哭窮的物業(yè)為什么死活賴著不走？算完這筆賬，業(yè)主后背發(fā)涼

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不知道你們有沒(méi)有這種感覺(jué)：每次業(yè)主要求物業(yè)公示收支賬目，對(duì)方總愛(ài)說(shuō)一句話——"我們也在虧損。"

說(shuō)得多了，很多業(yè)主還真信了。心想物業(yè)也不容易，一年到頭忙前忙后，說(shuō)不定真不賺錢(qián)。

但有個(gè)問(wèn)題一直沒(méi)人好好想過(guò)：如果真虧損，為什么物業(yè)不主動(dòng)撤場(chǎng)？如果真虧損，為什么不光明正大提價(jià)漲費(fèi)，反而要藏著掖著？

答案其實(shí)很簡(jiǎn)單：物業(yè)口中的虧損，往往只是敷衍業(yè)主的借口。真實(shí)的利潤(rùn)，藏在你看不見(jiàn)的地方。

一、關(guān)聯(lián)公司外包：明面上虧損，暗地里賺錢(qián)

先說(shuō)一個(gè)最近業(yè)內(nèi)傳得很廣的事。某頭部上市物業(yè)公司，母公司一年虧了大幾百億，它自己的凈利潤(rùn)也暴跌近四成，只剩幾個(gè)億。聽(tīng)起來(lái)很慘對(duì)不對(duì)？

但就在母公司最困難的那一年，有兩家外包供應(yīng)商的費(fèi)用反而逆勢(shì)增長(zhǎng)了近一成，全年高達(dá)近70億。三年累計(jì)下來(lái)，這兩家公司從物業(yè)公司拿走了接近180億。

一家做安防機(jī)電，一家做保潔環(huán)衛(wèi)，幾乎壟斷了這家物業(yè)公司的所有外包業(yè)務(wù)。表面上物業(yè)公司只持有它們40%的股權(quán)，但有媒體調(diào)查發(fā)現(xiàn)，剩余55%股權(quán)的實(shí)際控制人，被層層隱藏在境外的影子公司背后，最終指向的是這家物業(yè)公司的高管層。

業(yè)內(nèi)皆知的操作手法：高管通過(guò)離岸基金隱匿持股，把物業(yè)公司的核心業(yè)務(wù)外包給自己實(shí)際控制的供應(yīng)商。更耐人尋味的是，物業(yè)公司上市時(shí)披露了好幾只員工持股平臺(tái)，偏偏漏掉了持有這兩家外包公司股權(quán)的那只基金。

看懂了嗎？上市公司虧不虧不重要，外包費(fèi)的分紅一分不能少。物業(yè)公司把保潔、安保、維修這些核心業(yè)務(wù)外包給自己人開(kāi)的公司，中間的差價(jià)被層層截留，明面上物業(yè)項(xiàng)目虧損，實(shí)際利潤(rùn)都流進(jìn)了關(guān)聯(lián)公司的腰包。

這種操作不是個(gè)例。今年以來(lái)被查的物業(yè)高管里，幾乎全是這個(gè)路數(shù)：

鄭州某國(guó)企物業(yè)原董事長(zhǎng)，利用職權(quán)與他人合伙經(jīng)營(yíng)同類(lèi)物業(yè)公司，搶占公司項(xiàng)目資源，同時(shí)虛開(kāi)發(fā)票套取公款、收受賄賂，今年2月被雙開(kāi)移送司法。

某頭部房企旗下物業(yè)資深總監(jiān)，負(fù)責(zé)車(chē)位銷(xiāo)售、廣告招商等增值業(yè)務(wù)期間，以親屬名義設(shè)立空殼公司，操控承接相關(guān)業(yè)務(wù)，截留侵占公司收益，今年4月被移送檢察機(jī)關(guān)。

深圳某物業(yè)集團(tuán)高管，未經(jīng)報(bào)備擅自與人合伙開(kāi)辦物業(yè)服務(wù)、園林工程公司，利用管理權(quán)限把集團(tuán)下轄多個(gè)小區(qū)的園林改造、設(shè)施翻新、車(chē)位管理等項(xiàng)目，定向交給自己實(shí)際經(jīng)營(yíng)的企業(yè)承接，壓低工程成本、虛報(bào)支出套取資金310多萬(wàn)，被判了五年。

北京某物業(yè)公司原總經(jīng)理，以他人代持股份形式設(shè)立"影子公司"，把多個(gè)小區(qū)的工程維護(hù)、保潔綠化業(yè)務(wù)違規(guī)指定給影子公司承攬，通過(guò)虛增合同價(jià)款非法獲利200多萬(wàn)，被判四年。

你看，物業(yè)喊窮的時(shí)候，可能真的"窮"——窮的是擺在明面上的物業(yè)公司，賺的是藏在背后的關(guān)聯(lián)公司。

二、公共收益：業(yè)主的錢(qián)，憑什么被悄悄拿走？

除了關(guān)聯(lián)交易，物業(yè)另一塊隱形收入就是公共收益。

小區(qū)里的電梯廣告、門(mén)禁廣告、地面停車(chē)費(fèi)、場(chǎng)地租金、快遞柜進(jìn)場(chǎng)費(fèi)……這些錢(qián)，法律上明確屬于全體業(yè)主共有。但現(xiàn)實(shí)是，很多業(yè)主從來(lái)沒(méi)見(jiàn)過(guò)這筆錢(qián)，甚至不知道有這筆錢(qián)。

南方某城市有個(gè)五金機(jī)電大市場(chǎng)，業(yè)主最近就在聯(lián)名投訴。說(shuō)第四屆業(yè)委會(huì)違規(guī)以個(gè)人代持股份方式設(shè)立關(guān)聯(lián)的物業(yè)公司，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)選聘就私自簽合同，還把物業(yè)公司的虧損轉(zhuǎn)嫁給全體業(yè)主承擔(dān)，用公共收益來(lái)填窟窿。

更離譜的是，業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司多次動(dòng)用公共收益宴請(qǐng)樓棟長(zhǎng)，單次花費(fèi)數(shù)萬(wàn)元，被質(zhì)疑是拉攏人員鞏固控制權(quán)。

業(yè)主投訴的核心問(wèn)題：公共收益不進(jìn)對(duì)公賬戶、高價(jià)外包合同不公示、違規(guī)借款170多萬(wàn)利息高達(dá)11.85萬(wàn)、每年20萬(wàn)高價(jià)顧問(wèn)費(fèi)從公共收益列支……業(yè)主的錢(qián)，花得不明不白。

這種事不是個(gè)例。我見(jiàn)過(guò)太多小區(qū)，廣告位被物業(yè)賣(mài)了一年又一年，業(yè)主一分錢(qián)分紅沒(méi)拿到；地面停車(chē)費(fèi)收了多少、花去了哪里，全憑物業(yè)一張嘴說(shuō)。

更諷刺的是，有些物業(yè)一邊拿著業(yè)主的公共收益，一邊還喊著虧損要漲物業(yè)費(fèi)。兩頭吃，吃相未免太難看。

三、越虧越不走？因?yàn)樽吡司唾嵅坏搅?/strong>

回到最開(kāi)始的問(wèn)題：為什么物業(yè)年年喊虧，卻死活賴著不走？

因?yàn)樗麄兏静皇强课飿I(yè)費(fèi)賺錢(qián)。物業(yè)費(fèi)只是明面上的、用來(lái)維持基本運(yùn)營(yíng)的收入。真正的大頭，在關(guān)聯(lián)交易的差價(jià)里，在公共收益的截留里，在維修資金的操作空間里。

走了，這些就都沒(méi)了。

所以你會(huì)看到，很多小區(qū)業(yè)主炒物業(yè)炒了好幾年，對(duì)方就是賴著不走。合同到期了不撤，業(yè)主投票解聘了也不撤，甚至反過(guò)來(lái)把業(yè)主告上法庭要求交物業(yè)費(fèi)。

去年最高法發(fā)布的典型案例里就有這么一個(gè)：四川一家物業(yè)公司，服務(wù)合同都終止了還不退場(chǎng)，反過(guò)來(lái)把業(yè)主告了要求繳服務(wù)費(fèi)，最后被法院駁回。

法律依據(jù)：《民法典》第九百四十九條明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域。違反規(guī)定的，不得請(qǐng)求業(yè)主支付合同終止后的物業(yè)費(fèi)；造成業(yè)主損失的，還得賠償。

道理都懂，但實(shí)操起來(lái)難。很多小區(qū)就是因?yàn)闆](méi)有業(yè)委會(huì)，或者業(yè)委會(huì)不給力，物業(yè)想怎么來(lái)就怎么來(lái)。賬目不公開(kāi)，服務(wù)不到位，業(yè)主除了拒交物業(yè)費(fèi)好像也沒(méi)別的辦法，最后往往陷入惡性循環(huán)。

四、業(yè)主該怎么辦？

說(shuō)了這么多問(wèn)題，總得給大家點(diǎn)實(shí)用的。作為普通業(yè)主，面對(duì)物業(yè)哭窮、賬目不清，我們能做些什么？

第一步：要求公開(kāi)賬目，這是你的法定權(quán)利

《民法典》第九百四十三條寫(xiě)得明明白白：物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項(xiàng)、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況等，以合理方式向業(yè)主公開(kāi)。

別說(shuō)什么"商業(yè)機(jī)密"，這是法律規(guī)定必須公開(kāi)的內(nèi)容。找業(yè)委會(huì)牽頭，或者聯(lián)合足夠多的業(yè)主書(shū)面要求物業(yè)公開(kāi)完整的財(cái)務(wù)賬目，包括物業(yè)費(fèi)收支、公共收益明細(xì)、外包合同及付款憑證。

第二步：關(guān)注關(guān)聯(lián)交易，查清外包公司底細(xì)

如果物業(yè)把大量業(yè)務(wù)外包出去，留意外包公司的背景。用企業(yè)信息查詢工具搜一搜，看看這些公司的股東、高管是不是和物業(yè)公司有關(guān)聯(lián)。

很多地方的物業(yè)管理?xiàng)l例都明確規(guī)定，物業(yè)不得將全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托。即便部分專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)外包，也得向業(yè)主負(fù)責(zé)，不能一包了之、一虧了之。

第三步：成立業(yè)委會(huì)，聘請(qǐng)第三方審計(jì)

單個(gè)業(yè)主力量有限，但全體業(yè)主團(tuán)結(jié)起來(lái)就不一樣了。成立業(yè)委會(huì)之后，可以代表全體業(yè)主行使知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，必要時(shí)可以聘請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)賬目進(jìn)行審計(jì)。

如果審計(jì)發(fā)現(xiàn)物業(yè)確實(shí)存在侵占公共收益、虛增支出等問(wèn)題，可以通過(guò)法律途徑追回?fù)p失，甚至解聘物業(yè)。

第四步：拒絕被"虧損"道德綁架

物業(yè)說(shuō)虧損的時(shí)候，別急著共情。先問(wèn)問(wèn)：虧在哪里？是人工成本漲了，還是外包費(fèi)用高了？公共收益有多少，用去了哪里？有沒(méi)有完整的賬目可以查？

真虧損可以理解，合理的漲價(jià)也不是不能談。但前提是公開(kāi)透明，讓業(yè)主知道錢(qián)花在了哪里，而不是一句"我們也不容易"就想蒙混過(guò)關(guān)。

最后想說(shuō)一句：物業(yè)和業(yè)主本來(lái)應(yīng)該是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，不應(yīng)該變成貓和老鼠的博弈。但現(xiàn)實(shí)是，你不監(jiān)督、不查賬，可能永遠(yuǎn)不知道自己的錢(qián)去了哪里。

物業(yè)越喊虧越不走，業(yè)主反而越要警惕。畢竟，誰(shuí)會(huì)放著賺錢(qián)的生意不做呢？

本文依據(jù)《民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)司法解釋整理，僅作業(yè)主維權(quán)參考，不構(gòu)成專(zhuān)業(yè)法律意見(jiàn)。文中案例均來(lái)自公開(kāi)報(bào)道及官方通報(bào)，已做模糊化處理。

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