涉外不動產糾紛案例：國樽律所代理客戶土耳其房產權益維護案辦結

近日，北京國樽律師事務所代理的中國公民龐女士土耳其房產權益糾紛案件落下帷幕。國樽律所涉外團隊憑借對土耳其不動產法律規則的專業把握與全球服務網絡優勢，通過非訴方式完成房產現狀核查、公證催告發送與授權文件起草，幫助委托人厘清房屋狀態、主張租金權益，順利辦結全部委托事項。

案件梳理

委托人龐女士于 2022 年 8 月通過國內中介機構，在土耳其伊斯坦布爾購置一套住宅房產，購房合同約定以房屋總價款直接抵扣前 3 年包租租金。2025 年 8 月，3 年包租期限屆滿后，龐女士未收到任何后續租金收益，且原國內中介、土耳其本地托管方及開發商均失去聯系，房屋實際占用狀態、租金流向均不明確，委托人的海外不動產權益面臨受損風險。

案件關鍵時間節點：

2025 年 9 月 13 日：龐女士正式委托國樽律師事務所處理該土耳其房產相關法律事務；

2025 年 9 月 15 日 - 10 月 8 日：國樽律所聯動海外服務網絡，完成伊斯坦布爾目標房產的產權查檔與實際使用狀態核查，確認房屋當前租賃情況、租金支付主體及剩余租期，并為委托人調取土耳其官方出具的房產地址證明文件；

2025 年 10 月 12 日：完成雙語授權委托書（POA）的起草與合規修訂，適配土耳其本地公證、不動產登記等場景的效力要求，明確查檔、催告、租賃協商等具體代理權限；

2025 年 10 月 18 日：經核查確認房屋仍由原托管方指定的第三方租客占用、且租金未支付給業主后，代表委托人向實際占用方及原托管方出具土耳其法定公證警告信，正式主張租金收益權，要求限期補足欠付租金并配合完成房屋騰退交接；

2025 年 11 月 - 2026 年 1 月：持續跟進催告履行情況，協助委托人與意向承租方對接后續租賃事宜，完成業主權利告知與流程指引；

2026 年 2 月 1 日：全部委托事項辦結，委托人取得完整的房產狀態證明、合法催告憑證及標準化授權文件，房屋權益歸屬清晰，后續自主處置路徑明確。

辦案律師解讀

本案屬于典型的中國公民海外置業衍生權益糾紛，核心處理難點與實務要點如下：

1.跨境房產信息核查的合規性要求

土耳其不動產登記、租賃備案均受本地法規約束，非業主本人查詢需具備合法授權與本地執業資質，需通過合規渠道完成查檔，避免因程序瑕疵導致查詢結果不具備法定證明效力。

2.失聯主體的非訴維權路徑選擇

在國內中介與海外托管方均失聯的情況下，直接向實際占用人發出公證催告是成本最低、法律效力最強的非訴維權手段，可同時產生固定債權證據、中斷訴訟時效、告知騰退義務的多重效果。

3.跨境授權文件的效力適配要點

中國委托人出具的授權委托書（POA）需符合土耳其公證與房產登記部門的形式要求，明確約定查檔、發函、租賃協商等具體權限，并完成相應的公證認證程序，才能在土耳其本地法律程序中具備完整代理效力。

4.官方地址證明的實務價值

土耳其不動產登記部門出具的房產地址證明，是后續辦理租賃備案、物權處置、身份核驗的核心基礎文件，也是委托人主張業主權利的直接法定憑證。

法律依據

（一）涉外不動產物權的法律適用規則

1.《中華人民共和國涉外民事關系法律適用法》第三十六條：不動產物權，適用不動產所在地法律。本案所涉房產位于土耳其境內，權屬確認、租賃權益、占有保護等實體問題適用土耳其相關法律規定。

2.《中華人民共和國民事訴訟法》第二百七十二條：因不動產糾紛提起的訴訟，由不動產所在地人民法院專屬管轄。本案不動產位于土耳其，本地行政與司法程序具備屬地管轄權。

（二）土耳其不動產權益保護相關規則

1.土耳其《民法典》（Türk Medeni Kanunu）：不動產所有權以國家土地登記總局（Tapu Kadastro Genel Müdürlü?ü）的登記為準，合法登記的業主享有完整的占有、使用、收益、處分權利，有權向無權占有人主張返還房屋、支付欠付租金及占用損失。

2.土耳其《不動產登記法》：業主本人或其合法授權代理人，有權向不動產登記部門申請查詢房屋權屬、抵押、租賃備案等登記信息；登記部門依法出具的查詢結果、地址證明文件具備法定證明效力。

3.土耳其公證催告制度（?htarname）：由公證人依法出具的正式催告函是土耳其民商事領域的法定催告方式，可產生訴訟時效中斷、履行義務告知、合同解除前置通知等法律效力，是物權保護與債權主張的核心非訴工具之一。

（三）跨境授權委托書（POA）的效力要求

1.土耳其《公證法》相關規定：境外自然人出具的授權委托書，需完成所在國公證、領事認證（或海牙認證）程序，符合土耳其本地形式要求的，方可在境內產生代理法律效力。

2.授權委托書需明確載明具體代理權限，包括不動產查檔、文書接收、催告發送、租賃協商等事項，避免因權限概括模糊導致代理行為無效。