浙江
近年來房地產市場回調，二手房交易中的履約糾紛呈現出新的特點。其中，因一方違約后房屋市值變化所引發的損失賠償爭議尤為典型。本案是一宗發生于2022年至2023年間的真實案例，清晰地展現了司法實踐中如何權衡契約自由、違約責任與損失填補原則。
以案釋法601期，違約后房屋市值損失賠償案
近年來房地產市場回調，二手房交易中的履約糾紛呈現出新的特點。其中，因一方違約后房屋市值變化所引發的損失賠償爭議尤為典型。本案是一宗發生于2022年至2023年間的真實案例，清晰地展現了司法實踐中如何權衡契約自由、違約責任與損失填補原則。
一．案件的核心事實
原告賣方與被告買方，于2022年5月通過中介機構，就一處總價款為1354萬元的房屋簽訂了《買賣合同》。合同中有明確約定，任何一方單方拒絕履行合同，應向守約方支付違約金80萬元。合同簽訂后，買方僅支付了2萬元定金，嗣后即以資金籌措困難為由，拒絕繼續履行付款義務。經中介方多次書面催告無果，賣方于2022年6月向買方發出《解除合同通/知書》，合法解除了雙方合同關系。至2023年6月，賣方以1261萬元的價售予第三人，成交價較原合同價下跌93萬元。賣方遂提起訴訟，主張買方違約行為直接導致了其93萬元的價差損失，請求法/院判令買方：1. 支付合同約定的違約金80萬元；2. 賠償扣除違約金后未能覆蓋的損失13萬元。
買方則以二點抗辯：1.雙方所簽文件僅為“意向性預約”，非正式買賣合同；2. 賣方已收取2萬元定金，不應再主張高額違約金。
二．裁判要旨與法理剖析
法庭經審理作出以下認定：
首先，關于合同性質的認定。案涉合同完全具備了房屋買賣“本約”合同的實質要件，能夠直接用于履行和約束雙方，而非僅停留在磋商、意向階段的“預約合同”。因此，買方的此項抗辯不能成立；
其次，買方在支付少量定金后，明確表示不再履行主要付款義務，該行為已構成根本性違約。合同中約定的80萬元違約金條款，是雙方真實意思表示，內容不違反法律強制性規定，合法有效。本案中，賣方在買方違約后，實際出賣的房價較原合同價下跌93萬元，這一客觀事實構成了賣方遭受經濟損失的初步證據。買方未能舉證證明80萬元的違約金數額“過分高于”賣方因此遭受的實際損失。因此，法庭對賣方要求支付80萬元違約金的訴訟請求予以支持。但本案法庭雖認可市場價下跌是賣方遭受的損失，但并不完全支持其以時隔一年后的實際售價作為計算全部損失的唯一基準，認為賣方在合同解除后，即負有采取合理措施以防止因市場波動，而進一步擴大損失的義務。但賣方未能證明，其未及時處置資產的行為與額外價差損失存在一定關聯，因此對“擴大的損失”，不應完全由違約方承擔。對賣方主張的、超出違約金部分的價差損失賠償請求不予支持。
三．本案的警示
1.對違約方而言，違約金條款具有獨/立的約束力。當違約行為給對方造成實際損失，且約定違約金并未過分高于該損失時，違約方必須支付違約金，并可能同時承擔定金損失；
2.對守約方而言，本案具有雙重啟示：其一，合同條款的設定要明確、合理這是是為自身權益筑起的第一道有效防線；其二，在對方違約后，權利行使必須及時、恰當。不但要固定證據，更包括在合同解除后，積極履行法定的“減損義務”。
四．法律依據
本案裁判主要依據以下法律規定：
《民法典》第五百七十七條【違約責任承擔】、第五百八十五條【違約產生的損失賠償額的計算方法】、第五百九十一條【防止損失擴大規則】、第五百八十八條【違約金與定金競合時的適用規則】等。
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