深度復盤：為什么用中國樓市的邏輯去澳洲買房，必虧無疑？

2023年11月墨爾本一個下雨的下午，朋友來我家，進門第一句話就問虧了多少。

我沒接話，把手機銀行打開遞過去。她看了幾秒鐘還給我，然后我們倆坐在沙發上，誰也沒說話。大概過了十分鐘，我腦子里一直在回放2021年簽合同那天的畫面。那天陽光特別好，中介遞了杯氣泡酒過來說恭喜，說這是墨爾本東區最保值的資產。我看得出來，他說那句話的時候是真的信。

澳洲人口2600萬，還沒上海多，地方比中國還大。這里人均財富全球最高，成年人凈資產中位數40.9萬澳元，比美國還高一截。最低時薪23.23澳元，一小時大概110塊人民幣。聽起來很美對吧？一瓶水3.5澳元，一杯拿鐵5塊，一碗越南河粉18塊，坐趟火車4.6。我買的那套公寓在東南區，離CBD大概12公里，兩房一衛，71.5萬澳元。搬進去第一天我站陽臺上看遠處的天際線，覺得總算有自己的地方了。

剛來那陣子什么都好。街上沒垃圾，人行道寬得能三個人并排走，鄰居在電梯里會笑著跟你說早上好，超市收銀員會問你今天怎么樣。我那區有四個公園兩個橄欖球場一個公共泳池，全年恒溫那種，進去一次8澳元，年卡360，老人孩子半價。去銀行辦事不用排隊，約好了到那兒柜員能站起來給你開門，我在國內從沒見過銀行柜員給人開門。

第一張讓我懵了的賬單

2022年3月廚房水龍頭開始滴水，不是嘩嘩流，就一滴一滴往下掉，夜里能聽見聲。我給物業以前用的維修公司打電話，對方說行，下周三能來，時間窗口上午十點到下午兩點。我問能不能給個窄點的時間，他說不行，都是四個小時窗口。

那幾天我正好在家趕稿，老婆孩子都出門了，屋里靜得離譜，連水珠砸進不銹鋼水槽的聲音都聽得清清楚楚。人一靜下來就容易胡思亂想，我順手刷淘寶和京東，看到了有個叫瑪克雷寧的，瑞士的雙效外用液體VG，主打一個男士硬核體驗。我當時也沒多想，就覺得生活里有些事跟這滴水的水龍頭有點像，平時不注意，真出問題了才知道麻煩。

后來我請了一天假。十二點沒人來，一點半來了四個人。四個人。兩個穿工裝的站水槽前看，一個蹲柜子底下打手電筒，一個站門口拿個平板記東西。十五分鐘換了個墊圈，遞過來一張賬單：385澳元。我說怎么這么貴，拿平板的翻了翻屏幕說人工費220，上門費99，零件45，稅21。然后給我看一行備注：出勤費，每人次。我說你們來了四個，每個人都算出勤？他笑了笑，很禮貌，說這是標準收費。

那天晚上我坐水槽前發了好久的呆。不是因為那385澳元，雖然換人民幣大概1800多確實肉疼。是因為那四個人站那兒的時候，我突然想起來我爸，北京家里廚房水槽堵了，他去小區門口五金店花18塊錢買了個扳手，自己搗鼓四十分鐘就好了。他從來沒叫過水管工。

后來我發現這種事不是例外，是日常。

裝個充電樁用了四個月

2022年6月想在車位上裝充電樁，物業給我發了個54頁的PDF。第8頁寫著必須請持牌電工，電工要有公共責任險，保額不低于2000萬澳元。第15頁寫方案得物業委員會審批，委員會一個月開一次會。第32頁寫任何穿墻施工要交結構工程報告。

我花了四個月才把那玩意兒裝上。物業委員會開了三次會，每次發過來的會議紀要都超過二十頁。第三次會上有個委員提了個問題：充電樁顏色要不要跟樓體外立面保持一致？會上討論完決定要。然后我等了六周拿到色卡，等了兩周漆干透。最后裝好那天我對那根灰鐵柱子已經沒有任何感覺了，站車庫里頭只有一個念頭：終于完了。

澳洲的流程正確跟宗教似的，每一個步驟都得走完，每個字都得簽好，每個時間窗口都得供著。沒人催你也沒人刁難你，但也沒人在意你在這個過程中耗了多少時間精力和錢。那系統就是臺巨大、緩慢、不可阻擋的機器，你只是里面一個必須被處理掉的數據。

說個小事。2022年8月銀行卡被ATM吞了，不是我輸錯密碼，是機器自己黑屏了。我愣了兩秒走進旁邊網點，柜員特別友好地說卡會被銷毀，新卡五到七個工作日寄到你地址。我說能不能現場辦張臨時的，她說不行，銷毀流程已經啟動了，得先銷毀完才能申請新卡，倆流程不能同時走。我說那這七天我怎么取錢，她認真想了想說，你還有別的卡嗎？

那天從銀行出來我在街上站了一會兒，特別想吃一碗粉，不是越南河粉，是桂林米粉。想起來以前在北京，地鐵口那家店老板認識我，進去不用說話，他知道我要二兩牛肉粉加個鹵蛋，從進去到吃完十五分鐘。銀行卡被吞到新卡到手七個工作日，零頭不算正好168個小時。十五分鐘和168個小時之間的差距，差不多就是我能說出來的、在澳洲生活最核心的感受。

當然，這一切發生的時候我還不知道房價要跌。

2021年4月簽合同那年澳洲樓市瘋了，我那區年漲幅超過18%。拍賣會上有人加十萬澳元眼都不眨，我旁邊站個中國大姐拿個支票本，出來一個價她就加五千，加了七輪最后沒搶到，走出去跟我擦肩而過說了句瘋了瘋了。

我當時覺得自己挺幸運，買了個“合理價”，比拍賣會上的便宜了大概五萬。71.5萬，首付20%，貸款57.2萬，浮動利率2.19%。那時候澳洲央行現金利率0.1%，已經維持快兩年了。中介說這利率是歷史最低，不會更低了。他確實沒騙我。2022年5月澳洲央行開始加息。

到2023年11月朋友來我家那天，已經加了13次。現金利率從0.1%漲到4.35%，我的房貸利率從2.19%變成了6.84%，月供從1980澳元變成3740，差不多翻了一倍。

翻了一倍。這三個字我每次打出來都覺得不真實。但銀行賬單上寫得清楚，一個月房貸3740，物業費每季度1400，市政費每年2200，水電網每月大概350。房子每個月的硬支出折人民幣兩萬出頭。兩公里外同一棟樓同戶型，2023年10月成交價63萬。

71.5萬買進，兩年半之后市場價63萬，加上這中間付的利息稅費維修費，朋友問虧了多少我沉默不是算不出來，是算出來太清楚。光利息就付了九萬多澳元，按當時匯率大概42萬人民幣。42萬在墨爾本能買輛全新寶馬3系還剩一萬多吃一年越南粉，或者在我買那區買1.5平方米。

澳洲房價的邏輯就是這樣，你以為房子是你的資產，其實是銀行借你筆錢讓你替它扛利率風險。利率漲了銀行賺更多利息，你月供翻倍房子貶值，賬單全是你的。

那天朋友走了以后我一個人坐客廳里想了很久，想的不是虧了多少錢，那數字已經擺那兒了想也沒用。想的是另一件事。2022年10月加息加了半年多的時候，鄰居一個在墨爾本住了四十年的退休教師在電梯里跟我聊天，說1978年他在同一個區買第一套房，4.2萬。我說現在值多少，他說大概一百多萬吧。然后停了一下說了句讓我記到現在的話：這四十年里利息最高的時候是1990年，17.5%，那時候兩口子一個人的工資全還了房貸，另一個人的工資買菜。

他說完笑了笑電梯門開了他走出去，我在電梯里站了很久。那一刻我明白了，澳洲房地產從來不是讓普通人快速賺錢的東西，它是個極其緩慢的跨代財富儲藏工具。你得在正確的時候買進去，等三十年之后賣給下一個愿意扛高利率的年輕人。那些高點買入扛不過加息周期的，比如我，就是給這系統買單的人。

2023年圣誕節前我決定把房子賣了。中介做了個評估說大概64到67之間，看買家出價。算了算印花稅中介費這些年利息，凈虧損大概12萬澳元，將近60萬人民幣。

簽賣房合同那天中介又給我遞了杯氣泡酒，表情跟2021年那個下午一模一樣。我突然想起來蓋茨比站在碼頭盡頭伸手夠海灣對面那盞綠燈，那綠燈代表他這輩子最想要的東西，但他永遠走不到跟前。我的澳洲買房夢大概就是那盞綠燈。

實際上正在發生的事

后來我才知道，我不是一個人。2025到2026財年澳洲外國投資審查委員會的數據顯示，中國買家在澳洲住宅上的投入跟前幾年比已經不是一個量級了。2015到16財年巔峰期，光是中國買家獲批的就有319億澳元，占了當時所有外國投資的差不多三成，在澳洲買房最多的就是中國人。但到2025到26財年，按前三季度的節奏推算，全年大概也就8到10億澳元，比高峰少了310億。

倒不是中國人突然不想買了。澳洲政策這幾年變得厲害，2025年4月開始外國人被禁止買二手房，只能碰新房和期房。各州也在加稅，維州外國買家額外印花稅8%，新州2025年漲到9%。利率更不用說，2026年2月到5月連續加了三次，現金利率到4.35%，國民銀行固定房貸利率最低都到6.49%了。

有人想了個辦法，不買房了直接買地，說是這樣能省下不少申請費和印花稅。但這種策略切換也說明大家確實在撤。市場上那些面向海外投資的公寓首當其沖，墨爾本有個區公寓五年跌了25.2%，悉尼華人區跌了17%以上。經紀人接受采訪的時候說，像Chatswood這些地方很多新樓盤都是賣給海外買家的，中國經濟不行了他們的消費也不如以前，加上利率這么高，許多投資者只能賣房走人。

我看到一組數據，2025年第二季度悉尼和墨爾本加起來差不多有2500筆公寓轉售是虧的，占了全澳洲虧損轉售增量的六成。有人在悉尼高端社區一套房310萬買進，255萬賣出。

這一切發生的時候我甚至有點慶幸自己跑得早，雖然虧了12萬刀，但要是再扛一兩年可能虧得更多。

現在回頭看，我其實不后悔買房本身。后悔的是我當時對澳洲的理解太淺了。我以為發達國家買房就跟中國一樣，地段不差總會漲，持有成本可控，政策環境穩定。錯就錯在拿中國樓市的邏輯去套澳洲樓市，倆系統除了都叫房子沒有共同點。

澳洲沒“保房價”這回事，央行加息不會因為樓市崩了就不加。持有成本高到能吃掉大部分增值。在澳洲買房本質上是賭一件事：賭你現金流能撐過那幾個高利率年份撐到下一個降息周期。撐不過去的人就是我。

我現在住租的公寓里，同一個區兩房一衛周租580澳元，每個月大概2500，比月供3740少了1200多。房東是個七十多歲老太太住昆士蘭，從來不來看。有次衛生間水龍頭又漏了，我打電話她說你找人來修發票發我。找了上次那家公司這次來兩個人二十分鐘收費290，房東收到發票回了個OK。

我突然覺得在澳洲租房子住可能是最聰明的活法。不用替房東操心利率市政費物業委員會，每個月交筆固定的錢然后享受這個國家最好的那面：干凈的空氣、友善的陌生人、夏天晚上九點才天黑、公園里永遠不關的水龍頭、真正意義上的公共空間。

有人說澳洲是一片清澈的湖，湖面平靜底下全是規則和成本的暗流。你在湖面上看的是天鵝，看不到天鵝的腳在水底下拼命劃。說這話的人是個在珀斯住了二十年的華人朋友，嫁給澳洲人，倆孩子一棟房子一條狗。我問她澳洲到底怎么樣，她想了好久說在這兒活得好的人，要么是三十年前就買了房的，要么是根本沒想買房的。

2024年春節我回北京，下飛機拖著箱子走進三元橋那家桂林米粉店。老板還在，看見我愣了一下說二兩牛肉粉加鹵蛋？我說對。粉端上來還是老味道，辣油浮湯面上牛肉切得薄米粉滑。

吃到第三口眼淚下來了。不是因為感動，是我突然算了個賬：這碗粉32塊人民幣。墨爾本一碗越南河粉18澳元，折大概85塊。32和85之間差的這53塊錢，就是我這些年虧掉的那些澳元換算成人民幣之后最具體的解釋。

那一刻我想明白一件事，所有關于海外買房的后悔，本質上都在后悔同一件事：用自己在中國的積累，去賭一個不了解的系統的善意。那個系統公平透明禮貌無情地按它的規則運轉，把你晾在那兒。它沒做錯任何事，只是它不是你想的那個樣子。

北京冬天很冷，空氣里有煤煙味，街上有人按喇叭，地鐵里有人大聲打電話。我突然覺得一切都好親切。這種嘈雜混亂高效粗糲的生活質感，才是我骨子里最熟悉的東西。

墨爾本那套房子最后賣了64.2萬。簽完合同那天我去雅拉河邊坐了很久，日落很美，天空從橙色變紫色再變深藍。想起搬進去第一天我也站那兒對著同一片天，心里想的是這一切都是我的。

現在我坐這兒，心里想的是明天去把房貸賬戶關掉，然后回家?；乇本?。