雖全款購房但720個工作日未滿不能辦證？

交錢、網簽、預告、交付、入住等諸多購房手續都已完成，但辦理不動產權登記這臨門一腳卻被卡死，還要等滿720個工作日（即2年零9個月）后，才可以進行最后的辦證手續。這樣的判決，就發生在廣東省中山市第二人民法院。

一審判決以案涉合同約定的“商品房交付使用后720個工作日內”辦證期限尚未屆滿為由，駁回上訴人的訴訟請求，讓5個購房人百思不得其解！

一、開發商拒絕配合辦理權屬登記，讓5個購房人寢食難安。

2024年5月17日，霍嘉暉與被告中山市荔園房地產開發有限公司（以下簡稱《中山荔園公司》）簽署《中山市商品房買賣合同》（現售）（以下簡稱《買賣合同》），約定購買該公司開發的位于中山市黃圃鎮新柳中路1號美荔新天地花園9棟502房的商品房。合同簽訂后，霍嘉暉已按約向該公司全款支付購房款 990087元。雙方于2024年5月29日辦理商品房預告登記并已通知收樓入住。

2024年6月24日，周建澤與被中山荔園公司簽署《買賣合同》（現售），約定購買該公司開發的位于中山市黃圃鎮新柳中路1號美荔新天地花園9棟1303房的商品房。合同簽訂后，周建澤已按約向該公司全款支付購房款1065107元。雙方于2024年7月17日辦理商品房預告登記并已通知收樓入住。

2024年6月5日，楊明與被中山荔園公司簽署《買賣合同》（現售），約定購買該公司開發的位于中山市黃圃鎮新柳中路1號美荔新天地花園17棟1304房的商品房。合同簽訂后，楊明已按約向該公司全款支付購房款1017674元。雙方于2024年6月21日辦理商品房預告登記并已通知收樓入住。

2024年3月22日，鐘金枝、何振飛與被中山荔園公司簽署《買賣合同》（現售），約定購買該公司開發的位于中山市黃圃鎮新柳中路1號美荔新天地花園9棟503房的商品房。合同簽訂后，楊明已按約向該公司全款支付購房款983222元。雙方于2024年4月2日辦理商品房預告登記并已通知收樓入住。

經過查詢，雙方已完全具備法律規定的不動產權證辦理條件。

但是，5個購房人分別在2024年4月2日、5月17日、6月21日、7月17日辦理完相關手續并已通知收樓后，中山荔園公司至今已過1年甚至2年，未協助任何一個購房戶辦理轉移登記，總是以各種理由拖延。開發商的拒絕配合，讓5個購房人寢食難安！

二、政策規定在90日內辦理，為何要等720個工作日后？購房人擔憂竹籃打水一場空。

為了維護自己的合法權益，5個購房人于2025年9月向廣東省中山市第二人民法院提出訴訟請求，要求中山荔園公司積極主動配合辦理房子不動產權證。

原告的核心訴求是：要求被告中山荔園公司不要以各種借口拖延，盡快配合辦理不動產權證。

這個訴求很簡單、很合理、很合法，理應得到支持。

可是，法院卻拒絕訴求，理由是：“根據《買賣合同》約定，被告應當在商品房交付使用后 720個工作日內,將辦理權屬登記需由被告提供的資料到產權登記機關備案。原告于 2024年 7 月 16 日接收商品房至今尚未屆滿 720 個工作日，原告請求被告協助辦理案涉商品房轉移登記手續，與雙方合同約定不符。原告要求被告加速協助辦理案涉商品房轉移登記手續，不符合不安抗辯適用條件，理據不足。”

720個工作日是什么概念，換算自然日，就是2年零9個月！

5個購房人十分疑惑：現售商品房辦理不動產權證，需要這么長時間嗎？如果該公司通過鉆法律空子申請破產，5個購房人的房子將面臨被拍賣而一無所有的風險！

為什么不執行《城市房地產開發經營管理條例》關于90日內辦理權屬登記的規定？

5個購房人對一審判決有許多困惑：

1. “720個工作日”辦證條款的法律效力在哪里？

一是720個工作日的辦證期限遠超90日內的法定時間。中山市制訂的《買賣合同》第十四條約定“出賣人應當在商品房交付使用后720個工作日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案”。而《城市房地產開發經營管理條例》第三十二條明確規定：“現售商品房應自合同簽訂之日起90日內辦理權屬登記。”“720個工作日內”辦證期限是法定時間11倍，5個購房人將面臨產權損失的嚴重風險。

二是被告沒有履行提示說明時限條款的責任與義務。根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉合同編通則若干問題的解釋》（以下簡稱《民法典合同編通則解釋》）第十條，提供格式條款一方對其應盡提示說明義務承擔舉證責任。

所謂格式條款有權威的解釋，“格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款（見《民法典》第四百九十六條）。”5個購房人認為，《買賣合同》正是中山市為了開發商重復使用而預先擬定的，所以“720個工作日內”辦證期限條款，屬于典型的格式條款。

《買賣合同》沒有采用《民法典合同編通則解釋》第十條第一款規定的“通常以足以引起對方注意的文字、符號、字體等明顯標識，提示對方注意……”按照《民法典》第四百九十六條第二款規定，格式條款提供方即被告負有提示說明義務，但被告并沒有提示原告注意該條款。

值得注意的是，被告作為格式合同的提供方，在本案中更未提供任何證據證明其對該“720個工作日”的超長條款已盡到了提示義務和說明義務。根據《民法典》第四百九十六條第二款，原告有權主張該條款不成為合同內容。

《民法典》第四百九十七條規定，提供格式條款的被告方不合理地限制原方主要權利的，該格式條款無效。

三是“自愿簽署”能與“知悉并接受條款實質內容”劃等號嗎。5個購房人認為，將“自愿簽署”等同于“已盡提示說明義務”是對格式條款制度的根本誤解。事實上，“自愿簽署”僅能證明原告在合同上簽字的事實，并不能證明原告知悉“720工作日”條款。

根據《民法典》第四百九十七條，一審判決未對第（二）種和第（三）種情形，即對“720個工作日條款是否不合理地限制了上訴人及時取得不動產物權這一主要權利”進行審查。即使完全不存在脅迫或欺詐，如果條款客觀上不合理地限制了對方主要權利，仍然無效。

四是是否存在將舉證責任倒置。一審判決認為“該條款雖由被告預先擬定，但無證據證明存在脅迫、欺詐或未盡提示說明義務”。5個購房人認為，被告是否盡了提示說明義務，應該由被告提供證據證明，而不是由原告舉證。被告僅提交書面答辯狀，未就其“對格式條款已盡提示說明義務”提供任何證據。

五是司法實踐已明確超長辦證期限的格式條款不合理。最高人民法院相關司法觀點及同類判例（詳見最高人民法院公報案例《周顯治、俞美芳與余姚眾安房地產開發有限公司商品房銷售合同糾紛案》）均明確，開發商通過格式條款設定遠超法定基準的辦證期限，實質是濫用格式條款的優勢地位，損害5個購房人合法權益，不應得到支持。

第三，被告面臨破產不能持續經營，且已以其實際行為表明不再履行主要債務，已構成預期違約，原告無需等待合同履行期限屆滿即可要求其承擔違約責任。

一是“720個工作日內”雖然有最晚期限，但非等期滿才辦理、更非不能加快辦理。《買賣合同》中的條款“出賣人應當在商品房交付使用后720個工作日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案”，該“720個工作日內”中“內”字，通常是指在該期限截止前的任何時間點均可完成該行為，按合同約定在720個工作日“內”辦證，是原告的權利與被告的義務。

5個購房人認為，一審判決將“期限內履行”曲解為“期限屆滿后方可要求履行”，違背了基本的文義解釋規則和誠實信用原則。原告在720個工作日的期限內，完全有權隨時要求被告履行協助辦證義務。

二是被告資產被刑事查封、資金鏈斷裂、面臨破產清算，已表明無法履行合同義務，構成默示預期違約。被告的原股東因涉嫌走私犯罪，其名下資產已被東莞海關緝私局查封凍結，被告的賬戶及經營亦因此受到嚴重影響，導致資金鏈斷裂，經營狀況嚴重惡化，已經無法持續經營。走私案件從立案偵查到移送審查起訴、再到法院判決，通常需要2到3年以上，遠超過720個工作日內辦證期限（2027年4月29日屆滿）的剩余時間。刑事查封不是“階段性障礙”，即使720個工作日屆滿，即使沒有刑事查封，被告也沒有能力繼續履行過戶的義務。被告在一審庭審中自認因稅務問題無法為包括案涉房屋在內的多套房產開具辦理產權登記所必需的全額購房發票，亦無法取得完稅證明。

上述事實充分證明，被告客觀上無法在約定的辦證期限內履行合同義務，亦無法保障被告未來順利取得案涉房產的物權。根據《民法典》第五百七十八條：“當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿前請求其承擔違約責任。”因此，原告無需等待合同履行期限屆滿，有權主張被告承擔繼續履行的違約責任，即配合辦理案涉房產的過戶登記手續。

第四，一審判決認定“預告登記+已入住”足以保障上訴人權益，是否混淆了債權期待權與物權的根本區別。

一審判決認定：“案涉房屋已完成網簽、預告登記……原告作為買受人的居住權及物權期待權已得到充分保障。”5個購房人認為，該認定將兩種不同性質的法律保護混為一談。

一是預告登記不等同于物權登記。根據《民法典》第二百二十一條，預告登記的法律效果是“未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力”，這是一種排他性的債權擔保效力。一旦被告進入破產程序或刑事追繳程序，預告登記權利人將從“準物權人”淪為“普通債權人”，已付的一百萬元左右購房款將面臨無法全額收回的風險。

二是已實際入住不等同于已取得所有權。取得不動產權證之前，上訴人無法出售、無法抵押、無法贈與、無法繼承過戶、無法作為經營性資產使用。一套沒有產權證的住房，經濟價值和法律地位與已取得完整物權的房產天壤之別。將“可以住”等同于“已充分保障”，是法官對不動產物權制度的刻意曲解。

三是預告登記的保障效力，以被告未進入破產程序為前提。被告目前的狀態是：法定代表人被限制高消費（答辯狀自認）、原股東涉嫌走私犯罪、名下資產被東莞海關緝私分局查封凍結、全部銀行賬戶被凍結、被債權人申請破產。上述事實不是“經營困難”，而是“瀕臨破產/刑事追繳”。在破產重整或刑事追繳程序中，預告登記的保護效力將因破產撤銷權或刑事追繳優先權而受到嚴重削弱。5個購房人認為，一審判決回避了這一關鍵事實風險，僅以“預告登記”為由認定權益充分保障，構成對客觀風險的錯誤評估。

第五，案涉房產不存在影響過戶的障礙，且立即過戶不損害任一方合法權益。

案涉房產已完成初始登記，沒有抵押、案外人查封和主張權利等情況，根本不存在影響過戶的障礙。

根據《國家稅務總局關于契稅納稅申報有關問題的公告》（國家稅務總局公告 2015年第67號）第一條：“根據人民法院、仲裁委員會的生效法律文書發生土地、房屋權屬轉移，納稅人不能取得銷售不動產發票的，可持人民法院執行裁定書原件及相關材料辦理契稅納稅申報，稅務機關應予受理。”即便被告因稅務違規無法向原告開具購房發票的，原告仍可持有生效法律文書辦理房屋權屬轉移登記手續。因此，法院判決支持案涉房產過戶，也不損害被告或任何第三方合法權益。

四、期待公平公正地維護購房人的利益。

作為維護社會公平正義的最后一道防線，人民法院不僅是公平正義的踐行者，更是守護者和引領者。所以，法官應該是群眾利益的堅定維護者和忠實守護者，不僅需要具備扎實的法律專業知識和豐富的審判經驗，還需要具備高尚的道德品質和職業操守。

基于房產將面臨一無有的巨大風險，5個購房人懇請上級法院依法糾錯，公平公正地維護原告的房產權益。

720個工作日“內”的約定不構成對“正常辦證”的限制。結合中山人民法院審理的“天善灣”、“升華花園”等案例，可見即便存在開發商破產、資料缺失等特殊情況，法院也會通過府院聯動等方式推動補齊辦證條件，保障購買人及時辦證的權利，進一步印證了“具備條件后可立即辦證”的裁判導向。在案涉房屋已完成初始登記、具備辦證條件、過戶不影響被告和第三方合法權益的情形下，5個購房人期望盡快完成案涉房產的過戶。

被告資產被刑事查封、股東涉嫌走私犯罪、資金鏈斷裂、面臨破產清算，表明不能履行主要債務，已構成預期違約。

5個購房人不禁要問：如果認為“自愿簽署”就能讓任何不公平的條款合法化，《民法典》的存在還有什么意義？如果讓一個涉嫌走私犯罪、資產被查封的開發商，可以用“期限未屆滿”對抗全款購房人的正當辦證請求，如果一個不法的當地開發商將來能以“合法”破產的方式惡意侵占購房人的應得資產，法律還有什么尊嚴？如果同屬于珠三角地區的佛山順德、江門恩平的法院，可以對同類案件做出截然相反的判決，司法的統一性和權威性又何在？

申訴人：周建澤、楊明、霍嘉暉、鐘金枝、何振飛

2026年6月21日