欠債570萬(wàn)到發(fā)紅包170萬(wàn)：溫州一小區(qū)18年“逆襲記”

來(lái)源：溫州日?qǐng)?bào)

原作者：鄧帆慧

今年3月，鹿城區(qū)南匯錦園小區(qū)的1703戶業(yè)主，每戶收到了一份實(shí)實(shí)在在的“大禮包”——1000元現(xiàn)金紅包。這筆總額近170萬(wàn)元的福利，全部來(lái)自小區(qū)物業(yè)費(fèi)的年度結(jié)余。

很難想象，這座建成18年的回遷安置小區(qū)，五年前還深陷物業(yè)費(fèi)收繳率低迷、賬面巨額虧損的困境，它是如何實(shí)現(xiàn)逆襲的？

改變的起點(diǎn)，始于一場(chǎng)治理機(jī)制的變革。

▲今年3月，南匯錦園業(yè)委會(huì)從物業(yè)管理費(fèi)和自管收入中拿出近170萬(wàn)元，向每戶住戶分紅1000元。 蔣文廣 攝

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小區(qū)像企業(yè)

居民是股東

2021年，馮獻(xiàn)東接手南匯錦園業(yè)委會(huì)主任時(shí)，這個(gè)2008年交房的回遷安置小區(qū)，9棟樓、1703戶業(yè)主，物業(yè)費(fèi)收繳率只有43%，賬面倒欠物業(yè)公司570萬(wàn)元，賬戶余額只剩80萬(wàn)元。

當(dāng)時(shí)的情況是：物業(yè)費(fèi)收不上來(lái)，服務(wù)自然跟不上；服務(wù)越縮水，業(yè)主越不愿意交。小區(qū)實(shí)行國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)小區(qū)推行的“包干制”——業(yè)主交固定物業(yè)費(fèi)，盈虧由物業(yè)公司自行承擔(dān)。物業(yè)要保利潤(rùn)往往壓縮成本，服務(wù)打折扣，業(yè)主不滿意便拒交，形成惡性循環(huán)。

由此，新一屆業(yè)委會(huì)上任后的“第一把火”，便是與物業(yè)公司談判，將傳統(tǒng)的“包干制”改為“酬金制”。

什么是酬金制？業(yè)委會(huì)主任馮獻(xiàn)東打了個(gè)通俗的比方：“以前物業(yè)是包工頭，盈虧自己扛，服務(wù)好壞沒人管；現(xiàn)在業(yè)委會(huì)是董事會(huì)，全體業(yè)主是股東，物業(yè)公司是聘請(qǐng)的管家。所有費(fèi)用屬于全體業(yè)主，清清楚楚繳費(fèi)，明明白白消費(fèi)。”

具體而言，所有停車費(fèi)、廣告位租金、沿街商鋪?zhàn)饨?/strong>、物業(yè)費(fèi)等公共收入，全部打入業(yè)委會(huì)共管賬戶，實(shí)現(xiàn)資金統(tǒng)一歸集、統(tǒng)一管理。物業(yè)公司按照既定標(biāo)準(zhǔn)領(lǐng)取固定服務(wù)酬金和績(jī)效薪酬，剩余收益歸全體業(yè)主所有，運(yùn)營(yíng)超支也由全體業(yè)主共同承擔(dān)。

機(jī)制變了，權(quán)責(zé)也隨之重塑。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容被逐項(xiàng)拆解：工程維護(hù)、清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、安保秩序，每一個(gè)環(huán)節(jié)均制訂量化考核標(biāo)準(zhǔn)，按月支付管理費(fèi)，績(jī)效與服務(wù)質(zhì)量直接掛鉤。小區(qū)物業(yè)主管夏文華說(shuō)：“服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、考核獎(jiǎng)勵(lì)都寫進(jìn)了合同，干得好有獎(jiǎng)勵(lì)，干不好要追責(zé)。”

“對(duì)于業(yè)主和物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，這次試驗(yàn)其實(shí)是一場(chǎng)雙贏。”溫州市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)麻向理認(rèn)為，業(yè)主對(duì)每一筆錢的去向、批準(zhǔn)人、用途都一目了然，信任感與參與意愿隨之提升；物業(yè)雖收取固定酬金，但收繳率躍升帶來(lái)穩(wěn)定現(xiàn)金流，企業(yè)得以將更多資源投入服務(wù)品質(zhì)提升。”“物業(yè)與業(yè)主不是對(duì)立關(guān)系，而是目標(biāo)一致的合作伙伴。”

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信任

在共治中重建

在馮獻(xiàn)東看來(lái)，酬金制走不走得通，檢驗(yàn)它的從來(lái)不是某一次大刀闊斧的改革，而是五年間每一件小事的靜水流深。

▲溫州日?qǐng)?bào)7月6日?qǐng)?bào)道

2021年新制度落地沒多久，有業(yè)主在群里扔了一張照片——樓道燈壞了三天沒人修。放在過去，這不算什么事，物業(yè)修就是了。但這一次，業(yè)委會(huì)和物業(yè)在群里快速回復(fù)了維修進(jìn)度：報(bào)修時(shí)間、派工時(shí)間、更換配件型號(hào)、采購(gòu)價(jià)格，全部曬出來(lái)。有人追問誰(shuí)定的牌子，業(yè)委會(huì)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人隨即附上供應(yīng)商的報(bào)價(jià)對(duì)比表。

這件事在群里沒什么波瀾，但馮獻(xiàn)東注意到了變化——“以前大家覺得交了錢就石沉大海，現(xiàn)在哪怕?lián)Q一個(gè)燈泡，也有人盯著、有人追問、有人回答。”當(dāng)前，業(yè)委會(huì)常態(tài)化編制并公開年度預(yù)決算、月度收支明細(xì)，依托業(yè)主微信群、小區(qū)公示欄、公眾號(hào)多渠道同步公示。所有物業(yè)工作臺(tái)賬、財(cái)務(wù)收支憑證、設(shè)施設(shè)備運(yùn)維記錄，均一事一檔、永久留存。他說(shuō)，這就是酬金制給小區(qū)帶來(lái)的根本轉(zhuǎn)變：每一分錢的去向都有跡可循，每一個(gè)決定都要經(jīng)得起追問。

制度能運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)，靠的是人。10名業(yè)委會(huì)成員為企業(yè)員工、公務(wù)員、退休人員等不同背景，全部無(wú)償履職，分工負(fù)責(zé)總務(wù)、宣傳、組織紀(jì)律、安防等事務(wù)。“我們有一條鐵規(guī)矩——誰(shuí)也壓不過誰(shuí)，重大事項(xiàng)必經(jīng)集體討論、多數(shù)通過。”馮獻(xiàn)東說(shuō)。每筆公共支出需4名以上委員聯(lián)簽、主任最后復(fù)核，大額開支、重要事務(wù)確定均通過全體委員表決、公示、公告等方式執(zhí)行。正是這種內(nèi)部制衡，讓業(yè)主逐漸相信：業(yè)委會(huì)不是幾個(gè)人的小圈子。

但真正讓業(yè)主服氣的，是決策權(quán)實(shí)實(shí)在在地交到了他們手里。去年電梯更新工程，總投入超過千萬(wàn)元，放在過去，品牌怎么選、價(jià)格怎么定，物業(yè)和業(yè)委會(huì)內(nèi)部商量就行。然而在南匯錦園，項(xiàng)目先后組織兩輪全體業(yè)主投票——先投“換不換”，再投“選誰(shuí)家”。隨后各單元推選業(yè)主代表組成專項(xiàng)小組，實(shí)現(xiàn)選型、報(bào)價(jià)分別決策，業(yè)委會(huì)僅負(fù)責(zé)手續(xù)對(duì)接。“不少商家想托業(yè)委會(huì)關(guān)系走后門，完全沒有操作空間，一切由業(yè)主說(shuō)了算。”馮獻(xiàn)東說(shuō)。

五年間，這樣的事一件件累積，社區(qū)隨著管理的不斷精細(xì)化走入了良性循環(huán)：物業(yè)費(fèi)從每平方米1.08元/月降至0.53元/月，老舊設(shè)施全面更新，運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地恢復(fù)使用，外墻、路面完成翻新，充電設(shè)施全覆蓋，公共收益逐年增長(zhǎng)。

“以前覺得交錢就打水漂，現(xiàn)在每一分錢花在哪、誰(shuí)決定的、怎么選的，都清清楚楚。”業(yè)主陳阿姨說(shuō)。如今小區(qū)一有爭(zhēng)議，不用業(yè)委會(huì)多說(shuō)，就有業(yè)主主動(dòng)站出來(lái)幫腔。今年上半年物業(yè)的收繳率已經(jīng)達(dá)到了96%。

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酬金制

并非萬(wàn)能靈藥

南匯錦園的實(shí)踐，是溫州多個(gè)小區(qū)試行酬金制的一個(gè)縮影。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全市已有30多個(gè)小區(qū)嘗試這一模式。

今年4月，樂清天豪公寓啟動(dòng)試點(diǎn)，146萬(wàn)元物業(yè)費(fèi)全部存入共管賬戶，業(yè)主通過手機(jī)小程序隨時(shí)查詢收支明細(xì)。運(yùn)行三個(gè)月后，215戶參與投票，209人選擇酬金制。“錢進(jìn)了共管賬戶，花銷大家議，賬目隨時(shí)查，歸屬感一下子就強(qiáng)了。”業(yè)主高可湘說(shuō)。

不過，麻向理也坦言，酬金制尚在探索階段，并非萬(wàn)能靈藥。制度能否運(yùn)轉(zhuǎn)良好，取決于業(yè)委會(huì)成員的公心、能力與凝聚力，一套權(quán)責(zé)清晰、運(yùn)轉(zhuǎn)有效的監(jiān)督機(jī)制，以及物業(yè)公司的專業(yè)配合。

甌海就有小區(qū)因公共收益減少、業(yè)委會(huì)內(nèi)部分裂，最終退回了包干制。

除酬金制外，鹿城區(qū)南匯街道還探索“拼單式物業(yè)”——將20個(gè)小區(qū)“打包”給同一家物業(yè)公司統(tǒng)一管理，共享保安、保潔、維修人員，每戶一年物業(yè)費(fèi)僅240元。

市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，無(wú)論是酬金制還是拼單式物業(yè)，都是基層破解治理難題的創(chuàng)新探索，核心在于尊重業(yè)主意愿，保障業(yè)主的知情權(quán)、決策權(quán)和監(jiān)督權(quán)。下一步將持續(xù)完善制度體系，梳理可復(fù)用的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，為各小區(qū)因地制宜提供參考。