廣州樓市開始離譜了！珠江新城從14萬降到8萬，觀望者坐不住了？

上周三下午，我在天河體育西路的商圈閑逛，鄰桌幾位房產(chǎn)中介的聊天內(nèi)容，吸引了我的注意。

“珠江新城中區(qū)一套138平的三居室，近期剛剛完成交易，單價(jià)7.9萬?！?/p>

“四年前同戶型房源總價(jià)可達(dá)1720萬，單價(jià)約12.5萬，如今總價(jià)縮水630萬，房產(chǎn)價(jià)值出現(xiàn)明顯回撤。”

“最近上門看房的人確實(shí)多了，上周接待了八組客戶，不少人都是認(rèn)真了解房源，不再只是單純閑逛?！?/p>

一番交談，讓人真切感受到廣州核心樓市的變化。作為全城公認(rèn)的標(biāo)桿板塊，珠江新城的價(jià)格出現(xiàn)大幅回落，這樣的走勢出乎不少人的意料。

翻看中指院、鏈家等平臺近期成交數(shù)據(jù)，再結(jié)合多位行業(yè)從業(yè)者的反饋可以確認(rèn)，這并非個(gè)別現(xiàn)象。曾經(jīng)單價(jià)沖高至14萬每平方米的豪宅片區(qū)，如今普通二手房源成交均價(jià)普遍維持在8萬左右，僅有一線江景大平層能夠站穩(wěn)9萬以上單價(jià)，板塊整體價(jià)格回調(diào)幅度達(dá)到30%至40%。

持續(xù)多年的價(jià)格回落，讓不少長期觀望的市民心態(tài)發(fā)生了變化。社交平臺、鄰里之間，討論樓市的話題熱度持續(xù)走高，中介門店的看房客流也穩(wěn)步增加。

當(dāng)下市場熱度回升，究竟是市場風(fēng)向發(fā)生轉(zhuǎn)變，還是單純的情緒帶動(dòng)？廣州樓市這一輪深度調(diào)整，背后又有著怎樣的深層邏輯？

全域大洗牌：不止珠江新城，各大板塊價(jià)格重新梳理

結(jié)合多家專業(yè)房產(chǎn)機(jī)構(gòu)6月發(fā)布的成交報(bào)告，我們梳理廣州各大板塊最新行情。需要提前說明：目前本地二手房掛牌價(jià)普遍高于實(shí)際成交價(jià)5%-10%，下文所有價(jià)格，均以二手真實(shí)成交均價(jià)為統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。

先看天河、越秀、海珠三大核心豪宅板塊，也是全城資產(chǎn)韌性最強(qiáng)的區(qū)域。

珠江新城在2021至2022年市場高點(diǎn)時(shí)，均價(jià)區(qū)間為12.5萬至14萬/㎡，如今回落至7.9萬至10萬/㎡，片區(qū)內(nèi)凱旋新世界、合景臻頤府等標(biāo)桿樓盤，也跟隨大環(huán)境完成價(jià)格回歸。

琶洲、赤崗片區(qū)高峰均價(jià)9萬至10萬/㎡，當(dāng)前穩(wěn)定在8萬/㎡上下，核心次新房價(jià)格保持穩(wěn)定，非核心地段則出現(xiàn)小幅回調(diào)。

東山口、淘金一帶依托老牌配套，高峰均價(jià)10萬至11萬/㎡，目前維持在9萬至10萬/㎡，伴隨學(xué)區(qū)相關(guān)泡沫逐步出清，房源價(jià)格也回歸理性區(qū)間。

再看天河外圍、黃埔、番禺等剛需與改善主力板塊。

天河智慧城、小新塘片區(qū)，高點(diǎn)均價(jià)5萬至5.5萬/㎡，如今跌至3.5萬至3.7萬/㎡，部分急售房源單價(jià)已低于3.5萬。

番禺萬博、漢溪長隆板塊，此前均價(jià)4.5萬至5萬/㎡，當(dāng)前區(qū)間為3.8萬至4.2萬/㎡，作為番禺核心片區(qū)，抗波動(dòng)能力明顯優(yōu)于轄區(qū)內(nèi)其他板塊。

黃埔的市場表現(xiàn)較為特殊，受新房備案規(guī)則、在售樓盤結(jié)構(gòu)影響，新房均價(jià)仍維持在3.9萬至4萬/㎡，但區(qū)域內(nèi)二手房實(shí)際成交價(jià)普遍落在3.5萬左右，早年溢價(jià)偏高的房源，價(jià)格回落更為明顯。

最后是增城、南沙、花都、從化等外圍板塊。

增城新塘、朱村片區(qū)，高點(diǎn)單價(jià)1.8萬至2.3萬/㎡，當(dāng)前僅為1.1萬至1.2萬/㎡，部分房源成交單價(jià)低至1萬，整體回調(diào)幅度超過四成。

南沙知識城、中心區(qū)，此前均價(jià)2.5萬至2.7萬/㎡，目前回落至1.6萬至1.7萬/㎡，脫離實(shí)際居住需求的房源，價(jià)值縮水尤為突出。

花都中心、從化片區(qū)價(jià)格波動(dòng)相對平緩，但市場流動(dòng)性偏弱，依靠價(jià)格調(diào)整促進(jìn)流通，成為板塊常態(tài)。

綜合來看，如今的廣州樓市形成了清晰的格局：核心板塊韌性充足，近郊板塊價(jià)格有序回調(diào)，遠(yuǎn)郊板塊回落幅度更大，全域市場分化特征十分顯著。

觀望者心態(tài)動(dòng)搖：客流回升不等于市場反轉(zhuǎn)

我和珠江新城某中介門店負(fù)責(zé)人交流時(shí)了解到，近期板塊看房量穩(wěn)步上升，4月板塊成交套數(shù)環(huán)比提升近四成，5月交易節(jié)奏也明顯快于去年同期。

客流增加是客觀事實(shí)，但到訪人群的結(jié)構(gòu)，已經(jīng)和前幾年截然不同。如今走進(jìn)門店的，大多是有實(shí)際居住、置換需求的本地家庭，曾經(jīng)活躍的外地投資客、短線置業(yè)群體，已經(jīng)基本淡出市場。

在多個(gè)本地生活社群里，也能感受到市民心態(tài)的變化。一部分有剛性居住需求的人群，看著持續(xù)回落的價(jià)格，擔(dān)心錯(cuò)過合適的入手時(shí)機(jī)；還有一部分家庭，受身邊成交案例影響，開始重新考量置業(yè)計(jì)劃。

與此同時(shí)，保持謹(jǐn)慎態(tài)度的人群依舊占大多數(shù)。大家考量收入穩(wěn)定性、未來生活規(guī)劃，不愿輕易背負(fù)長期負(fù)債，即便價(jià)格回落，也依舊選擇繼續(xù)觀察。

當(dāng)前市場屬于典型的買方市場，急于出手的業(yè)主，房源議價(jià)空間較為可觀；而坐擁江景、優(yōu)質(zhì)配套等稀缺資源的房源，報(bào)價(jià)始終保持堅(jiān)挺，議價(jià)空間十分有限。

整體而言，看房熱度回升，只是價(jià)格回落之后，房源流通性提升的正常表現(xiàn)，并未出現(xiàn)集中入市、行情反轉(zhuǎn)的跡象。

深度拆解：廣州樓市調(diào)整幅度為何領(lǐng)先一線梯隊(duì)？

在四座一線城市之中，廣州本輪樓市調(diào)整的幅度相對突出，這一局面并非偶然，而是多重因素長期疊加形成的結(jié)果。

首先是前期市場熱度偏高，外來資金逐步撤離。2020至2021年，其他一線城市陸續(xù)收緊樓市調(diào)控，不少外地置業(yè)資金選擇涌入政策相對寬松的廣州，黃埔、南沙等片區(qū)，房價(jià)曾被市場熱度快速推高。當(dāng)全國樓市整體進(jìn)入調(diào)整周期，外來投資性資金陸續(xù)撤離，非核心板塊失去支撐，逐步進(jìn)入價(jià)格逐步調(diào)整以促進(jìn)房源流通的市場狀態(tài)。

其次是結(jié)構(gòu)性供需失衡，土地與房源供應(yīng)體量偏大。對比北上深三座城市，廣州擁有更廣闊的城市腹地，過往多年土地供應(yīng)規(guī)模更大，新房庫存總量居高不下。截至2026年6月，全市商品房庫存去化周期仍超過18個(gè)月，遠(yuǎn)高于合理區(qū)間?！爸行姆吭聪∪?、外圍供應(yīng)飽和”的特點(diǎn)，讓遠(yuǎn)郊板塊在需求收縮后，價(jià)格出現(xiàn)明顯回落。

再者是調(diào)控政策持續(xù)落地，短線炒作空間被全面壓縮。2021年開始，廣州陸續(xù)出臺多項(xiàng)管控措施：收緊房貸額度、調(diào)整貸款利率，疊加房企“三道紅線”監(jiān)管，開發(fā)企業(yè)回款壓力加大；同年4月優(yōu)化人才購房規(guī)則，設(shè)置社保年限與限售要求，徹底封堵短線投機(jī)路徑；新房備案價(jià)管控，也讓市場逐步形成平穩(wěn)運(yùn)行的預(yù)期。

最后是居民置業(yè)觀念與資產(chǎn)認(rèn)知發(fā)生轉(zhuǎn)變。經(jīng)過多年發(fā)展，本地居民部門負(fù)債水平已處于高位，疊加就業(yè)、收入的不確定性，大眾對于長期負(fù)債置業(yè)變得格外謹(jǐn)慎。房產(chǎn)的定位也發(fā)生改變，不再是單純的增值標(biāo)的，居住屬性重新成為核心，以往“追漲”的市場氛圍不復(fù)存在。

讀懂分化：不同板塊的價(jià)值邏輯已然改寫

不少人感慨廣州樓市出現(xiàn)了明顯回落，但一刀切看待整個(gè)市場，顯然不夠客觀。不同區(qū)位、不同配套的房源，走出了完全不一樣的走勢，板塊分化背后，是房產(chǎn)價(jià)值邏輯的重新確立。

珠江新城、越秀核心等老牌豪宅片區(qū)，依托成熟的產(chǎn)業(yè)集群、優(yōu)質(zhì)公共配套與穩(wěn)定的人口流入，天然具備價(jià)值底線。本輪價(jià)格變動(dòng)，更多是擠壓此前積累的市場泡沫，并非房源本身價(jià)值崩塌，稀缺資源的抗波動(dòng)能力始終在線。

天河智慧城、番禺萬博等近郊改善板塊，此前依托市場熱度產(chǎn)生了一定溢價(jià)，如今價(jià)格逐步回歸合理區(qū)間。往后這類板塊大概率以橫盤、小幅波動(dòng)為主，價(jià)格很難再出現(xiàn)大幅漲跌。

增城、南沙等遠(yuǎn)郊片區(qū)，缺少成熟產(chǎn)業(yè)與穩(wěn)定常住人口支撐，純概念炒作的紅利早已褪去。這類區(qū)域的房源，未來會長期面臨流通性不足的問題，資產(chǎn)增值的空間基本消失。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)曾表示，廣州樓市的分化走勢，本質(zhì)是市場價(jià)值回歸的過程。地段、產(chǎn)業(yè)、常住人口、生活配套，如今已經(jīng)取代過往的市場熱度，成為評判房產(chǎn)價(jià)值的核心標(biāo)準(zhǔn)。

后市趨勢：分化將成為長期常態(tài)

結(jié)合當(dāng)前政策、庫存、人口等綜合因素，我們客觀看待廣州樓市后續(xù)走向。

核心豪宅片區(qū)進(jìn)一步下跌的空間已經(jīng)有限，整體會逐步進(jìn)入橫盤企穩(wěn)階段，擁有江景、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)等不可復(fù)制資源的房源，價(jià)格韌性會更強(qiáng)。

近郊改善板塊會持續(xù)保持以價(jià)促流通的狀態(tài)，價(jià)格小幅波動(dòng)，市場活躍度完全取決于房源定價(jià)是否貼合大眾預(yù)期。

遠(yuǎn)郊板塊的調(diào)整周期將會拉長，短期內(nèi)仍存在小幅價(jià)格回落的可能，庫存去化、提升流通性，仍是這類區(qū)域的主要方向。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，廣州二手房價(jià)格已連續(xù)三個(gè)月小幅環(huán)比上行，但整體漲幅微弱。這意味著市場正在緩慢筑底，但想要重回?cái)?shù)年前的行情，并不具備現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。

樓市價(jià)格出現(xiàn)明顯回落，讓長期觀望的市民心態(tài)產(chǎn)生波動(dòng)，是很正常的現(xiàn)象。經(jīng)歷這一輪深度調(diào)整后，廣州樓市徹底告別了全域普漲的階段，板塊分化會成為未來長期的市場常態(tài)。

回歸居住本質(zhì)，理性看待房產(chǎn)價(jià)值，才是當(dāng)下看待樓市最平和的姿態(tài)。