wàn)博和臻建面約105平四房，使用率高達(dá)130%，實(shí)際使用體驗(yàn)相當(dāng)于以往的130平產(chǎn)品，空間更可以柔性定制。

它既可以是四房，也可以把客廳和次臥的墻壁打通，打通為一個(gè)約6.1米寬的超級(jí)會(huì)客廳。

建面約128平四房，更是南北對(duì)流，5.2米寬的客廳搭配約8.65米陽(yáng)臺(tái)，把空間變成了巨幅觀景艙，將室外墅海盡收眼底。

同時(shí)，主臥也配備270°飄窗，雙向采光，墅區(qū)和CBD天際線被同時(shí)納入視野，空間的邊界被拉開(kāi)。

當(dāng)然，相比文字描述產(chǎn)品力，還是圖片來(lái)得更加直觀：

丨項(xiàng)目約128平樣板間

| 約128平新品樣板板

更關(guān)鍵的是，當(dāng)區(qū)域進(jìn)入升級(jí)周期，產(chǎn)品力影響就不再只是“好不好住”，而是決定一個(gè)項(xiàng)目在板塊抬升過(guò)程中，能被帶到什么高度。

而和普通項(xiàng)目相比，萬(wàn)博和臻還有個(gè)本質(zhì)的區(qū)別，為它賦能的不只有產(chǎn)品力，更有里仁洞超級(jí)城市更新，和持續(xù)生長(zhǎng)的長(zhǎng)隆萬(wàn)博CBD。

到這里，故事又形成了完整閉環(huán)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品、地段和城市的相互成就。