新房，要砍半了

作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

三季度，樓市是冷還是熱，已經明牌。

輪到豪宅扎堆

這兩天，深圳公布今年3季度的新房供應。

雖然是按照往常的慣例，公布入市的計劃，但今年3季度的項目很多都可圈可點。

畢竟這個表，基本決定整個深圳市場接下來的市場節奏以及熱度，也決定整個深圳新房的格局。

首先可以看到，供應計劃表內的數據，計劃供應共計7212套。

這已經是連續三年深圳三季度供應收縮。

2024年三季度供應18150套，其中住宅14955套，2025年三季度供應12351套，其中住宅10673套。

而今年的三季度，純住宅計劃6929套，僅2024年的56%，直接少了5422套，相當于深圳一個大片區的供應量被砍，而且是一到兩個季度的區域供應的縮減量。

但三季度住宅供應套數占了總貨量的96%以上，剩下的商務公寓、商鋪、寫字樓加起來不到300套，基本可以忽略不計。

說明，三季度深圳樓市的供應邏輯依舊遵循控量原則。

對于住宅部分，透過這些項目名單，也可以看到，深圳供應基本是核心地段的核心項目扎堆，并且大多還是為市場帶來過熱浪的豪宅。

新世界香蜜四季、安緹雅苑、后海璽家園、觀潮府都是10萬+/平級別的產品，共計有三百多套。

至于其他剛需類型的外圍項目，基本都是兩百套起步的供應，同樣都是已經在市場上有過一定驗證的項目。

寶安區作為供應大戶，貨量集中在沙井、松崗、航城、西鄉等西部外圍板塊，比如沙井蔚藍逸境花園單盤推796套，松崗銘著坊推462套，全是數百套級的剛需大盤，擺明了是給西部上車需求準備。

再看光明的供貨，最大特點是“擠牙膏”式分批推售。

金碩瑞府連推第二批、第三批，觀萃苑開到第四、第五批，深鐵瑞城也只推第三批，單次供貨基本在100-200套。

背后的邏輯，一方面光明市場購買力有限，一次性放量若推不動，反而會影響接下來的價格體系，另一方面，小步快跑既能制造熱銷氛圍，又能靈活調整價格。

畢竟如今光明最有價值的地鐵線路已經兌現，13號線的開通也加速光明成為南山的“睡城”剛需，如同當初4號線開通后，龍華成為承接福田居住需求外溢的剛需熱選之地。

這和過去眾多供應季度相比，是有明顯差異的。

但總的來看，供應的節奏以及邏輯，依舊在控增加量，控供應量，主要圍繞優質豪宅，或片區優質核心位置做供應。

控量分化，難掩剛需疲軟

供應計劃表雖然豪宅扎堆，但托底市場的基本盤優劣參差不齊。

以光明的金碩瑞府來看，作為光明舊改大體量項目，在光明核心片區有著舉足輕重的分量。

今年二季度4月29日225套96~126平首批房源，備案均價約45100元/㎡，總價區間約407萬～605萬，即使小區占地約1.12萬僅三棟住宅，規模比較小，可活動空間有限，容積率去到6.22，總樓層38-48層的超高層，戶型飄窗面積占比明顯，并且價格相較周邊市場有一定的溢價，但截至7月8日深圳房地產信息平臺顯示，賣剩90套。

去化還算不錯。

再看龍崗中心城的方州瀚府，作為龍崗超百萬級別的改造后項目，從立項到2021年開盤已經十多年，在龍崗中心城片區同樣屬于巨無霸的存在。

但項目周邊基本是工廠城市面貌，不僅包含眾多回遷房，攜手華潤萬象系打造的商業遲遲未落地，就連2021年市場氛圍非常好階段推售的房源亦未清盤。

去年12月末合正方州瀚府504套96~230平住宅入市，備案均價約47200元/㎡，總價區間約382萬～1693萬，截至7月8日深圳房地產信息平臺顯示，賣剩361套。

而合正方州潤園2021年9月以及11月分別推售，備案均價約50200元/㎡，總價區間約390萬～844萬，共1179套，截至7月8日深圳房地產信息平臺顯示，賣剩14套。

價格段與金碩瑞府相差不大，但去化效果遠不及金碩瑞府。

與此同時合正方州正處于下滑的螺旋之中。

新房庫存房源已經有320萬左右的價格，有客戶合正方州瀚府一期二單元3002房，總價談到340萬，而一期二單元3002房備案總價449萬。

但二手房市場，合正方州整體擠壓更明顯。

合正方州泓園2022年4月推售，289套59~164平毛坯住宅，備案均價約46400元/㎡，總價區間約250萬～839萬，如今小區2棟東南向約118平的戶型，回遷業主甩售價390萬，而小區2棟東南向約118平的戶型當初的備案總價在512萬—546萬。

同時，合正方州泓園今年5月96.62平戶型，成交總價已經不到310萬。

曾經備案總價在390萬～844萬的合正方州潤園今年3月約118平戶型，成交總價為409.8萬，4月約97平戶型成交總價僅311.2萬。

還有龍華區域的未來平方云銘府以及九龍山雙璽家園。

前者是龍華接下來的供應主力，龍華觀瀾是超大型舊改綜合體，后者屬于補充角色。

但未來平方云銘府屬于鴻榮源·觀城系列，超大體量的供應，容積率不低，配套兌現時間周期長，價格也在卷。

鴻榮源觀城（1棟1單元）（即未來平方云山府），去年11月318套88~142平住宅推售，備案均價約43700元/㎡，總價區間約349萬～710萬，截至7月8日深圳房地產信息平臺顯示，賣剩120套。

但1棟1單元的99.31平以及98.41平特價促銷房源，折后價約370萬、290萬。

而99.31平戶型，鴻榮源觀城（1棟1單元）備案總價約384萬—401萬；98.41平戶型，備案總價約403萬—432萬

后者九龍山雙璽家園，基本就是龍華觀瀾的邊緣地段迷你盤了。

總占地僅0.71萬㎡，總建面2.5萬㎡，就2棟住宅樓，總共276戶，三季度只推200套。

很多大社區的單棟樓戶數都比這個整個小區多，本質就是兩棟獨棟住宅圍了點綠化，真正的綠地公共開放空間僅361.31平方米。

雖然位置處于“九龍山數字城核心”輻射范圍，周邊有華為等產業做鄰居，但現成的生活配套資源少。

交通上，目前最近的4號線長湖站，開車都要十幾分鐘，剛需沒車的話，通勤先坐公交再轉地鐵，早晚高峰來回兩小時是常態。

22號線庫坑站在建、27號線支線規劃，等真正落地通車，少說五到十年，剛需人生有幾個十年等地鐵。

并且27號線支線（九龍山設站）只是規劃，未進入地鐵遠期規劃的五期。

商業上，自帶只有零星社區底商，約2.5萬㎡集中商業在旁邊的世紀花園地塊，需2028年才建成，等開業也需要幾年時間，這幾年日常買菜、吃飯基本靠周邊城中村小店。。

教育上，旁邊規劃的36班九年制學校至今還是空地，當前學區劃片的行知學校、福城實驗，既不是名校，距離也不算近。

能夠拿出來和競品做對比的，也就容積率和層高了。

容積率3.51、27-28層小高層、梯戶比不錯。

說白了，現狀就是“產業有，生活無”。

所以，三季度深圳新房市場看似核心區豪宅扎堆，市場的關注度有可能會被拉高，但剛需托底的項目成色參差不齊。

真正落到市場的成交端，可能這些外圍剛需項目的處境，要比看到的壓力更大。

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作者觀點，不代表格隆匯立場