小區公共收益歸誰？錢怎么花？福建出臺新規

日前

福建省住房和城鄉建設廳印發

《福建省住宅小區公共收益管理辦法》

（下稱《辦法》）正式頒布

自2026年6月10日起正式施行

《辦法》明確公共收益歸屬、鼓勵多元化拓展公共收益來源、細化賬戶管理規則、豐富公共收益使用形式、明確差異化審計標準。

哪些錢算公共收益？

● 利用圍墻、道路、綠化帶、小區出入口、建筑物外立面、樓道、屋面、電梯、外墻、道閘等所得的經營收入；

● 公共場地、公共道路停車的場地使用費；

● 擺攤、自助售賣機、快遞柜等進場費；

● 業主共有的會所、游泳池、健身室等公建配套用房或場地的租賃經營收入；

● 公共收益利息收入；

● 處置經業主同意報廢的共用設施設備回收殘值；

● 利用架空層等公共空間經營產生的收入；

● 其他依法屬于業主共有的收入。

公共收益管理應當堅持公平公開、專戶存儲、業主共有、共同決策、政府監督的原則。任何單位、個人不得非法侵占、處分或者挪用公共收益。

公共收益歸誰？

新規明確規定：建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用物業服務區域內業主的共有部分所產生的公共收益歸全體業主共有。

物業服務合同（包括前期物業服務合同）必須明確獲取收益范圍、管理方式、分配比例、賬目公布、財務審計等內容。合同沒約定的經營事項，必須經業主依法共同決定，并簽訂合同或協議，向當地物業管理主管部門報備。

業主大會成立后，業委會必須開設專用銀行賬戶，單獨設賬。想自己經營小區公共空間？可以，但得經業主大會授權。想委托物業代管？也行，但委托合同期限不能超過物業服務合同期限。既沒業委會也沒物業的小區，則由臨時物業管理委員會代管。

更值得一提的是，新規鼓勵業委會、物業“腦洞大開”，通過共建等方式引入各方資金資源，把小區閑置空間和設施盤活，讓公共收益的“雪球”越滾越大。同時，鼓勵把業委會管理的公共收益收支由居（村）民委員會監督指導——寫進管理規約和議事規則。

錢花哪去了？
定期“曬賬本”

簽合同就公示：凡是簽訂公共收益經營合同，7天內必須張貼在小區公告欄，公示不少于30天。

每季度定期曬：每季度首月月底前，必須把上一季度的收入、使用情況，在公告欄、樓道、電梯等醒目位置張榜，公示不少于30天，同時在省住建廳開發的住宅小區公共收益信息管理系統上同步公開。

業主有疑必答：業主對賬目有異議，5天內必須接受查詢。業主大會成立后30天內，物業必須移交賬目，不得以“欠物業費”等理由拒絕移交。

公示內容必須完整包含四大部分：公共收益收入情況、公共收益分配情況、業主大會分成部分公共收益支出情況、結余轉存與專戶管理情況。業主有權查詢與公共收益相關的收支明細、合同或協議等材料。

年度公共收益5萬元以上
每年審計一次

年度公共收益5萬元以下且公示無異議的，可以不審計，給小區減負。

年度公共收益5萬元（含）以上的，每年必須審計一次，審計費用從公共收益里出。

此外，鼓勵有條件的物業管理主管部門使用財政資金聘請第三方審計機構實行統一審計。

錢入賬后怎么花？

前期物業代管時，要動用公共收益維修共有部分，必須征求業主意見，形成共同決定才能動。

業主大會成立后，經營、使用、分配都得經業主大會點頭，并在合同或管理規約中寫明。

公共收益的“出口”很靈活：修電梯、換路燈、補屋頂、綠化養護；業委會工作經費、委員培訓；抵扣業主的物業費、水電公攤費；給房子買保險、做體檢；公共空間活化、運營策劃設計等費用；業主大會決定的其他事項。

對于交付不久、設施完好、公共收益“余糧”較多的小區，只要依法征得業主同意，可以把部分收益直接向業主“分紅”。

來源：福建省住房和城鄉建設廳、福州晚報