李嘉誠突然殺回樓市

李嘉誠在北京的最后一個地產(chǎn)項目御翠園，重新開賣。

近日，長江實業(yè)旗下和記黃埔地產(chǎn)開發(fā)的北京御翠園重新開售。最新一批主推的是聯(lián)排住宅，建筑面積約345至400平方米，擬售單價最高約9.9萬元，一套房的總價大多在3000萬元上下。

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御翠園，是和記黃埔2001年看中并開發(fā)的項目。拿下地塊后的25年，房地產(chǎn)行業(yè)從黃金時代走入了深度調(diào)整，李嘉誠本人從長和系主席的位置上退休，這個項目也經(jīng)歷了起起伏伏。

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時間回到2001年，和記黃埔以約7億元的價格拿下了北京姚家園一塊約40萬平方米的土地，當時折算樓面價1750元。

拿地約四年后，姚家園項目的一期逸翠園開始銷售。數(shù)據(jù)顯示，逸翠園共推出約760套商品房，最終平均成交價格約9230元一平方米，是當年樓面價的5倍多。

一期單位銷量不錯。但后來被單獨包裝為御翠園的一批房源（也就是上文所說的近日重新開賣的房源），命運就不一樣了。

按照長實官方介紹，北京御翠園由18棟聯(lián)排住宅和8棟高層住宅組成，位于北京朝陽區(qū)東五環(huán)以內(nèi)，周邊連接國貿(mào)、燕莎、三里屯等商圈，同時臨近多個公園和城市公共設施。

其實，御翠園的位置不算偏，配套也不算差，問題在于，這個項目等得實在太久了。一直拖到了2024年7月，御翠園才正式開盤，隨之而來的銷量也并不可觀。

至于原因，一方面是長周期開發(fā)不可避免帶來的時代痕跡。

畢竟，御翠園所面臨的已經(jīng)不再是二十年前那個供不應求的藍海市場，而是一個由高品質(zhì)、新中式、精裝交付等新一代高定豪宅統(tǒng)治的紅海江湖。

而且時至今日，御翠園的戶型設計與當下的主流審美已經(jīng)有了代差。比如，部分高層戶型的陽臺和飄窗設計依舊保留著傳統(tǒng)風格，相較于目前市場上流行的“大面寬、巨幕橫廳、高得房率”的新一代住宅，在空間利用率和采光尺度上都略顯遜色。

另一方面，御翠園采用的毛坯交付標準，對于購房者來說，在買下總價數(shù)千萬元的豪宅后，還需要投入大量的時間與資金進行裝修，這在普遍盛行“高標精裝交付”的高端新房市場中，顯然沒什么優(yōu)勢。

于是，御翠園只能含淚開啟促銷。

2024年下半年，御翠園推出一批優(yōu)惠房源，部分高層住宅實際銷售均價降至約7.5萬元至7.6萬元一平方米，與接近10萬元的備案價格相比，相當于七折賣房。

隨之而來的問題是，業(yè)主不同意了。

對于此前高價買入的業(yè)主來說，短時間內(nèi)價格差距這么大，確實很難保持平靜。雖然御翠園方面后來給出了裝修或者差價補償方案，但反對的聲音還是沒有減輕，甚至有一些購房流程流程進行到一半的房主也退款了。

所以，御翠園暫停了正常銷售。直到最近，御翠園終于取得新一批現(xiàn)房銷售手續(xù)，動作才再次啟動。

從2001年拿地，到2026年現(xiàn)房重新入市，這個項目足足走了25年。至于重新開賣后，能激起多少水花，我們靜靜等待。

作為“香港地產(chǎn)大王”，李嘉誠和房地產(chǎn)的淵源，要追溯到上世紀50年代。

1950年，22歲的李嘉誠在香港創(chuàng)辦長江塑膠廠，主要生產(chǎn)塑膠用品，后來憑借塑膠花出口生意積累了第一桶金。

隨著工廠規(guī)模擴大、租金不斷上漲，1958年前后，他開始購買土地、自建廠房。買地的決策，原本只是為了降低成本，卻讓李嘉誠第一次接觸到房地產(chǎn)，并意識其中可觀的利潤。

60年代，李嘉誠正式進入房地產(chǎn)開發(fā)。1971年，李嘉誠成立了長江地產(chǎn)有限公司，并在第二年將長江實業(yè)推向了香港證券市場。

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上市讓長實獲得了穩(wěn)定的融資渠道，李嘉誠也從購買廠房和小型物業(yè)，逐步轉(zhuǎn)向大規(guī)模住宅及商業(yè)項目開發(fā)。到上世紀70年代末，長實已經(jīng)發(fā)展為香港主要私人地產(chǎn)商之一。

1979年，長實從匯豐手中收購和記黃埔的重要股權(quán)，李嘉誠由此成為首位拿下香港大型英資商行的華人企業(yè)家。

此后，長實與和黃持續(xù)開發(fā)住宅、商場、寫字樓及大型綜合項目，房地產(chǎn)也成為長和系向港口、電訊、能源和零售等行業(yè)擴張的資金基礎。

2015年，李嘉誠重組旗下商業(yè)版圖，將地產(chǎn)及物業(yè)業(yè)務主要裝入長江實業(yè)地產(chǎn)，也就是后來的長江實業(yè)集團。

也正因如此，坊間有句調(diào)侃是：“李嘉誠，人如其名，香港就是李家的城。”足以見“香港地產(chǎn)大王”這個名號的含金量。

最后，我們來聊聊97歲李嘉誠有望拿下的又一家上市公司。

據(jù)英國《金融時報》報道，李嘉誠旗下長江和記實業(yè)有限公司，正推動其零售公司——屈臣氏集團于2026年下半年在香港與倫敦兩地實現(xiàn)雙重IPO。

這次IPO，目標估值鎖定在300億美元（約合2350億港元，折合人民幣超過2000億元），預計募資規(guī)模約20億美元（約合158億港元）。

屆時，不知市場是否有機會看到，現(xiàn)年97歲的李嘉誠，親自敲響IPO的大鑼。

當然，作為長和旗下的核心現(xiàn)金牛之一，屈臣氏要上市其實早已不是什么新鮮事。

早在十年前，市場就傳出屈臣氏準備IPO的消息，但因種種原因，上市進程被暫時擱置。

圖源：36氪

在此期間，屈臣氏還引入了另一位重要股東淡馬錫。

2014年，淡馬錫斥資約57億美元，取得屈臣氏接近25%的股權(quán)，當時屈臣氏整體估值約220億美元。此后市場多次傳出淡馬錫希望退出投資，但相關交易一直沒有正式完成。

如今屈臣氏再次提起IPO，如果最終成功上市，淡馬錫就可以獲得一個公開市場退出渠道。

對于長和來說，也可以借助IPO釋放零售資產(chǎn)價值，并獲得更多資金用于集團其他業(yè)務。

回到開頭，開發(fā)了25年的老地產(chǎn)項目重新開賣和旗下公司推進上市，本身是兩件不同的事。

但背后的邏輯，都是在盤活資產(chǎn)。

結(jié)合最近長和系接連出售資產(chǎn)、套現(xiàn)回血的消息：今年2月，李嘉誠旗下長實集團、長江基建及電能實業(yè)罕見聯(lián)手，將持有的英國電網(wǎng)公司（UK Power Networks）100%股權(quán)以超過1100億港元的價格整體轉(zhuǎn)讓給法國能源巨頭；緊接著5月份，長和又再度公告，通過出售英國電訊合資業(yè)務（VodafoneThree）49%的權(quán)益，直接換回了約455億港元的現(xiàn)金代價。

再加上擬推動屈臣氏上市、老地產(chǎn)恢復銷售，可以清晰看到，長和系正在逐步把沉淀多年的賬面價值，紛紛轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金和可供重新配置的資本。

這很符合李嘉誠一直以來的“現(xiàn)金至上”哲學。他曾不止一次對外界透露，自己一生中在經(jīng)營上最在意的就是“現(xiàn)金流”，哪怕面臨利潤率走低的誘惑，也絕不能讓負債壓垮流動性。

對于李嘉誠而言，這一階段性的資產(chǎn)收縮與囤積，并非對市場的消極退縮，而是在為下一輪更大規(guī)模、更高質(zhì)量的資產(chǎn)重組蓄力。

市場風云變幻，潮水有漲有落，在不確定性日益增加的全球經(jīng)濟周期中，這種在風雨來臨前搶先構(gòu)筑“流動性護城河”的敏銳度和“手里有糧，心中不慌”的智慧，或許才是其在長達半個多世紀的商海沉浮中，始終立于不敗之地的核心秘訣。

作者| 宋輝