“上交所”正式上市：這個“超級奧萊”，創下西安商業史上第一

文=城記智庫金縷衣

2026年6月18日，是西安商業史上標志性的一天：國泰海通“砂之船封閉式商業不動產證券投資基金”在上交所上市，是國內首批商業不動產投資信托基金(REITs)。

本次上市的，就是砂之船（西安）奧萊！除此之外，它還創造了古都商業史上的多個第一：西安規模最大奧萊、西安乃至西北業績最高的奧萊……

那么，砂之船（西安）奧萊是如何創造這些“第一”的？又是怎樣改變了西安商業格局？

影響：全國“現象級”商業體

對很多人來說，砂之船（西安）奧萊早已耳熟能詳。作為西安首個不動產基金上市的商業體，更彰顯了這個“老牌”奧萊的實力。

「城記」根據公開數據進一步核實，2025年砂之船（西安）奧萊的營收排名全國第10位，是名副其實的奧萊業態“西北第一店”。

這些數據，是砂之船（西安）奧萊影響力的體現：不僅是絕對的西北奧萊龍頭，也是全國奧萊業態的領軍項目！

砂之船集團在全國的布局版圖◎來源/砂之船官網

2018年3月，砂之船集團成為亞洲首個奧萊上市房地產投資信托，也是中新(重慶)戰略互聯互通金融示范項目。這背后，是砂之船強大的市場實力。

目前，砂之船集團在全國18座重點城市落地20家奧萊，在營達18家，總投資200多億，總面積超241.61萬㎡（含在建）。2025年，總銷售額達263億，擁有近2000萬會員，提供超過11.5萬個就業崗位。

除全年營業額外，砂之船（西安）奧萊客流量也在體系內也登頂“第一”。

公開數據顯示，砂之船（西安）奧萊2025年全年客流達1258萬，與2023年和2024年均約1000萬的客流相比較，呈現穩增趨勢。

這一增長態勢在2026年得以延續。最新數據顯示，一季度項目全場銷售額約8.68億元，同比增長14.64%，運營收入、運營凈收益同比分別增長14.75%和23.63%，會員數量較上年同期增長25.68%。

2025年，砂之船（西安）奧萊資產估值達50.28億，增值率則達459%，平均出租率連續三年保持在98%以上。2023～2025年，運營凈收益從2.77億增至3.13億。

砂之船集團董事局主席徐榮燦致辭◎來源/砂之船官網

得益于良好的業績及持續穩定的增長，讓砂之船（西安）奧萊成為資本市場的“寵兒”。

本次國泰海通砂之船商業REIT募集資金總額約55.31億，發行溢價率10%。網下詢價階段，有效認購倍數高達103.8倍，公眾發售階段認購倍數達330.20倍，在同批商業不動產REITs中均居于前列。

解讀：“西北第一奧萊”的秘籍

那么，砂之船（西安）奧萊取得諸多“第一”秘訣是什么？大致有以下三個核心因素：

一是導入“超級奧萊”運營模式：2016年，砂之船首創“藝術商業+超級奧萊”理念，成為領先亞洲、推動世界奧萊行業創新發展的超級奧萊品牌。

砂之船（西安）奧萊，第一個落地超級奧萊的城市。“不只是奧萊”理念，獨有的商業模式 A x（1+N）x AI x S ，將文化體驗與折扣購物深度融合，使其從單純的奧萊賣場升級為超級商業綜合體。

砂之船（西安）奧萊驚人的客流◎來源/砂之船官網

二是構建多元協同的商業形態：品類與品牌結構雙完整，形成多維共振效應，集聚國際和國內約400個品牌。

“西北獨有權”與“業績標桿級” 品牌組合，更是聚集了眾多西安乃至西北的獨家或首店品牌。而電影院、餐飲、超級兒童及生活方式在內的“N業態”，面積占比約22%左右。盡管犧牲了不少的零售面積，但高度貼合目標人群的需求。

與此同時，砂之船（西安）奧萊強化奧萊運營的底層邏輯，通過獨有的商品靜態價值和商品動態價值管理，加大商品的動銷比和轉化率。

砂之船（西安）奧萊熱門品牌店前排長隊◎來源/砂之船官網

三是強大的會員粘性體系：截至2025年年底，砂之船（西安）奧萊積累了約220萬會員。

砂之船通過獨有的營銷活動和營銷IP打造，比如春日購物嘉年華、超級周年慶、紅色第五季和跨年購等活動，為消費者帶來同鳴共振的情緒價值，且極大的提升了消費客群的粘性。

可以說，“西北第一奧萊”既是業界標桿，也是西安打造“國際消費中心城市”的最佳注腳，成為砂之船集團與西安市場雙向奔赴的體現！

貢獻：與城市共生共榮

回溯12年前（2014年），當砂之船（西安）奧萊簽約落戶時，彼時西安地鐵3號線尚未開通，區域房價和人口密度更是“雙低”。

商業，一直都是城市活力的重要體現：它既是重要的城市配套，也是區域消費力的體現。因此，“商圈”就是現代城市對商業重要性的肯定。商業的發展，也成為顯示了城市格局變化的風向標。

如今的西安已成為超大城市，東部躍升為“高質量發展示范區”。砂之船，既見證了西安“多中心”的誕生，并成就了東部“城市級商圈”。

砂之船（西安）奧萊創造出西安東部城市級商圈◎NEWS

砂之船秉持“激情、創造力、美”的商業基因，將稀缺生態、地域文化與現代商業深度融合，因地制宜打造具有地域特色的沉浸式生活體驗，讓各城市的砂之船奧萊皆為當地坐標。砂之船（西安）奧萊，已成為鮮明的代表。

數據顯示，砂之船（西安）奧萊39%客群來源于本地十公里以外，異地客群近 31% ，成為西北五省“一站式奧萊消費”首選目的地。

這一切，既證實了砂之船經營和創新理念的前瞻性，也證明了砂之船的魄力和眼光。對此，西安市場當然也給予了熱烈的回報。

西安奧萊分布圖◎制圖/城記智庫

目前，西安幾乎攢齊了國內知名的奧萊品牌。「城記」梳理發現，有一定規模以上奧萊業態已有11家，堪稱是新“奧萊勝地”。

展望未來，消費方式市場將不斷發生變化。那么，砂之船（西安）奧萊下一步動作是什么？

展望未來，隨著商業不動產REITs配套政策的不斷完善與投資人的逐步成熟，市場廣度與深度將持續拓展，運行更加穩健。砂之船集團正穩步推進從單一商業運營向全鏈條不動產資管運營的戰略升級，以公募REITs為核心資本支撐、以專業運營為核心競爭壁壘，持續鞏固行業龍頭地位。

砂之船將以商業REIT平臺為新起點，堅持“盤活存量、做優增量”主線，將在地文化與現代商業有機融合，推動低效存量商業向城市新地標轉型升級，引領國內奧特萊斯邁向標準化、資管化、規模化的發展新階段。

作為奧萊業態的創領者，砂之船（西安）奧萊的掛牌上市，無疑是這一征程中的標志性節點。未來，我們相信，這座西北第一奧萊將繼續為市場帶來更多驚喜與價值。

文=城記智庫 金縷衣

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