3年沒跌價！龍華一小區(qū)賣到12萬/㎡，網(wǎng)友：為啥不買福田南山？

深圳終于有小區(qū)連著3年沒跌了，但卻不是位于大家以為的南山、福田等核心區(qū)。

而是在龍華。

最近，龍華紅山一個小區(qū)，不僅賣出多套11-12萬/㎡高價的房源，而且已經(jīng)維持這個價格長達3年時間。

那就是：金亨利·瑜璟苑。

對此，有不少網(wǎng)友不理解：

“12萬一平，為啥不買福田南山這種核心區(qū)呢？”

12萬/㎡！龍華最貴小區(qū)

跌幅跑贏南山豪宅？

這個小區(qū)的房價表現(xiàn)非常特別。

它是龍華價格最貴的住宅（別墅除外）。

目前，龍華能接近10萬/㎡的小區(qū)，只有金亨利都薈首府、熙園山院、萊蒙水榭春天五期等少數(shù)小區(qū)。

但只有金亨利·瑜璟苑，價格穩(wěn)定在10萬/㎡以上。

而且，小區(qū)的跌幅也相對比較小。

最高峰時，小區(qū)最高成交價大概是15萬+/㎡左右，同戶型今年最新成交價約12萬/㎡，跌了約20%——跑贏深圳近30%的跌幅。

▲同戶型最高15萬+/㎡→12萬/㎡ | 圖源：行舟深房

甚至，從2023年開始，成交單價就穩(wěn)定在12萬/㎡上下，相當(dāng)于房價已經(jīng)止跌3年。

▲從2023年起，房價在12萬/㎡上下波動 | 圖源：行舟深房

而同一時間，深圳二手房價一度又跌了12%。

甚至，同在紅山，或是科技園/安托山等的豪宅，也逃不過一跌再跌的命運。

▲小區(qū)2023年至今，已穩(wěn)住了價格 | 數(shù)據(jù)來源： 行舟深房

你覺得這個跌幅能接受嗎？

名校學(xué)區(qū)

88㎡做4房，實用率130%！

那么，小區(qū)的價格又憑什么比周邊，甚至比福田南山還要貴呢？

一是，戶型實用率高，套內(nèi)單價低。

比如約88㎡的戶型，實用率達到約130%，相當(dāng)于115㎡左右，以總價1062萬計算，套內(nèi)約9.2萬/㎡。

而周邊的萊蒙水榭春天5期的88㎡，套內(nèi)面積約79㎡，總價約740萬，套內(nèi)單價約9.3萬/㎡。

算下來，反而是樓齡更新的金亨利·瑜璟苑，價格更劃算。

而且88㎡的不靠飄窗就能做到4房2衛(wèi)，比現(xiàn)在的新規(guī)戶型只能做3房2衛(wèi)還要狠。

▲金亨利·瑜璟苑88㎡做4房2衛(wèi) | 圖源：貝殼找房

但這種高實用率是靠搭板實現(xiàn)的，如果不能搭板，這個戶型只能做到88㎡1房。

現(xiàn)在樓市更為規(guī)范，開發(fā)商很難再通過搭板偷面積，所以哪怕有新房出現(xiàn)，也很難撼動金亨利的地位。

二是，買房就能上“名校”的學(xué)區(qū)。

金亨利一二期都屬于“龍華第一名校”深高北小學(xué)+初中雙單片區(qū)，幾乎無分流、買房就能讀。

所以，這一學(xué)區(qū)內(nèi)的小區(qū)比周邊房價貴2-4萬/㎡左右。

三是，總價低、密度低

從戶型來看，總價1000萬+的88㎡戶型，幾乎是片區(qū)最便宜的4房了。

同時，小區(qū)是圍合式中型小區(qū)，容積率約3.2，梯戶比2梯4戶，居住舒適度高，也是部分次新房很難比的。

▲容積率3.2、樓高32層左右 | 圖源：貝殼找房

如果你手握千萬，會買這個小區(qū)嗎？

跌幅＜20%、2年沒跌價！

這些小區(qū)也穩(wěn)住了？

最后，再給大家列舉幾個跌幅較小的小區(qū)。

香蜜湖熙園，大平層高峰期時接近30萬/㎡，如今25.3萬/㎡，跌幅約15%，跑贏大市。

由于在老牌豪宅區(qū)，周邊生態(tài)、學(xué)位都比較好，其他如香蜜湖生態(tài)苑、水榭花都等，跌幅也比較小。

天鵝花園三期，高峰期最高16萬/㎡，如今還能維持12-13萬/㎡，跌幅約20%。

小區(qū)位于南山區(qū)密度最低的華僑城片區(qū)，周邊山水資源豐富、交通便利，房價長期占據(jù)高位。

其他大部分片區(qū)，無論是深圳灣、寶中，還是外圍郊區(qū)，跌幅大多在25%以上，部分當(dāng)年過熱的小區(qū)，跌幅甚至超過50%。

另外，近兩年價格表現(xiàn)比較穩(wěn)定的小區(qū)和戶型：

福田梅林一村，主力戶型97㎡，2024年至今，成交單價都在約5萬+/㎡上下浮動，2年間沒有明顯下跌。

▲圖源：行舟深房（下同）

福田皇御苑一期，101㎡戶型今年成交價約5.4萬/㎡，和2024年底差不多。

寶安壹方中心玖譽，約52㎡小戶型，今年成交價接近14萬/㎡，比2024上半年的價格還高。

南山觀海臺，82㎡2房，最新成交價約12萬/㎡，同樣比2024上半年要高。

你家小區(qū)的價格穩(wěn)住了嗎？

你覺得接下來深圳房價能不能止跌？