謝逸楓：顫抖吧！前5月賣地收入大跌，不足9000億元

文/謝逸楓

6月22日，一組數(shù)據(jù)顯示，前5月全國(guó)賣地收入（國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入）8048億元/平（前4月6801億元），同比下降28.7%（前4月下降27.2%、前3月下降24.4%），跌幅擴(kuò)大1.5%，意味著賣地收入跌破9000億元，堪稱史無(wú)前例的暴跌。

前5月全國(guó)土地收入的絕對(duì)值，創(chuàng)下2021年同期最低收入紀(jì)錄。2023年-2024年同期跌破1.5萬(wàn)億元、1.3萬(wàn)億元，2025年同期到跌破1.2萬(wàn)億元，2026年同期跌破9000億元。而同比跌幅28.7%，比2025年同比下跌15.9%,跌幅擴(kuò)大12.8%。

盡管前5月全國(guó)賣地收入跌破9000億元，從地方收入的結(jié)構(gòu)來(lái)看，占地方財(cái)稅收入依然高，特別是一線二線和三四線城市，堪稱一部史詩(shī)級(jí)最成功的土地財(cái)政學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)。土地是財(cái)富之母，是一個(gè)城市、一個(gè)國(guó)家的最大原始財(cái)富。

前5月全國(guó)賣地收入大跌，歸根結(jié)底是季節(jié)性的淡季、房企在建項(xiàng)目開發(fā)和在售項(xiàng)目銷售緩慢、地方土地供應(yīng)大幅度緊縮、房企因銷售低迷及債務(wù)和融資壓力導(dǎo)致拿地謹(jǐn)慎、減少，以去庫(kù)存為主，民企大多停止拿地，城投退出搶地陣容。

其一是前5月全國(guó)一般公共預(yù)算收入10.0465萬(wàn)億元，一般公共預(yù)算支出11.3877萬(wàn)億元，意味錢不夠花。實(shí)際上，財(cái)政赤字規(guī)模從2021年4.38萬(wàn)億元升到2026年的5.89萬(wàn)億元，比2025年增加2300億元，說(shuō)明土地收入下降對(duì)地方影響巨大。

目前來(lái)看土地收入下降對(duì)地方的影響非常大，首當(dāng)其沖的是地方財(cái)政收入減少，影響財(cái)政狀況和運(yùn)行。其次是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)受阻，影響城市建設(shè)和居民生活質(zhì)量。再次是公共服務(wù)投入減少，影響教育、醫(yī)療、社會(huì)保障等公共服務(wù)。

最后是經(jīng)濟(jì)發(fā)展受阻，影響政府投資、融資能力。土地市場(chǎng)需求減弱，經(jīng)濟(jì)發(fā)展放慢，一定程度上增加地方債務(wù)。綜上所述，土地出讓收入下降對(duì)地方政府、城市建設(shè)、公共服務(wù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展等多個(gè)方面都會(huì)產(chǎn)生不良影響。

其二是前5月全國(guó)賣地收入8048億元，同比下降28.7%，占到前5月全國(guó)一般公共預(yù)算收入10.0465萬(wàn)億元的8.0%（前4月8.15%）。2020年46%、2021年42.97%、2022年32.81%、2023年26.75%、2024年22.16%、2025年19.92%。

2021年前5月-2026年前5月全國(guó)賣地收入分別為26123億元、18613億元、14893億元、12810億元、11281億元、8048億元，增速分別為同比上漲23.9%、下降28.7%、下降20%、下降14%、下降11.9%、下降28.7%。

2026年前5月全國(guó)賣地收入8048億元，對(duì)比2021年前5月全國(guó)賣地收入2.6123萬(wàn)億元，數(shù)據(jù)上來(lái)看，堪稱腰斬。值得注意的是前5月全國(guó)賣地收入同比下降28.7%，對(duì)比2025年同期同比下降15.9%，跌幅擴(kuò)大12.8%。

2020年前5月-2021年前5月賣地收入連續(xù)三年突破二萬(wàn)億元后，2022年同期跌幅1.9萬(wàn)億元、2023年同期跌破1.5萬(wàn)億元、2024年同期跌破1.3萬(wàn)億元，2025年同期跌破1.2萬(wàn)億元，到2026年同期跌破9000億元，土地收入下降速度超預(yù)期。

這是土地財(cái)政迎來(lái)重大變化的信號(hào)，意味著土地增量轉(zhuǎn)向存量，新增土地供應(yīng)減少和去庫(kù)存周期內(nèi)，土地收入正式見頂進(jìn)入下降周期。盡管土地收入絕對(duì)值減少，對(duì)于部分城市來(lái)說(shuō)，依然是部分城市的地方財(cái)政收入最主要的來(lái)源。

5月政府性基金收入2310億，同比下降20.3%、降幅較上月收窄6.2%。其中土地出讓收入1247億，同比下降35.8%、降幅較上月走闊1%，是主要拖累項(xiàng)。地產(chǎn)銷售偏弱的背景下，開發(fā)商拿地將仍趨謹(jǐn)慎，土地出讓收入可能繼續(xù)承壓。

其三是土地收入下降背后，是土地供應(yīng)的緊縮。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2026年前5月，全國(guó)土地市場(chǎng)緊扣“控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”核心導(dǎo)向，整體呈現(xiàn)規(guī)模持續(xù)縮量、發(fā)展質(zhì)效提升、供給側(cè)穩(wěn)步優(yōu)化的運(yùn)行格局。

中指數(shù)據(jù)顯示，2026年5月，300城住宅用地推出、成交同比繼續(xù)下降。2026年5月，300城共推出住宅用地規(guī)劃建筑面積3232萬(wàn)㎡，同比下降24.0%。而成交規(guī)劃建筑面積1943萬(wàn)㎡，同比下降27.1%。

2026年1-5月300城共推出住宅用地規(guī)劃建筑面積12979萬(wàn)㎡，同比下降22.4%。而成交規(guī)劃建筑面積10339萬(wàn)㎡，同比下降24.1%（前4月下降24.4%）。出讓金方面，5月，300城住宅用地出讓金966億元，同比下降7.6%）。

5月出讓金降幅較上月明顯收窄，主要由于去年同期高基數(shù)效應(yīng)減弱，同時(shí)核心城市優(yōu)質(zhì)地塊土拍熱度不減，對(duì)整體出讓金形成一定支撐。2026年1月-5月300城住宅用地出讓金4202億元，同比下降35.8%。

5月300城住宅用地成交樓面均價(jià)為4972元/㎡，同比上漲26.8%。累計(jì)來(lái)看，2026年1月-5月300城住宅用地成交樓面均價(jià)為4089元/㎡，同比下跌15.0%（前4月下降41.3%）。2026年1月-5月300城住宅用地平均溢價(jià)率為6.7%。

其四是目前全國(guó)各地供地端嚴(yán)控增量的調(diào)控方向未變，供地規(guī)模收緊的節(jié)奏保持穩(wěn)定，控增量供地方針得到持續(xù)落地。最為明顯的是供地層級(jí)分化鮮明，各能級(jí)城市供地精準(zhǔn)分化，其中一二線城市總量控制最明顯，目的是平衡供需關(guān)系。

供地層級(jí)分化鮮明，市本級(jí)縮量力度顯著高于代管縣市。市本級(jí)宅地計(jì)劃供應(yīng)同比下降25%，代管縣市降幅僅18%。商品住宅用地市本級(jí)降幅19%、縣市降幅13%，核心城區(qū)減量力度遠(yuǎn)大于縣域，貼合市場(chǎng)去庫(kù)存核心需求。

各能級(jí)城市供地精準(zhǔn)分化，一二線控總量、三四線市本級(jí)深度調(diào)整。一線城市宅地供應(yīng)同比下降25%，商品宅地微增2%保障核心供給；二線市本級(jí)降幅22%，三四線市本級(jí)降幅達(dá)26%，形成高能級(jí)強(qiáng)縮量、低能級(jí)緩調(diào)整的差異化格局。

頭部供地城市數(shù)量縮減，核心城市全面執(zhí)行縮量調(diào)控。供地規(guī)模超200公頃的頭部城市由2025年的15個(gè)縮減至10個(gè)，北京、上海、杭州等核心城市供地大幅縮量，僅廣州小幅微調(diào)，供地資源配置更趨精準(zhǔn)高效。

目前我國(guó)現(xiàn)有694個(gè)城市，具體包括4個(gè)直轄市、293個(gè)地級(jí)市、397個(gè)縣級(jí)市。其中2個(gè)一線城市，293個(gè)強(qiáng)二線城市和弱二線城市，397個(gè)強(qiáng)三四五線城市和弱三四五線城市。所以，頭部城市集中在一線城市和強(qiáng)二線城市里面。

其五是前5月土地與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收收入7750億元（前4月6672億元）。2020年-2025年全國(guó)土地與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收收入分別為1.9694萬(wàn)億元、2.0793萬(wàn)億元、1.9216萬(wàn)億元、1.8538萬(wàn)億元、1.8537萬(wàn)億元、1.7726萬(wàn)億元。

前5月土地與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收收入7750億元占全國(guó)稅收收入8.2617萬(wàn)億元的9.38%（前4月月9.79%）。2020年-2025年分別為13%、12%、11.53%、8.74%、10.59%、10.05%。如包括房地產(chǎn)領(lǐng)域5項(xiàng)稅收，占到全國(guó)總稅收入的12%以上。

說(shuō)明100塊稅收收入里面，房地產(chǎn)、建筑業(yè)等與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的稅收貢獻(xiàn)約12塊錢，意味著全國(guó)土地與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收總收入占到全國(guó)財(cái)政收入、地方財(cái)政收入、全國(guó)稅收、地方稅收的比例更高，對(duì)財(cái)政貢獻(xiàn)、地方收入更高。

前5月土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收中，契稅1661億元，同比下降14.8%；房產(chǎn)稅2492億元，同比增長(zhǎng)7.6%；城鎮(zhèn)土地使用稅1220億元，同比增長(zhǎng)3.6%；土地增值稅1742億元，同比下降14.2%；耕地占用稅635億元，同比下降1.2%。

表現(xiàn)依舊疲軟但邊際改善。5月房產(chǎn)稅同比增長(zhǎng)6.23%，較4月回落1.54%，增速放緩仍為正增長(zhǎng)，存量房交易及租賃市場(chǎng)仍有一定韌性。土地增值稅同比跌幅收窄至3.08%，較4月回升15.87%，因低基數(shù)效應(yīng)及房地產(chǎn)銷售邊際回暖。

契稅同比跌幅為12.08%，跌幅較4月微幅收窄0.34%，反映銷售整體熱度低但下行空間有限。5月土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收同比下降超過10%（4月下降11.5%、3月下降12.2%），背后是銷售走弱、土地市場(chǎng)疲軟、國(guó)房景氣指數(shù)低迷表現(xiàn)一致。

新增地方專項(xiàng)債發(fā)行節(jié)奏。2026年1月-5月，新增地方專項(xiàng)債累計(jì)發(fā)行14951億元，發(fā)行進(jìn)度為34.0%，低于過去五年（2021年-2025年）同期平均發(fā)行進(jìn)度37.4%。毫無(wú)疑問，新增地方專項(xiàng)債發(fā)行頗為緩慢。

6月份以來(lái)發(fā)行節(jié)奏明顯提速，截至6月22日，新增地方專項(xiàng)債累計(jì)發(fā)行19176.8億元，完成全年計(jì)劃發(fā)行的43.6%。考慮到6月份以來(lái)地方政府新增專項(xiàng)債加速發(fā)行，財(cái)政支出的提速可繼續(xù)期待，為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)助力。

其六是前5月全國(guó)賣地收入8048億元（2020年-2025年分別為8.4142萬(wàn)億元、8.7051萬(wàn)億元、6.6854萬(wàn)億元、5.7996萬(wàn)億元、4.8699萬(wàn)億元、4.1518萬(wàn)億元，賣地收入自2021年之后，連續(xù)5年保持下降的趨勢(shì)。

前5月全國(guó)土地與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收收入7750億元（2020年-2025年分別為1.9694萬(wàn)億元、2.0793萬(wàn)億元、1.9216萬(wàn)億元、1.8538萬(wàn)億元、1.8537萬(wàn)億元、1.7726萬(wàn)億元），土地與房地產(chǎn)相關(guān)五項(xiàng)稅收收入自2021年之后，連續(xù)5年下降。

前5月全國(guó)房地產(chǎn)總收入1.5798萬(wàn)億元（全國(guó)賣地收入、土地與房地產(chǎn)相關(guān)五項(xiàng)稅收收入），2020年-2025年分別為10.3836萬(wàn)億元、10.7844萬(wàn)億元、8.6070萬(wàn)億元、7.6531萬(wàn)億元、6.7236萬(wàn)億元、5.9244萬(wàn)億元，連續(xù)5年下降。

按照房地產(chǎn)總收入（全國(guó)賣地收入、土地與房地產(chǎn)相關(guān)五項(xiàng)稅收和相關(guān)的收入）看，分別占到全國(guó)和地方一般公共預(yù)算收入、全國(guó)財(cái)政收入、地方收入更高。這是筆非常龐大收入，除稅收的財(cái)政之外，房地產(chǎn)對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)非常大。

其七是根據(jù)“土地財(cái)政依賴度”統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，即國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入除以地方一般公共預(yù)算收入，可以看出，地方對(duì)土地的依賴不斷下降。盡管2003年-2021年全國(guó)地方對(duì)土地財(cái)政依賴逐年增高，2021年后，出現(xiàn)連續(xù)3年下降。

前5月房地產(chǎn)收入1.5798萬(wàn)億元，占全國(guó)一般公共預(yù)算收入10.0456萬(wàn)億元的15.72%（前4月16.15%、前3月16.18%），2020年-2025年為56.77%、53.24%、42.25%、35.30%、30.60%、33.59%，說(shuō)明占一般公共預(yù)算收入呈現(xiàn)邊際下降。

前5月房地產(chǎn)收入1.5798萬(wàn)億元，占地方一般公共預(yù)算本級(jí)收入5.6615萬(wàn)億元的27.90%（前4月28.10%、前3月27.22%），2020年-2025年為103.7%、97.08%、79.09%、65.28%、56.37%、48.52%，說(shuō)明占一般公共預(yù)算收入邊際改善。

前5月房地產(chǎn)收入1.5798萬(wàn)億元，占全國(guó)稅收收入8.2617萬(wàn)億元的19.12%（前4月19.78%、前3月20.55%（2020年-2025年分別為67%、50.39%、51.65%、42.25%、38.42%、33.59%），說(shuō)明占全國(guó)稅收收入邊際公司趨勢(shì)。

如加上六項(xiàng)房地產(chǎn)相關(guān)稅收，稅收收入超過9000億元，加上全國(guó)賣地收入的8048億元，前5月房地產(chǎn)總收入約1.7萬(wàn)億元。預(yù)計(jì)2020年-2025年分別為11.2142萬(wàn)億元、11.7051萬(wàn)億元、10萬(wàn)億元、9萬(wàn)億元、7萬(wàn)億元、6萬(wàn)億元。