物業(yè)，還是一門好生意嗎？

上周，恒大物業(yè)發(fā)布公告宣布：歷時近十個月的控股權(quán)出售談判正式終止。

消息一出，恒大物業(yè)的股價斷崖式下跌，盤中一度跌超27%，最終收報0.78港元/股，市值僅剩84億港元，較2020年上市初期超過2000億港元的巔峰，已蒸發(fā)逾96%。

這已經(jīng)是恒大物業(yè)第二次“嫁人”失敗了。一家手握6億平方米在管面積、年營收超136億元的物業(yè)龍頭，為何遲遲找不到買家？

恒大物業(yè)成立于1997年，早期主要為中國恒大開發(fā)樓盤提供物業(yè)服務(wù)。

彼時的物業(yè)管理行業(yè)還處于萌芽階段，恒大物業(yè)跟著母公司的擴張節(jié)奏，在全國各地接手新建小區(qū)的物業(yè)管理，恒大蓋多少樓，它就接多少盤，這種“共生模式”在房地產(chǎn)黃金時代運轉(zhuǎn)得無比順暢。

直到2020年，中國恒大宣布分拆旗下物業(yè)板塊，同年12月2日，恒大物業(yè)以“中國物業(yè)龍頭”之姿在港交所掛牌上市，市值一度突破2000億港元，中國恒大直接和間接持有59.04%的股權(quán)。

那是物業(yè)賽道的最高光時刻，資本市場給物業(yè)公司的估值邏輯簡單粗暴，母公司每年還在大量交付新盤，物業(yè)費收入穩(wěn)定可預期，這是一門“躺贏”的生意。

然而，高光只持續(xù)了不到一年，2021年，恒大流動性危機全面爆發(fā)，恒大物業(yè)隨即被擺上貨架，成為恒大系最具變現(xiàn)價值的資產(chǎn)之一。

第一個坐上談判桌的是合生創(chuàng)展，根據(jù)當時披露的方案，合生創(chuàng)展擬以200.4億港元收購恒大物業(yè)50.1% 的股權(quán)，涉及約54.16億股。

但這筆交易最終擱淺，雙方各執(zhí)一詞：恒大方面稱合生創(chuàng)展沒有達成先決條件；合生創(chuàng)展則表示，在沒有完成盡職調(diào)查的情況下，直接把錢放到恒大集團口袋里、而非約定好的恒大物業(yè)賬戶，風險太大。

第一次賣身，就這樣不了了之。

此后，中國恒大在債務(wù)重組方面遭遇多重變數(shù)，恒大物業(yè)的出售計劃一度擱置，直到2024年1月，香港高等法院向中國恒大頒布清盤令，安邁顧問獲任清盤人，正式啟動境外資產(chǎn)清算。

2025年9月，清盤人正式接洽恒大物業(yè)，此時，中國恒大及其境外平臺CEG Holdings合計持有恒大物業(yè)51.016%的股權(quán)，這正是此次出售的核心標的。

股權(quán)處置進入快車道，2025年11月邀請投標人查閱資料；12月收到非約束性要約；2026年1月啟動盡職調(diào)查；2月收到更新要約方案；4月14日，與一名選定投標人簽署排他性協(xié)議。

市場關(guān)于買家的猜測從未停止，華潤萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)等頭部物企都曾被傳為潛在接盤方，2026年，傳聞名單又換了幾輪，太盟投資、信宸資本、廣東省旅游控股集團等相繼出現(xiàn)。其中呼聲最高的是廣東旅控，市場普遍認為雙方在社區(qū)旅游服務(wù)等領(lǐng)域存在協(xié)同效應(yīng)。

然而，恒大物業(yè)終究還是沒能等來它的新東家，第二次“賣身”依然以失敗告終。

奇怪的是，從經(jīng)營基本面來看，恒大物業(yè)并不差。

截至2025年末，恒大物業(yè)在管面積約6.01億平方米，這一規(guī)模僅次于碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)；全年實現(xiàn)營業(yè)收入約136.78億元，同比增長約7.2%；凈利潤約10.09億元；現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約42億元，同比增長55.3%。

△圖片來源：恒大物業(yè)官網(wǎng)

更關(guān)鍵的是，恒大物業(yè)的凈流動資產(chǎn)錄得正值8750萬元，而2024年末時還是-9.69億元，實現(xiàn)了從“資不抵債”到“流動資產(chǎn)大于流動負債”的轉(zhuǎn)變。若恒大物業(yè)2026年中報維持凈流動資產(chǎn)為正，審計報告中的“持續(xù)經(jīng)營重大不確定性”警示將正式消失。

那為什么還是賣不掉？

只能說，恒大的雷爆得太嚇人，它所遺留的債務(wù)問題始終構(gòu)成不確定性因素，會在交易定價和風險評估中持續(xù)產(chǎn)生干擾。

同時，恒大物業(yè)積累了諸如大量壞賬、134億元資金糾紛及未了結(jié)法律訴訟等歷史遺留風險，盡職調(diào)查了解越深，買方就越難準確把握風險底線。

而這一輪的潛在買家大概率是國資背景，國企收購流程更嚴格規(guī)范，對價核定、付款模式及債務(wù)剝離等環(huán)節(jié)均需經(jīng)過多級審批，容錯空間極小。

當然，合適的價錢是交易中最難談妥的部分。恒大集團的資金缺口巨大，清盤人在資產(chǎn)處置過程中定價讓步空間有限；而買方看到的風險越多，愿意出的價格就越低。

買賣雙方對“恒大物業(yè)到底值多少錢”的認知差距，始終無法彌合，交易自然也就遲遲無法達成。

除了恒大物業(yè)自身的原因，我想它始終不能順利找到買家的原因還在于，現(xiàn)在物業(yè)這門生意已經(jīng)不好做了。

△圖片來源：攝圖網(wǎng)，已獲授權(quán)

成本端，物業(yè)是典型的勞動密集型行業(yè)，人力成本占總成本六到七成，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年，百強物業(yè)企業(yè)營業(yè)成本率已升至80.98%。

收費端，廣州普通住宅物業(yè)費政府指導價最高為2.8元/㎡·月，這一標準已執(zhí)行超十年，沒有上漲的空間。

而且，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，全國500強物企物業(yè)費平均收繳率連續(xù)四年下滑，如今已降至71%。

就以廣州為例，增城鳳秀家園的物業(yè)公司在不久前宣布撤場。這是一個2022年交付的回遷安置房小區(qū)，物業(yè)費僅1元/㎡·月，但即便如此，截至撤場時收繳率只有26.41%，累計欠費超100萬元。

成本剛性上漲，收繳率持續(xù)下滑，收費天花板又被焊死，三重壓力疊加，物業(yè)早已不是一門“躺贏”的生意。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年初至2026年3月底，全國共監(jiān)測到住宅撤場項目212個。

頭部物企主動“瘦身”的趨勢也日益明顯，中海物業(yè)2025年約滿及退盤面積達5560萬平方米；彩生活終止管理面積超6000萬平方米；綠城服務(wù)由高峰期覆蓋200多個城市，調(diào)整至當前聚焦56個城市深耕。

更別說，業(yè)主的法律意識覺醒后，物業(yè)公司多年來依靠侵占公共收益維持的灰色利潤空間正被逐一擠壓。

近期鬧得沸沸揚揚的珠江新城南國花園，業(yè)委會將開發(fā)商和物業(yè)公司告上法庭，追討其侵占長達二十余年的架空層、夾層及網(wǎng)球場等公共空間租金收益，法院一審已判決，開發(fā)商支付公共區(qū)域占用費538萬元，利息另行計算。

所以說，恒大物業(yè)的兩次賣身失敗，表面上看是恒大債務(wù)危機的延續(xù)，實際上反映的是整個物業(yè)行業(yè)的尷尬——資產(chǎn)本身仍有價值，但歷史包袱太重、行業(yè)生態(tài)太差，買家不敢接、不愿接、接不起。

對于整個行業(yè)來說，當跑馬圈地的時代結(jié)束，當灰色利潤的空間被法律逐一照亮，物業(yè)行業(yè)必須找到新的生存邏輯，從“關(guān)系驅(qū)動”回歸“服務(wù)驅(qū)動”，從“灰色利潤”回歸“透明利潤”。

這條路，恒大物業(yè)還在找，廣州無數(shù)個小區(qū)也在找。