涉外房產糾紛案例：國樽律所代理客戶希臘購房逾期交付案件已辦結

近日，北京國樽律師事務所代理的中國公民張先生與希臘雅典某房產開發商之間的跨境購房糾紛案件順利辦結。國樽律所涉外房產爭議解決團隊依托覆蓋希臘的本地協作網絡與中希雙方法律實務經驗，通過跨境非訴協商方式成功幫助委托人追回全額購房款及對應逾期違約金，雙方和平達成和解，委托人對辦案結果高度認可。

案件梳理

委托人張先生為中國籍公民，出于海外資產配置與居留申請需求，于 2022 年與希臘雅典某房產開發商簽署正式購房協議，全額支付購房款后同步提交希臘購房居留簽證申請。協議約定的房產交付期限屆滿后，開發商始終未履行交房義務，截至委托時房產逾期交付已超過一年，且開發商未就延期交付給出明確解決方案，委托人多次自行溝通退款無果，遂委托國樽律所啟動跨境維權程序，核心訴求為追回已付全額購房款。

案件關鍵時間線：

1.2022 年：委托人與希臘雅典某房產開發商簽署《不動產購買協議》，一次性支付全額購房款，同步啟動希臘購房居留簽證申請流程，協議約定房產預計于 2024 年第二季度完成交付。

2.2024 年第二季度：約定交房期限屆滿，開發商未按約交付房產，且未出具具備可執行性的延期交付方案與補償安排。

3.2025 年 9 月 18 日：房產逾期交付已超一年，委托人在多次自行協商退款未果后，正式委托國樽律師事務所代理本次跨境房產糾紛。

4.2025 年 9 月 - 10 月：辦案團隊完成全案證據梳理、中希雙方法律適用研判，聯動希臘本地合作方完成管轄規則與財產線索核查，正式向開發商發送維權律師函，提出全額退款 + 違約賠償的明確主張。

5.2025 年 11 月 - 2026 年 2 月：代理委托人參與多輪跨境協商談判，針對開發商提出的分期退款、延后交房等方案逐一開展法律風險評估與反駁，同步完成希臘當地法院訴訟立案的前置準備，以訴促談推動爭議解決。

6.2026 年 3 月 12 日：雙方最終簽署正式和解協議，開發商于約定期限內向委托人全額退還購房款并支付逾期交付違約金，案件正式辦結，委托人權益得到完整保障。

辦案律師解讀

本案核心爭議焦點與辦案要點如下：

1.跨境購房合同的法律適用與管轄認定：案涉房產位于希臘雅典，根據不動產糾紛屬地管轄原則，合同違約與解除規則適用希臘當地法律，需結合希臘民法典與不動產交易規范制定維權策略，同時兼顧中國委托人的跨境程序便利與資金安全需求。

2.逾期交房的根本違約性質認定：開發商逾期交付房產超過一年，且無合理延期依據，已構成購房合同項下的根本違約，委托人依法依約均享有合同解除權，有權要求全額返還已付購房款，并主張逾期交付產生的違約金損失。

3.跨境房款追回的落地執行保障：跨境購房退款涉及外匯合規、境外資金劃轉、境外主體履約約束等多重問題，需聯動希臘本地法律團隊完成履約監督，確保退款資金足額、合規劃轉至委托人境內賬戶，規避跨境執行風險。

4.購房與移民簽證的聯動處理：委托人購房行為與希臘居留簽證申請深度綁定，房產無法交付將直接導致簽證申請不滿足核發條件，維權過程中需同步明確簽證申請的終止與后續銜接方案，避免委托人產生次生損失。

法律依據

（一）希臘不動產交易與合同法律規則

1.《希臘民法典》第 369 條：合同當事人應當全面履行合同約定義務；一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行的，另一方有權解除合同，并要求返還已履行的給付、主張違約損害賠償。

2.希臘《不動產開發與交易管理條例》：房產開發商需嚴格按照購房協議約定的交付時間、房屋標準履行交房義務；逾期交付超過 6 個月且無正當理由的，購房人享有法定單方解除權。

3.希臘購房移民政策相關規定：通過購置不動產申請希臘投資者居留許可的，需以完成不動產權屬過戶、取得正式產權文件為核心前提，未交付的房產無法滿足居留簽證核發的資產要求。

（二）中國涉外民事法律適用規則

1.《中華人民共和國涉外民事關系法律適用法》第三十六條：不動產物權，適用不動產所在地法律。本案不動產位于希臘，相關合同違約、產權爭議均適用希臘當地法律進行認定與處置。

2.《中華人民共和國民事訴訟法》第二百六十六條：因在中華人民共和國領域內履行的中外合資經營企業合同、中外合作經營企業合同、中外合作勘探開發自然資源合同發生糾紛提起的訴訟，由中華人民共和國人民法院管轄；本案為境外不動產糾紛，優先適用屬地管轄規則，通過跨境非訴協商解決符合高效維權的實務原則。