業務整合、組織變陣，大悅城重塑“骨骼”

彭紅俠/發自北京

央企地產陣營的組織變革潮，正在向中糧系蔓延。

6月21日晚間，大悅城（000031.SZ）發布公告，宣布對公司組織架構進行系統性調整與優化。

此次調整，大悅城撤銷四大區域公司，設立七大城市公司，形成“總部直管城市公司”的兩級扁平化架構。同時，大悅城對業務條線進行整合，通過商業與物業合流、開發業務歸核、產業運營升維、數字化提級等調整，進一步深化大悅城此前提出的“提升商業引領地位?，夯實高質量開發業務，聚焦產品、區域，差異化發展、專業化經營、精細化管理?”1123戰略，提升核心業務能力。

有分析人士認為，當前行業已進入專業化比拼的深水區，大悅城現有的屬地分散管理模式難以支撐各業態深耕專業優勢領域，也無法充分釋放跨業態協同潛力。此次架構調整利于打破傳統業態職能壁壘，向專業化運營要效益。

尤其是將商業事業部與物業事業部整合，成立“大悅生活”，這一創新性業務整合釋放了一個清晰的信號：更具專業性、更有效率的組織設計，能夠進一步提升業務板塊的核心競爭力和品牌影響力，將有助于存量時代整合資源、發揮運營優勢。

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業務條線重構

在行業人士看來，大悅城此次并非孤立的架構調整，而是戰略演進的必然走向。

自2024年大悅城更新戰略定位為城市運營與美好生活服務商，并構建“1123”戰略體系后，大悅城已在商業、開發、資本運作等方面進行了一系列鋪墊。此次變革，是將頂層設計落實到組織層面的關鍵一步。

管控模式上，大悅城進行了大膽的瘦身與聚焦。

公告顯示，大悅城正式撤銷北方、華東、華南、西南4大區域公司，取而代之的是設立北京、上海、深圳、成都、杭州、西安、三亞亞龍灣7家城市公司，總部直管城市。

早在2024年底至2025年初，大悅城就曾對區域公司進行過裁撤與收縮，此次徹底取消大區層級，將決策鏈條進一步縮短，不僅能讓總部更敏銳地感知一線市場變化，也便于集中優勢資源深耕高能級核心城市群。

撤銷區域公司，只是大悅城這輪重組大戲的序幕。業務深度重組，才是此次調整的重頭戲。

在大悅城“1123”戰略中，商業處于引領地位，是助力公司穿越行業周期的壓艙石。去年大悅城旗下購物中心實現銷售額463.7億元，同比增長15.5%；客流同比增長22.7%，平均出租率堅守在94%的高位。

為將其價值最大化，大悅城將商業與物業事業部整合，成立“大悅生活”，統管全國商業與物業業務。這一變革并非簡單的部門合并，而是通過整合商業運營與物業服務的協同效應，將業務觸角延伸至商場、社區等更廣闊的城市角落。

整合后，近2500萬商業會員與龐大物業業主資源將實現深度打通，未來購物積分可抵扣物業費、停車費，物業繳費積分亦能兌換商場消費權益，形成了“輕資產管理+物業管理+自有項目運營”的完整體系，為潛在的輕資產拓展提供了極具競爭力的“商業+物業”一體化解決方案。

將“產業與寫字樓管理部”更名為“產業發展事業部”，意在強化產業、寫字樓、酒店等持有型資產的運營。產業是大悅城起步最早、根基最穩的業務板塊，目前在管面積超過250萬平方米，寫字樓、產業園區、工業園區和物流倉儲等項目入駐企業超1000家，是大悅城穩固運營的“壓艙石”。對這一板塊調整，將進一步強化大悅城對持有型物業的運營能力。

開發業務上，大悅城整合了產品中心與營銷管理兩大部門，成立“開發事業部”。其核心任務從追求規模擴張，轉向做精存量、保交付、穩現金流，并為其他持有型業務提供技術支持。

同時，大悅城將戰略運營中心下的內控與信息化組獨立為“數智化中心”，顯露出大悅城加速數字化轉型、以科技驅動管理的決心。

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向“城市運營商”沖刺

大悅城此次變革，是行業轉型期的縮影。

過去3年，華潤置地、招商蛇口、中海地產等央企巨頭們相繼推行“總部一城市”兩級架構，通過合并區域公司來降本增效。這些調整的底層邏輯高度趨同：告別粗放的跑馬圈地，轉向精細化的存量掘金。

對大悅城而言，其持有的大悅城購物中心、寫字樓及產業園業態，天然具備城市運營屬性。在住宅開發利潤率持續探底的當下，大悅城需要通過組織重構，激發商業運營與產業服務的協同效應。

“撤銷大區看似是減員，實則是為了增效。”一位行業分析人士表示，“當市場紅利消失，企業必須從‘靠天吃飯’轉向‘靠管理吃飯’。大悅城這次把商業、物業整合在一起，明顯是為了做大服務板塊的估值邏輯，而不僅僅是賣房子。”

此次組織架構調整的另一重要背景，是大悅城新一屆管理層的正式就任。

2026年5月，大悅城控股第十二屆董事會選舉姚長林為董事長，并聘任田佳琳為公司總經理，實現了董事長與總經理職務的分離。

新任總經理田佳琳是一位在大悅城體系深耕20年的老將，擁有清華大學工學碩士學位，2006年從基層項目工程師起步，一路歷經深圳、上海、成都、西南大區、華南大區、北方大區等多個核心崗位的歷練，對一線業務有著深刻的理解和豐富的實戰經驗。

分析人士表示，這一人事安排形成了財務背景出身、擅長頂層設計的董事長與深諳業務一線總經理的黃金組合。新班子就位后，組織架構調整成為第一把火，意在為“1123戰略”的全面落地打造一套更扁平、更敏捷、更具戰斗力的組織骨架。

組織架構的大幅調整，往往伴隨著人員的流動與優化。這也是外界對大悅城此次調整最為關注的焦點之一。

據了解，對于本輪改革大悅城特別強調了“穩就業”的社會責任，將重點推動因架構調整產生崗位變動的人員，向商業、物業、產業等持有型業務轉崗。

相較于民營房企在調整中常見的優化動作，央企在人員安置上承擔著更大的政治和社會責任。將人員從開發線條向服務和運營線條引流，既符合大悅城戰略轉型的需要，也在一定程度上緩解了組織變革帶來的內部震蕩。

從2019年重組上市時的高歌猛進，到如今聚焦“1123”戰略的冷靜轉身，大悅城的此次組織架構調整，意味著其正式從開發商向城市運營商的角色切換進入了深水區。

在接下來的時間里，市場將密切關注這7個新設立的城市公司能否真正跑通“總部一城市”的高效模式，以及“大悅生活”能否在商業與物業的融合中產生化學反應。對于大悅城而言，這場自我革命，沒有退路可言。