金隅神盤，何琳挺身而出

文/北京進(jìn)深 林振興

7月6日，北京隅·海岄的實(shí)景示范區(qū)掀開簾子。

何琳站在臺(tái)前，標(biāo)志性的齊肩黑發(fā)，利落西裝，裙擺及膝，氣色比在中建八局時(shí)潤(rùn)了一圈。那種被“紅盤養(yǎng)出來”的從容，藏不住。

北京隅·海岄營(yíng)銷負(fù)責(zé)人 何琳

這是她跳槽到金隅地產(chǎn)后，第一次公開露面。身份很干脆：海岄營(yíng)銷負(fù)責(zé)人。

她的前任——李向明，全程陪同助陣。李向明，原是海岄營(yíng)銷負(fù)責(zé)人，如今換了頭銜——金隅地產(chǎn)社群運(yùn)營(yíng)品牌負(fù)責(zé)人。

在京城地產(chǎn)圈，男女搭檔，“營(yíng)銷 社群”捆在一起的打法，十分罕見。

這樣的排兵布陣，壓在海岄，絕非偶然，而是金隅地產(chǎn)集團(tuán)營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)人張曉龍和北京管理中心營(yíng)銷總監(jiān)張鵬的精心布局。

眼下，高端紅盤的競(jìng)爭(zhēng)，拼產(chǎn)品、拼價(jià)格，更拼房企資源傾斜與重視程度。

張曉龍和張鵬，兩位營(yíng)銷高管全程緊盯項(xiàng)目動(dòng)態(tài)、跟進(jìn)去化進(jìn)度、統(tǒng)籌資源落地。

這不，張鵬前腳剛在朝陽東序站臺(tái)，后腳又來到海淀海岄坐鎮(zhèn)。

集團(tuán)高層 雙王牌操盤手的頂配陣容，足以說明海岄的業(yè)績(jī)壓力與戰(zhàn)略優(yōu)先級(jí)，也印證了這是金隅地產(chǎn)今年不容有失的關(guān)鍵一戰(zhàn)。

繼去年6月拿下海岄所在地塊之后，金隅地產(chǎn)在北京土拍市場(chǎng)已沉寂整整一年。

這也意味著，海岄不再只是一款旗艦產(chǎn)品，而是金隅地產(chǎn)今年的絕對(duì)業(yè)績(jī)擔(dān)當(dāng)。

截至目前，海岄累計(jì)網(wǎng)簽212套，成交均價(jià)穩(wěn)定在8.53萬/㎡，總成交額約23億元，整體去化率約46%，地價(jià)覆蓋率超68%。

隔壁的海宸元境同樣兇猛，網(wǎng)簽266套，成交均價(jià)8.36萬元/㎡，成交額約25.8億元，去化率超64%，地價(jià)覆蓋率約93%。

01

北京高端會(huì)所，早成了一套標(biāo)準(zhǔn)模板：泳池 私宴廳 影音室。

海岄卻很另類，它把那套虛浮公式撕了。

省掉了冗余排場(chǎng)，騰出來的空間，塞進(jìn)了籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、壁球館、瑜伽室——真運(yùn)動(dòng)，不是樣板間擺拍。

再疊上安靜的閱讀角、茶室、洽談區(qū)，滿滿煙火氣。這里不講奢華，講好用。

在海岄，李向明和團(tuán)隊(duì)碰撞出了一個(gè)新詞——學(xué)養(yǎng)。

“學(xué)養(yǎng)”，并非憑空造出來的營(yíng)銷噱頭。在李向明看來，“學(xué)養(yǎng)是以環(huán)境為基底、資源為支撐、社群為靈魂的‘全齡自我更新系統(tǒng)’，我們通過硬件空間與長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)雙向支撐，讓生活方式真正落地。”

不少人好奇，海淀高知家庭，眼光挑剔，為何心甘情愿為全維學(xué)養(yǎng)社區(qū)買單？

李向明一語道破：“打動(dòng)他們的是純粹的圈層認(rèn)同。鄰居可能是北大老師、航天院專家，這種氛圍本身就激發(fā)共同進(jìn)步。”

換句話說，別家開發(fā)商還在送米送油，金隅已經(jīng)在送“文化和資源”了。

金隅地產(chǎn)社群運(yùn)營(yíng)品牌負(fù)責(zé)人 李向明

在京城地產(chǎn)圈，李向明或許是個(gè)生面孔；但在青島，他可是響當(dāng)當(dāng)?shù)摹昂萁巧薄?/p>

此前，李向明曾擔(dān)任金隅地產(chǎn)青島公司營(yíng)銷總監(jiān)，不僅懂營(yíng)銷管理，更玩轉(zhuǎn)商業(yè)與文化體育資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)。

他也是位不折不扣的“跨界玩家”。

第一跨：從寶馬汽車圈，一頭扎進(jìn)新城控股，換了賽道照樣跑；

第二跨：從民營(yíng)房企新城，轉(zhuǎn)身投入國(guó)企金隅地產(chǎn)，體制切換無縫銜接。

這幾輪跨界洗禮，讓李向明練就了一身全能武藝：從市場(chǎng)客戶研究、策劃推廣，到品牌傳播、營(yíng)銷管理，甚至投資開發(fā)，他全都玩得轉(zhuǎn)。

他也先后擔(dān)任過市場(chǎng)部經(jīng)理、策劃總監(jiān)、項(xiàng)目經(jīng)理、營(yíng)銷總監(jiān)等崗位。

更讓人出圈的是，脫下工裝的李向明，還有一個(gè)身份——大學(xué)課堂的“常客”。他連續(xù)多年回到安工大商學(xué)院，做大學(xué)生職業(yè)規(guī)劃講座。

從一線實(shí)戰(zhàn)操盤手，站上高校講臺(tái)傳道授業(yè)，跳出單純賣房的底層邏輯，這份格局和視野，在年輕一代地產(chǎn)操盤手中實(shí)屬罕見。

去年底，一紙調(diào)令，李向明從青島北上京城，意氣風(fēng)發(fā)地接過了金鐵釗手中海岄的營(yíng)銷帥印，準(zhǔn)備在這個(gè)海淀豪宅局里大干一場(chǎng)。

然而，誰也沒料到，僅僅數(shù)月，劇情就變了。

李向明雖然不再擔(dān)任營(yíng)銷負(fù)責(zé)人，但他卻沒作別項(xiàng)目，而是換了一個(gè)身份，與何琳一起并肩作戰(zhàn)。

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在男性為主導(dǎo)的京城地產(chǎn)江湖中，何琳很顯眼。她憑實(shí)打?qū)嵉牟俦P能力，在北京高端樓市站穩(wěn)了腳跟。

2004年入行，北京樓市幾輪周期她都踩過來了。漲的時(shí)候在，跌的時(shí)候也在，從一線營(yíng)銷一路熬成操盤手。

回望她的征途，華潤(rùn)北京是她封神的關(guān)鍵一站。

在那家老牌央企，她接連操盤兩大標(biāo)桿項(xiàng)目：昌平華潤(rùn)·未來城市和豐臺(tái)北京天譽(yù)。

特別是北京天譽(yù)，它是華潤(rùn)置地從世茂手中接盤過來的。作為營(yíng)銷掌舵人，何琳力挽狂瀾，硬生生讓這個(gè)項(xiàng)目起死回生，上演了一場(chǎng)驚艷的逆風(fēng)翻盤。

正是這份在豐臺(tái)打下的赫赫戰(zhàn)功，成了她日后跳槽中建八局的“投名狀”，也成為她職業(yè)進(jìn)階的敲門磚。

2024年左右，何琳轉(zhuǎn)戰(zhàn)中建八局，執(zhí)掌豐臺(tái)中建云境的營(yíng)銷大局。

這可不是一般的項(xiàng)目——作為中建八局在京的“實(shí)體名片”，云境光拿地就砸了75.9億。而且，中建八局華北分局總部基地就在旁邊，未來幾千號(hào)員工在此辦公，這塊招牌絕不容有失。

截止目前，云境網(wǎng)簽365套，均價(jià)79,847元/㎡，去化率43.6%；成交額約37.25億元，地價(jià)覆蓋率49%。

在北京最“卷”的豐臺(tái)，能有這番戰(zhàn)績(jī)，何琳功不可沒。

這幾份亮眼履歷與硬核實(shí)力，被金隅地產(chǎn)營(yíng)銷核心團(tuán)隊(duì)中的張曉龍和張鵬看在眼里，隨即向何琳遞出橄欖枝。

從豐臺(tái)到海淀，何琳需要面對(duì)一個(gè)“陌生”的市場(chǎng)。這不僅是一次銷售任務(wù)，更是一場(chǎng)輸不起的保衛(wèi)戰(zhàn)。

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新帥何琳在項(xiàng)目前線，聚焦?fàn)I銷攻堅(jiān)、房源去化、客戶轉(zhuǎn)化，主打“短平快”的業(yè)績(jī)沖刺，精準(zhǔn)對(duì)標(biāo)競(jìng)品的去化速度，全力縮小數(shù)據(jù)差距、沖刺成交額；

李向明則守在后方，統(tǒng)籌社群與品牌運(yùn)營(yíng)，聚焦后端價(jià)值沉淀、業(yè)主社群運(yùn)營(yíng)、項(xiàng)目IP塑造，跳出單純賣房邏輯，通過學(xué)養(yǎng)社區(qū)價(jià)值落地、高端社群運(yùn)營(yíng)，拔高項(xiàng)目長(zhǎng)期溢價(jià)能力。

一前一后、一攻一守，兩人分工明確、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，直接盤活海岄整盤去化節(jié)奏，表現(xiàn)相當(dāng)亮眼。

北京隅·海岄規(guī)劃13棟6-11F洋房，總計(jì)458戶。

產(chǎn)品就三個(gè)面積段：108/129/145㎡，刀法很準(zhǔn)，全是沖著純改善來的。

起步建面108㎡戶型，分布于邊角的1#、4#、11#樓，和12#樓東側(cè)一個(gè)單元。

共90套，基本快售罄，目前網(wǎng)簽78套，同時(shí)3套被預(yù)定了。

該戶型是三室兩衛(wèi)，南向三面寬。進(jìn)門右手是玄關(guān)，包括800庫(kù)，很實(shí)用；左手則是次衛(wèi)，明衛(wèi)。

贈(zèng)送方面，南向一整面9.6米寬飄窗，北向次臥也有飄窗。

在細(xì)節(jié)上，該戶型的家政和收納，各自獨(dú)立。

海岄129㎡戶型，共208套，目前網(wǎng)簽50套。

何琳為了救場(chǎng)，不得不以價(jià)換量，小幅下調(diào)了主力戶型價(jià)格，成交均價(jià)從4月的86,345元/㎡降至6月的84,602元/㎡。

雖然降得不多，但姿態(tài)擺出來了。

129㎡戶型是四葉草四室，借鑒了豐臺(tái)的北京隅西頌的設(shè)計(jì)思路，直接copy了轉(zhuǎn)角餐邊柜，連通到公衛(wèi)洗漱盆。

沒想到，最貴的反而賣得更好。

頂配145㎡戶型，僅中央兩棟5#、10#樓，共160套，目前網(wǎng)簽84套。

有錢人果然眼光一致：既要地段，又要舒適度，對(duì)價(jià)格的敏感度反而最低。

總結(jié)一下，海岄現(xiàn)在的局面很清晰——改善門檻盤（108㎡）和終極改善盤（145㎡）殺瘋了，唯獨(dú)中間層（129㎡）還得繼續(xù)磨。

何琳把兩邊照顧得不錯(cuò)，中間這個(gè)“夾心餅干”，才是決定她能不能徹底打贏這場(chǎng)翻身仗的關(guān)鍵。

只要這塊補(bǔ)齊，海岄這一仗，基本就穩(wěn)了。