2026杭州樓市豪宅大考正陸續(xù)交卷，第一批成績靚麗

在浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院《2025杭州樓市研究分析報(bào)告》最后的“2026年展望”中，我們認(rèn)為2026年的樓市影響因素極為復(fù)雜，但就樓市本身仍有幾個(gè)觀察窗口：

1、二手房的交易量，如果杭州二手房的交易量能較長時(shí)間（至少6個(gè)月以上）保持良好以上，甚至優(yōu)秀，市場就存在企穩(wěn)的趨勢（我們認(rèn)為，杭州市區(qū)二手房月度成交6000套為及格，8000套為良好，10000套為優(yōu)秀）；

2、杭州全面解除新房限價(jià)后誕生的第一批地王項(xiàng)目，特別是被稱為“杭州六大豪宅”的項(xiàng)目（包括萬潮玖序、奧映世紀(jì)、棲湖云莊、濱杭傳麒府、望天際和海潮玖序）陸續(xù)上市，將迎來杭州樓市豪宅考驗(yàn)。

這兩個(gè)觀察窗口可以看成是2026杭州樓市的兩場“大考”

01

第一場大考，是二手房成交量。

杭州二手房市場自3月以來已連續(xù)兩個(gè)月成交量接近優(yōu)秀水平，3月成交9341套，4月攀升至9975套。

4月接近1萬套的成交量，環(huán)比上漲6.8%，同比上漲4.7%，這一成交量既創(chuàng)近一年月度新高，也是近六年同期新高

但是不同于去年同期由改善次新房撐起杭州二手房“小陽春”的行情，今年剛需回歸市場，低總價(jià)、低單價(jià)的房源占據(jù)市場絕對主力。

4月，杭州二手房市場上，總價(jià)300萬元以下的房源占比超七成，其中200萬元以下的房源就占了約五成。

在4月杭州二手住宅成交TOP20榜單中，單價(jià)“1字頭”的小區(qū)超過一半，甚至有小區(qū)單價(jià)已跌破萬元。

02

第二場大考，是杭州豪宅大考，正在陸續(xù)交卷。截至目前，第一批交卷的項(xiàng)目，成績靚麗。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，萬潮玖序首開42套房源，已簽約36套，簽約率約86%

奧映世紀(jì)首開86套房源，已簽約70套，簽約率約81%

棲湖云莊首開38套排屋房源，已簽約25套，簽約率約66%。（數(shù)據(jù)截至5月15日15點(diǎn)）

目前這三個(gè)項(xiàng)目的網(wǎng)簽工作還在進(jìn)行中，各項(xiàng)目的開發(fā)商都號稱已經(jīng)基本售罄或落位完畢

從網(wǎng)簽進(jìn)度以及開發(fā)商的領(lǐng)證速度來看，這些項(xiàng)目基本不愁賣。

5月9日，距離首開領(lǐng)證還不到半個(gè)月，棲湖云莊就火速領(lǐng)出了第二張預(yù)售證，將加推20套房源，排屋戶型約303-607㎡，而且第二批的房源均價(jià)上漲至約16.35萬元/㎡，相比第一批的15.43萬元/㎡，上漲了9200多元/㎡。

棲湖云莊實(shí)景圖

5月13日，萬潮玖序也領(lǐng)出了第二張預(yù)售證，加推84套房源，高層戶型約260-411㎡，均價(jià)也從第一批的約10.49萬元/㎡上漲至第二批的約11.74萬元/㎡。

萬潮玖序效果圖

望天際傳出了示范區(qū)開放及驗(yàn)資動態(tài)，預(yù)計(jì)首開2幢和6幢，戶型約296㎡、386㎡、506㎡，江景樓幢高區(qū)放風(fēng)價(jià)約15萬元/㎡，其余約10萬-12萬元/㎡。

望天際效果圖

濱杭傳麒府也將首開，預(yù)計(jì)約350㎡戶型，均價(jià)約8萬-9萬元/㎡；約360㎡戶型，均價(jià)約10萬元/㎡；約412㎡戶型，均價(jià)約11萬元/㎡；約493㎡戶型，均價(jià)約12萬元/㎡。

濱杭傳麒府效果圖

03

杭州樓市這兩張答卷的成績，大的市場背景是：今年1月1日《求是》雜志文章、政府工作報(bào)告、428政治局會議等再次強(qiáng)調(diào)穩(wěn)住房地產(chǎn)市場，以及一線城市一系列救市政策帶來的一線城市復(fù)蘇所產(chǎn)生的同步效應(yīng)。

其次，近些年杭州經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，讓人們已經(jīng)把杭州看成1.5線甚至1.3線城市。如果把杭州看成二線城市的話，那也是無可爭議的位列第一的二線城市

更重要的是，杭州是首位度較高的省會城市，而所在的浙江省是中國最富有的省份。（2025年浙江城鎮(zhèn)居民人均可支配收入81649元，連續(xù)第25年獲得全國各省區(qū)第一，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過經(jīng)濟(jì)總量第一的廣東省。）

浙江省的民間財(cái)富，深不可測。

杭州實(shí)景圖

如果說二手房成交的主要推動力是“以價(jià)換量”的結(jié)果，那么豪宅成交其中一個(gè)重要推手是，取消限價(jià)后，產(chǎn)品迎來了十年來第一次大幅度的集體性迭代。

豪宅產(chǎn)品的“豪”，體現(xiàn)在大尺度（絕大多數(shù)起步面積達(dá)到了前幾年300方大平層的面積）、大高度（層高大大提高，如望天際層高達(dá)到3.6米）、大深度（棲湖云莊的地下深度達(dá)9米）、極盡奢侈的門頭和公區(qū)、極盡奢侈的會所、極盡奢侈的樹種和園林景觀、極盡奢侈的石材和金屬材料、極盡奢侈的廚電和衛(wèi)浴產(chǎn)品，當(dāng)然也包括科技系統(tǒng)的應(yīng)用和各種文化元素的疊加。

這次產(chǎn)品的迭代，審美和居住的舒適性、實(shí)用性等能否經(jīng)得住歷史考驗(yàn)另論，但在現(xiàn)階段，還是真真切切地打動了老錢，也包括部分新貴購房者。

這些購房者主要還是來自于浙江省內(nèi)。如，棲湖云莊的購房者，居然主要是江南里、桃花源等別墅的業(yè)主；錢塘江沿線的豪宅的購房者，主要來自于原錢塘江兩岸豪宅的業(yè)主，以及甬臺溫、義烏和永康等民營經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)的企業(yè)主，也有部分是新興產(chǎn)業(yè)的新生代人群。

義烏實(shí)景圖

既有產(chǎn)品迭代帶來的市場推動力，也有資產(chǎn)配置和資金無處安放的避險(xiǎn)需求，還有今年以來股市帶來的財(cái)富效應(yīng)。

杭州樓市的大考還在進(jìn)行之中，以上僅是到目前為止的成績單，鮮艷靚麗。

但剛需二手房和豪宅的“兩頭熱”，并不表明杭州和全國樓市的全面復(fù)蘇，是分化市場中的靚麗。

5月14日，央行公布的金融數(shù)據(jù)，并不樂觀。

4月，住戶貸款減少7869億元，其中短期貸款減少4462億元，中長期貸款減少3408億元。這表明人們的消費(fèi)和投資，依然小心謹(jǐn)慎

全球地緣政治動蕩，經(jīng)濟(jì)形勢波譎云詭。最新的一個(gè)壞消息是：今年最瘋狂的股市韓國股市，5月15日突然暴跌，KOSPI現(xiàn)貨指數(shù)最高跌幅超過7.7%，KOSPI200期貨合約跌幅超過5%，觸發(fā)熔斷。

恐慌情緒向亞太其他地區(qū)傳導(dǎo)，A股繼5月14日大跌之后，5月15日再次大跌，上證指數(shù)5月14日跌幅1.52%，5月15日跌幅1.02%。