長(zhǎng)三角樓市的意外贏家：徐州二手房?jī)r(jià)漲幅全國(guó)第二，置業(yè)邏輯變了

連續(xù)兩月領(lǐng)漲！徐州二手房?jī)r(jià)漲幅躍居全國(guó)第二，樓市回暖信號(hào)藏不住了

0.5%漲幅背后的冰火兩重天：徐州二手房?jī)r(jià)登頂全國(guó)第二，誰(shuí)在買房？

不只是上海！徐州二手房?jī)r(jià)漲幅0.5%位居全國(guó)第二，三大因素成關(guān)鍵推手

人口超千萬(wàn)的隱秘紅利：徐州二手房?jī)r(jià)漲幅全國(guó)第二，給購(gòu)房者上了一課

4月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)新鮮出爐，一份有些出人意料的“成績(jī)單”引發(fā)了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。

提到房?jī)r(jià)漲幅榜，大多數(shù)人腦海中的?？屯潜鄙蠌V深，或者是杭州、成都這樣的強(qiáng)二線明星城市。但這一次，一匹黑馬強(qiáng)勢(shì)殺入大眾視野——不是別人，正是江蘇徐州。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，在剛剛過去的4月，徐州二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲了0.5%。別急著對(duì)這個(gè)小數(shù)點(diǎn)不以為意，在70個(gè)大中城市的激烈角逐中，這個(gè)漲幅讓徐州直接鎖定了全國(guó)第二的寶座，僅次于魔都上海（上漲0.7%）。

更讓人不得不服氣的是，這已經(jīng)是徐州二手房?jī)r(jià)格連續(xù)第二個(gè)月環(huán)比上漲了。從3月份的0.3%到4月份的0.5%，漲幅不僅沒有后繼無(wú)力，反而還在穩(wěn)步擴(kuò)大。與新房市場(chǎng)的逐漸走穩(wěn)相得益彰，徐州樓市似乎正在用實(shí)際行動(dòng)，演繹著一場(chǎng)教科書級(jí)別的“三線逆襲”。

連國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)都給出了實(shí)錘，市場(chǎng)上的真實(shí)體感又是如何呢？如果近期去過徐州的核心區(qū)售樓處或房產(chǎn)中介門店，你可能會(huì)發(fā)現(xiàn)，看房的人確實(shí)多了起來(lái)。很多從去年就開始掛牌出售的房東驚喜地發(fā)現(xiàn)，沉寂多時(shí)的微信對(duì)話框終于又活躍了起來(lái)，不僅有中介頻繁發(fā)來(lái)帶看反饋，甚至偶爾還能收到幾個(gè)誠(chéng)意砍價(jià)的議價(jià)邀約。

市場(chǎng)情緒的微妙轉(zhuǎn)變，遠(yuǎn)比干巴巴的數(shù)據(jù)更有說(shuō)服力。

成交量猛增與“冰火兩重天”的真實(shí)市況，構(gòu)成了當(dāng)下徐州樓市的底色。價(jià)格指數(shù)的飄紅，絕對(duì)不是空中樓閣，它的背后必須有真金白銀的成交量來(lái)托底。

翻開徐州市住建局的一季度成績(jī)單，全市新建商品住宅銷售面積高達(dá)166.7萬(wàn)平方米，這個(gè)體量直接讓它坐上了江蘇省第二的交椅。而二手住宅的成交面積同比暴增25.2%，增速更是傲視全省，拿下第一。到了四五月份，這股熱潮非但沒有退卻，反而有種愈演愈烈的架勢(shì)。

克而瑞的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)把這個(gè)現(xiàn)象扒得很透徹。4月份，徐州市區(qū)商品住宅雖然新增供應(yīng)急劇收縮至520套，但成交卻高達(dá)1371套。供求關(guān)系瞬間反轉(zhuǎn)，整個(gè)市場(chǎng)呈現(xiàn)出明顯的“供不應(yīng)求”。

這種供需的錯(cuò)位直接導(dǎo)致去化周期被急速壓縮。一季度末，徐州新房的去化周期就已經(jīng)降到了11.9個(gè)月，在江蘇省內(nèi)是最低的。而到了4月份，核心區(qū)域更是出現(xiàn)了“搶手貨”的跡象——比如云龍區(qū)的去化周期直接被壓縮到了9.2個(gè)月。

不過，要是以為徐州樓市要來(lái)一波“全面普漲”，那就大錯(cuò)特錯(cuò)了。把宏觀數(shù)據(jù)一層層剝開，你會(huì)發(fā)現(xiàn)這座城市的樓市正上演著極其割裂的“冰火兩重天”。

在4月份的新房市場(chǎng)版圖上，銅山區(qū)絕對(duì)是“銷量王”。以907套的成交規(guī)模，吃下了全市66.2%的份額，妥妥的成交主力軍。而在價(jià)格端，云龍區(qū)站穩(wěn)了腳跟，均價(jià)破萬(wàn)二；泉山區(qū)雖然沒啥新增供應(yīng)，但均價(jià)硬是頂?shù)搅?.66萬(wàn)元/平方米的高位，成為了改善族們的“心頭好”。

反觀一些邊緣板塊，日子就沒那么好過了。比如經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)供求比高達(dá)1.71，供應(yīng)嚴(yán)重過剩；淮海國(guó)際港務(wù)區(qū)更是門可羅雀，去化周期一路飆升至37.6個(gè)月。

一位在徐州摸爬滾打多年的資深地產(chǎn)從業(yè)者點(diǎn)破了這層窗戶紙：“現(xiàn)在遠(yuǎn)郊的房?jī)r(jià)根本沒動(dòng)彈，真正拉動(dòng)全市平均指數(shù)向上走的，是核心區(qū)那些自帶優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)、或者擁有稀缺景觀資源的改善盤。”

也就是說(shuō)，這波行情不是大水漫灌，而是精準(zhǔn)滴灌。購(gòu)房者變得前所未有的聰明和挑剔，他們不再為概念買單，而是死死盯著確定性。

政策“王炸”與千萬(wàn)級(jí)人口的底氣，是支撐這一切的基石。沒有任何一場(chǎng)樓市的回暖，能離得開政策的因勢(shì)利導(dǎo)。徐州這波行情的引爆，離不開一記實(shí)打?qū)嵉墓e金政策“王炸”。

4月1日，徐州出臺(tái)了近年來(lái)力度最為生猛的公積金新政。單職工繳存家庭最高貸款額度直接拉滿到80萬(wàn)元，雙職工家庭更是達(dá)到了120萬(wàn)元。這還不算完，對(duì)于二孩、三孩家庭，以及40歲以下的博碩本青年人才，還有梯次分明的額度上浮獎(jiǎng)勵(lì)。甚至，政策還打破了地域限制，允許周邊城市的購(gòu)房者在這座城市里實(shí)現(xiàn)公積金代際互助。

我們來(lái)算一筆很現(xiàn)實(shí)的賬。一套總價(jià)150萬(wàn)元的剛需或改善住宅，如果碰巧是個(gè)三孩家庭，夫妻雙方共同申請(qǐng)公積金貸款，最高足足能貸出160萬(wàn)元。這意味著什么？意味著首付壓力被極大稀釋，甚至直接實(shí)現(xiàn)了“零門檻上車”。這種直接把錢塞進(jìn)老百姓口袋里的操作，比任何口號(hào)式的救市都來(lái)得管用。

當(dāng)然，政策只是臨門一腳的助推器，一座城市房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期底盤，終究要看它的人口基本盤和經(jīng)濟(jì)造血能力。

在很多城市為了搶人打得頭破血流的當(dāng)下，徐州其實(shí)手里攥著一把別人夢(mèng)寐以求的好牌。作為江蘇唯一一個(gè)戶籍人口突破千萬(wàn)的城市，徐州本身就是個(gè)巨大的內(nèi)需蓄水池。千萬(wàn)級(jí)的人口基數(shù)，意味著龐大的剛性需求和源源不斷的內(nèi)生置換動(dòng)力。

就在不久前的一場(chǎng)土地推介會(huì)上，官方透露了一個(gè)極為關(guān)鍵的數(shù)據(jù)：今后5年，這座城市還將新增超過27萬(wàn)的城鎮(zhèn)人口。這27萬(wàn)人要吃喝拉撒，要結(jié)婚生子，這就是樓市最堅(jiān)實(shí)的承重墻。

更何況，徐州這幾年還在悄悄搞“副業(yè)”。憑借著獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和日漸完善的交通樞紐地位，它不僅穩(wěn)坐淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市的交椅，還意外地在文旅圈殺出了一條血路，成了新晉的“網(wǎng)紅打卡地”。城市的邊界在拓寬，產(chǎn)業(yè)的含金量在提升，這些年一直有穩(wěn)定的外地購(gòu)房群體流入，常年維持在30%左右的比例。

人聚財(cái)聚，這不是一句空話。

留給購(gòu)房者的靈魂拷問，或許就藏在這些數(shù)據(jù)的背后。把所有的線索串聯(lián)起來(lái)，徐州樓市的這幅肖像畫其實(shí)已經(jīng)非常清晰了。

它既不是某些自媒體渲染的“即將起飛的下一個(gè)熱點(diǎn)”，也不是悲觀主義者眼里的“曇花一現(xiàn)”。這是一座經(jīng)歷了深度調(diào)整后，基本面扎實(shí)、有著強(qiáng)大內(nèi)生動(dòng)力的城市，在政策和需求共振下，走出的一段極為理性的結(jié)構(gòu)性修復(fù)行情。

市場(chǎng)的泡沫被擠干了，投機(jī)客退場(chǎng)了，留下的都是在認(rèn)真考量通勤距離、學(xué)區(qū)質(zhì)量和物業(yè)水平的真實(shí)居住者。

那么，面對(duì)這樣一個(gè)正在加速分化的市場(chǎng)，屏幕前的你如果正好身處徐州或者有在此置業(yè)的打算，是會(huì)選擇繼續(xù)按兵不動(dòng)，觀望核心區(qū)的價(jià)格走向？還是果斷抓住這波政策紅利，在遠(yuǎn)郊挑一套性價(jià)比極高的剛需盤先上車再說(shuō)？

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