精裝3.4萬，鼓樓牌坊，不好使了？

最近刷到群友分享了克而瑞周成交數據，其中保利屏西天悅，成交均價來到了34364，可謂刷新了項目的成交新低，正好借著這個項目，來盤點看看目前鼓樓在售改善新盤的價格變化。

數據說明：使用網簽時間盤點相關房源去對應周成交均價，存在部分房源錯配的情況，僅做個簡單參照。

成交趨勢

對于保利屏西天悅，真正降價的節點在去年下旬，精裝成交均價直接跌破4W，當時的項目給出了分銷點數：4%跳4.5%跳5%。

對于項目土拍：

2023年11月18日，保利以樓面價28677元/㎡，拿下屏西地塊二，即目前的屏湖精裝社區。

樓面價23962元/㎡拿下屏西地塊四，即目前的屏悅毛坯社區。

其中精裝社區采取140平的洋房+169平以上高層的搭配，小面積去化速率較快，其中188平的西端頭成了去化最低的產品。

從下面的成交趨勢來看：

項目最近的成交均價3.43W，從網簽房源來看，集中在188平的西端房源上，即項目去化最低的產品。

今年3月，項目成交3.9W，房源集中在165平的小高層+2號樓東端頂樓。

今年1月，項目成交3.56W，其中2套是毛坯地塊，拉低了均價所致，折扣變化不大。

去年12月，項目成交3.85W，這也是項目大幅調價后的價格。

去年8月，項目成交4.24W，其中三套是毛坯地塊，即便如此，均價依舊4W+。

去年4月，項目成交4.87W，東端精裝房源，一套接近920W。

2024年11月，成交4.75W，折扣86折左右，這也是項目的高峰階段。

按照克而瑞年成交數據：

2024年：全年均價45584
2025年：全年均價40548，上半年44573
2026年：一季度38593

從項目幾個成交趨勢來看，可以發現在2024-2025年中，項目折扣都在85折左右，精裝均價4.7W。

時間來到2025年下，項目大幅調價，降價接近15%，精裝均價3.85W。

最近這次，如果沒有數據出入，188平的西端房源，價格3.4W。

如果對比去年大調價后的特價表，其中188西端，單價在3.9W左右，這又降價了12%。

如果這樣計算，對比一年前項目4.7W+的均價，降價接近30%。

當然這里面主要原因還是因為188平西端去化過慢，原因無非西曬，西邊視野一般，戶型面積偏大，總價過高。

項目目前給出的品質對比目前市場，也相對一般，這種預算的客戶接受度偏低。

這也就造就了改善市場最常見的現象，有錢的看不上，看得上的買不起。

只不過按這個均價，188平西端的預算已經持平項目洋房140，小高165平原來的預算了。

這種價格的出現，沖擊也變得嚴重，不止對項目自身，原來保利在北二環的保利天悅二期，如果看到項目最新的價格，原來4W+買入，目前來看二手流動性也頗難了。

對于保利還有一個項目，就是保利天瓚也順便看看：

2024年7月1日，保利以底價7.87億拿下宗地2024-24號，樓面價25764元/平。

項目去年上市，從周成交趨勢來看：

去年4月，成交均價4.25W，集中在143、176的房源。

去年12月，成交3.71W，其中一套是低樓層，不過整體均價也大幅下滑

最新成交3.73W，價格沒有進一步下跌，不過這里面房源頂樓、低樓層、敏感數字等，此外還有220平的，基本是項目比較難賣的房源。

按照克而瑞年成交數據：

2024年：全年均價43237
2025年：全年均價40262，上半年42344
2026年：一季度37990

從成交趨勢來看，項目與屏西天悅一樣，在去年下旬開始下調價格，只不過幅度沒有屏西那么大。

項目基本和屏西天悅類似，面積小的賣得快，最大的戶型220平，袖珍社區，品質一般，門檻也不夠純粹，原來800W以上的總價，只有一個河景加持，區位在鼓樓也談不上非常優質，學區也沒有亮點。

通過保利在鼓樓兩個項目的價格趨勢可以發現，去年福州樓市整體波動尚可，但是這兩個鼓樓改善項目，在面對不好賣的房源，給出了力度不小的調價，對比開盤，力度達到12%-20%。

這種高單價的項目，這種力度對于早期購入的業主，實際的價值并不低，即便它是鼓樓改善盤，兩個項目通病都是：在鼓樓的區位不夠優質，沒有學區，社區品質一般，部分大戶型吸引力偏低。

看完這兩個項目，還有一個鼓樓就是華潤中寰悅府，也看看成交趨勢：

去年8月，成交均價4.17W，85折，其中3號樓（3套成交）靠高架樓棟

去年9月，成交均價4.18W，85折，2套不靠高架西端，1套靠高架

去年11月，成交均價3.76W，8折，2套低樓層，1套靠高架

今年1月，成交均價3.78W，81折，全部6號樓，靠高架樓棟

今年3月，成交均價3.77W，79折，一半靠高架，一半低樓層

今年4月，成交均價3.9W，81折，一半靠高架，都是項目頭排

按照克而瑞年成交數據：

2025年：全年均價40791
2026年：一季度38047

從項目的價格趨勢來看，也在去年下旬出現價格下調，不過其中一部分原因在于房源靠高架同時低樓層等，當然自身也存在一定價格下調。

整體的幅度相比保利兩個項目，力度會小很多。

項目與保利的差異，區位靠高架相對一般，社區品質也普通，差別在于項目沒有做大戶型，還搭配一個怡山小+楊橋中做劃片賣點。

這種用基礎配套+剛改產品，讓項目的缺點不至于被過多放大，所有價格也相對穩定一些。

盤點總結

對于鼓樓改善，前幾年由于斷供導致市場熱銷，也相對保值，只不過市場開啟供應后，邏輯也開始變化。

此前聊過鼓樓的部分改善新盤品質相對一般，代表就是上面的三個，相比于臺江同價位的改善新盤，品質確實存在落差。

而這些鼓樓項目，實際的區位也談不上非常優質，只不過當初部分拿地價并不低，給的產品定位也偏高，可能是錯估了市場預期。

最終沒有心意的產品，遇上了福州市場內卷，去化周期偏慢后，項目逐步建成，反而越現房越不好賣。

這也導致近一年時間，這些產品降價力度極大，只能說鼓樓購房者也想吃點好的。

對于鼓樓后續的供應，主要就是河南舊改，其中左海是重點項目，此外北二環省府圈就是環南舊改，比如最近上市的國貿天琴，明顯產品比屏西天悅強，后續還有左海。

此外還有近鼓樓的琯尾街項目，王莊的新盤也跌破3W，一河之隔的天瓚3.7W+也是高層住宅，是否能撐得起這個差價。

只能說鼓樓的改善項目，即便鼓樓供應不多，但是周邊也有不少競品，而它們目前的產品力，或者價格差，僅靠一個鼓樓的牌子，看上去并不容易撐得起來。

此外鼓樓還剩下就是高改產品，即建發紫宸，項目尾盤，價格波動也不算大。

近期鼓樓舊改的消息，一個是怡山舊改，這里最大的賣點就是學區劃片，比華潤中寰的劃片怡山小做賣點更有優勢，只不過近期沒有太大動靜，這個舊改也對華潤未來的二手保值是很大的檢驗。

此外就是此前鼓樓集中舊改名單的瓊新新村，本來計劃2024年進場，項目占地19畝，緊鄰6.5W+的建發紫宸。

如果地塊能順利拆遷，同時做到和高工一樣，東大新村安置房能夠覆蓋，那屆時又能推出一幅鼓樓純商。

只不過對于市場而言，這一次的地塊，是否還值得3.8W樓面價，以及賣到6W+？

個人感受，樓面價破不了3W，至于產品看拿地房企把，如果不是左海，大概率也不會做極端高改，售價也破不了6W。

至于為何預期下滑，只能說鼓樓這些區位的土地價值并沒有想象的高。

無非當初第一次供應的時候，房企和市場預期都過高，拿地價過高，也就順著預期給出高標準產品定位。

綜上，對于鼓樓改善，特別是大產品的改善，目前的保值風險并不低，這里原來的預期實在偏高，但是實際的土地價值，項以及部分項目的產品品質，對比目前的市場，支撐力并沒有想象的高。

后續供應還在繼續，對于這些改善的溢價點，買房子無非是多評估看看，不要因為一個鼓樓的牌子就覺得能賣上價。