曝成都萬(wàn)象城近85億“易主”，私募基金玩得還是厲害！

◎ 來(lái)源 | 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）

當(dāng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)都在喊“太難了”之時(shí)，這個(gè)位于新一線城市的超級(jí)商業(yè)體卻溢價(jià)成交，給商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)注入了一針“興奮劑”。

據(jù)最新消息，成都萬(wàn)象城項(xiàng)目母公司——華潤(rùn)置地（成都）發(fā)展有限公司100%股權(quán)最終以約84.75億元成交，較掛牌底價(jià)75.1億元溢價(jià)達(dá)到9.65億元，溢價(jià)率12.85%

截至今年2月底，華潤(rùn)置地（成都）發(fā)展有限公司總資產(chǎn)約55.69億元，總負(fù)債約49.24億元，凈資產(chǎn)約6.45億元，按最新成交價(jià)計(jì)算實(shí)現(xiàn)溢價(jià)超12倍！

這意味著，華潤(rùn)置地成功完成了對(duì)成都萬(wàn)象城這個(gè)超級(jí)商業(yè)體項(xiàng)目“資產(chǎn)管理（產(chǎn)權(quán)）”與“運(yùn)營(yíng)管理”分離的專業(yè)化體系，此次出售所得84.75億元將充實(shí)其現(xiàn)金流，以捕捉未來(lái)高價(jià)值的投資目標(biāo)等。

2025年，成都萬(wàn)象城實(shí)現(xiàn)銷售額78.2億元，僅次于深圳灣萬(wàn)象城且排在華潤(rùn)全國(guó)萬(wàn)象城第五位，而去年銷售額前三的萬(wàn)象城分別是沈陽(yáng)萬(wàn)象城134億元、深圳羅湖萬(wàn)象城130.3億元和杭州萬(wàn)象城117.8億元。

成都萬(wàn)象城一期開業(yè)于2012年5月，二期開業(yè)于2020年底，總建面72萬(wàn)方。如今成都“東潮”背景下，以萬(wàn)象城購(gòu)物中心為中心，疊加高端寫字樓、酒店、住宅以及TOD商業(yè)街區(qū)等公共空間，已成輻射城東片區(qū)的萬(wàn)象城商圈。

前述產(chǎn)權(quán)成交信息雖未披露“摘牌方”，但接盤方被業(yè)內(nèi)指向了“成都潤(rùn)成信商管公司”。該公司成立于2026年5月中旬，很顯然就是為了摘牌而來(lái)。

成都潤(rùn)成信商管公司唯一股東是成立于2024年3月底的舜遠(yuǎn)（北京）企業(yè)管理有限公司，背后是成立于2022年9月的舜遠(yuǎn)（北京）私募基金管理有限公司，三家公司法定代表人均為“知名私募操盤手”曹彥。

注意！舜遠(yuǎn)（北京）私募基金管理有限公司由山東省綠色綠色資本投資集團(tuán)有限公司持股45%，行遠(yuǎn)（天津）企業(yè)管理咨詢合伙企業(yè)（有限合伙）持股40%，秋實(shí)商業(yè)管理（天津）有限責(zé)任公司持股15%。

其中，山東省綠色資本投資集團(tuán)原名“舜和資本管理有限公司”，核心定位是專注于資本運(yùn)作，主要提供企業(yè)管理服務(wù)、自有資金投資及企業(yè)并購(gòu)服務(wù)，背后是“山東省屬國(guó)企”山東發(fā)展投資控股集團(tuán)有限公司。

行遠(yuǎn)（天津）企業(yè)管理咨詢合伙企業(yè)（有限合伙）與秋實(shí)商業(yè)管理（天津）有限責(zé)任公司實(shí)控人是盧偉忠，旗下投資了綠色能源行業(yè)的中和同創(chuàng)綠能科技集團(tuán)，早些年曾擔(dān)任過(guò)九泰基金董事、法定代表人及總經(jīng)理。

由此可看出，成都萬(wàn)象城母公司被舜遠(yuǎn)私募基金新成立的成都商管公司一舉收入囊中，但商業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)仍在華潤(rùn)置地手上。

今年5月底，一筆名為《中信證券-華潤(rùn)商業(yè)資產(chǎn)持有型不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃》的ABS產(chǎn)品獲利獲得上交所批準(zhǔn)，擬計(jì)劃募資95.27億元，發(fā)行人就是舜遠(yuǎn)（北京）企業(yè)管理有限公司

從第三方查詢看，舜遠(yuǎn)（北京）企業(yè)管理有限公司旗下子公司除了剛成立的成都這家商管公司之外，其他全部為在興義注冊(cè)成立的“金曜系”合伙企業(yè)。由此可印證：舜遠(yuǎn)（北京）企業(yè)管理有限公司該筆ABS項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的就是成都萬(wàn)象城母公司，該筆ABS項(xiàng)目今年3月底已獲受理，說(shuō)明對(duì)外掛牌前一兩個(gè)月就看上了。

另從華潤(rùn)置地來(lái)看，今年4月底，華潤(rùn)置地及華潤(rùn)置地（成都）有限公司作為原始權(quán)益人向深交所申報(bào)了公募REITs“華夏華潤(rùn)置地封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金”招募說(shuō)明書，目前顯示“已問(wèn)詢”狀態(tài)，底層資產(chǎn)是南通萬(wàn)象城和臨沂萬(wàn)象匯，預(yù)計(jì)募資54.05億元。

注：交易前架構(gòu)

注：交易后架構(gòu)

從交易架構(gòu)看，南通萬(wàn)象城和臨沂萬(wàn)象匯的比較干凈商業(yè)資產(chǎn)部分裝入獨(dú)立公司，由公募REITs持有，完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移（易主）且跟華潤(rùn)置地沒(méi)了關(guān)系。

另?yè)?jù)悉，早在2023年11月，華潤(rùn)置地以青島萬(wàn)象城項(xiàng)目為底層資產(chǎn)推出了公募REITs“華夏華潤(rùn)商業(yè)資產(chǎn)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”——華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT。

從目前看，華潤(rùn)置地對(duì)成都萬(wàn)象城卻采取了另一種方式，即將其母公司溢價(jià)轉(zhuǎn)讓給了第三方，溢價(jià)主要是凈資產(chǎn)溢價(jià)，也包含了成都萬(wàn)象城母公司債務(wù)轉(zhuǎn)移，跟華潤(rùn)置地直接通過(guò)公募REITs變現(xiàn)有所區(qū)別。

前不久，已有砂之船、杉杉唯品會(huì)等4只商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs在上交所上市，總募資超200億元。據(jù)上交所披露，目前已反饋的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)公募REITs申報(bào)項(xiàng)目包括銀泰、新城吾悅、首開、復(fù)星、開元旅業(yè)、茂業(yè)和崇邦8只待進(jìn)一步審查。

據(jù)深交所披露，已反饋的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)公募REITs申報(bào)項(xiàng)目包括華潤(rùn)、華住、星河，近日已受理招商蛇口。