廣東
剛過去的這個五一，深圳樓市迎來今年首個“日光”新盤——龍湖觀萃。
開盤即售罄的消息，迅速在地產圈刷屏。
上周末，項目第二次加推，再次被一搶而空。
對一家民營房企來說，接連兩次被買房人用真金白銀托舉，說明不管是產品力、定價策略，還是這家民企自身的含金量，市場都給出了正面回應。
翻看龍湖不久前發(fā)布的財報，去年全年營收973.1億元，同比下降23.7%，數字看起來并不亮眼。
但有一組數據值得多看兩眼：運營加服務，總共收入267.7億，占了總營收的27.5%。
這里面，商場租金112億，出租率97%；長租公寓租金收入快25億，開業(yè)超過半年的項目，出租率也在95%以上。
這意味著，無論新房銷售如何起伏，每個月都有一筆穩(wěn)定的現(xiàn)金從商場、公寓里流進來。
這種“收租型”結構，讓大嘴想起華潤置地。
華潤置地2025年財報里也有個細節(jié)：經常性業(yè)務的收入只占總營收的15.4%，但它貢獻的核心凈利潤已經超過了一半，光購物中心收租就賺了98.7億，漲了15%。
而另外三家央企，保利、中海、招商蛇口，利潤大頭還是靠賣房子。
保利營收3000多億，比華潤高出去快200億，最后落到口袋里的凈利潤只有10個億出頭，中海和招商也好不到哪兒去，三家利潤加一塊，還沒華潤254億凈利潤的一半多。
這種高質量的收入反映到了資本市場。
今年以來，華潤置地股價一路上漲，市值一度沖破2700億港元，而保利、中海、招商三家相加，市值才剛剛與之持平。
四家同屬央企，融資成本差距不大，真正拉開距離的是資產結構：當樓市下行，賣房的利潤驟降，收租的現(xiàn)金流卻巋然不動。
龍湖，走的正是相似的路。
運營及服務業(yè)務的穩(wěn)定發(fā)展和經營性的現(xiàn)金流入賬，也成為它處理債務的底氣。
前幾天，龍湖完成“21龍湖04”債券的本息兌付，金額約15.54億元。還完之后，龍湖境內信用債還剩大概18個億。
這里面，2026年內到期的只有10個億。
龍湖的計劃是：明年1月之前，把境內債及境內中票全部還清。境外方面，2026年底前已無到期公開債券，剩下少量海外美元債留待2027年后陸續(xù)清償。
回看過去兩年，龍湖的償債動作幾乎是一條按計劃推進的直線。
2025年1月，提前兌付兩筆債券，接近40億元；到7月，累計兌付公開債接近90億元；全年算下來，境內債還了135億元，境外銀團還了92.3億港元。
從2022年開始，龍湖一直在做兩件事。
第一件，靠經營現(xiàn)金流把有息負債的總量往下壓。第二件，用周期長、利息低的經營性物業(yè)貸，去換那些短期的信用債。
到2025年底，總借貸降到了1528億元，比前一年又少了235億元。連續(xù)三年，經營性現(xiàn)金流都是正的。
三年半以來，龍湖累計壓降的有息負債，接近600億元。
而進入2026年，度過償債高峰期的龍湖，在1月份新增了兩塊土地儲備，建筑面積14.29萬平方米，權益地價8.65億元。
而去年一整年，龍湖在拿地方面極為克制，全年僅在核心城市獲取7宗地塊，權益拿地金額僅29.16億。
龍湖管理層不久前表示，公司將在2027年起恢復整體增長。
這意味著，龍湖就要穿越這波周期了。
從深圳光明區(qū)兩次售罄，到5月19日兌付完成的公告，龍湖這些年做的事情，說穿了并不復雜：
用運營及服務業(yè)務的收入和利潤穩(wěn)住基本盤，用置換和壓降把債務掃尾清零，然后在市場最猶豫的時候悄悄拿地。
至此，龍湖的債務掃尾清零，不再是遠期的規(guī)劃，而是正在逐筆勾銷的賬單。
那么騰出來的手，就要做點別的事了。
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