天津
這屆改善買房人，是最幸運的一屆。
新房顏值最高、會館功能最卷、地段位置最好、房貸利息最低……
更重要的，最省錢！
不僅單價低，還省面積。
因為樓市的革命大刀，終于砍向了戶型。
房子的“虛胖時代”，正在被終結。
2022年，天津開始產品換代，改善需求被激發。
開發商一窩蜂扎進大戶型戰場。
中海天空之鏡做到169、208平米，時光之鏡面積更是大到185、237平米。
城投水西之城G地塊洋房135、155、175平米，都是大戶型。
中交海河璽小高層最大做到173平米……
今年開始，畫風突變。
開發商集體調頭，齊刷刷回歸小戶型。
大悅城南開長江道地塊，預計100、120平米左右；
格調隱翠軒二期洋房80、85平米；
津鐵格調麟鳳來儀金地上灣玖峯都主打100平米左右戶型；
創意之城B地塊戶均才107平米，有95平米洋房；
格調工大1號地，面積95-120平米；
海河柳林60號地規劃調整后，出現100平米以內的戶型……
怎么大戶型突然就失寵了？
第一個原因：
得房率掀桌子，不用買太大了
贈送面積開掛，飄窗、設備平臺、露臺、開敞陽臺、鏤空……
洋房得房率95%已是基礎款，有幾個樓盤都能達到120%。
比如龍曜城鳳鳴109平米戶型，完全能實現過去140平米戶型的空間。
龍曜城鳳鳴109平米
買綠城玉百合119平米洋房的人，很多最初買房目標都是140平米……
綠城玉百合119平米
既然小面積就能滿足需求，憑啥還多掏幾十萬？
省錢，不才是硬道理嘛。
第二個原因：
大戶型普遍“套娃式放大”
很多大戶型就是把小戶型拉寬拉大，空間虛胖，功能毫無精進。
甚至都沒家政間，沒北向生活陽臺。
10米大通廳是氣派了，一家人起居還是混成一鍋粥。
下面倆戶型，左邊是160平米，右邊是180平米，空間有什么本質區別？
早些年，萬科做大戶型有硬規矩：家政間標配，北向陽臺專供晾曬，南向陽臺只做觀景，甚至預留保姆房。
人家香港90平米都能做到的配置，咱180平米的高端戶型反而普遍缺失。
專業機構對改善家庭居住需求做過深度研究：
常規三室戶型，140平米就完全能滿足普通家庭全部居住需求。
選擇180平米以上的客群，核心需求是劃分獨立社交空間，區分對外會客和家庭日常起居。
需要分開設置公共客廳、家庭廳，客廳用來接待親友，家庭廳專供家人日常休閑。
戶型內，要容納多種生活場景。
下面這款戶型的場景相當強大。
比如玄關做了“一支煙放空前廳”，簡直是男主人的圣地；
配置了“一人空間”、雙人學習空間、主臥陽臺、為老人房還專門配了小花園……
南方主流戶型已經出現新的趨勢：
摒棄單一超大陽臺，拆分多個小型功能陽臺。
客廳配置觀景陽臺、主臥配私屬陽臺、北側單獨設置生活陽臺，用多陽臺劃分不同生活功能。
目前天津的大戶型，還只是停留在尺度大上，基本達不到多重場景空間。
這不是高端改善需要的，導致滯銷。
第三個原因：
置換鏈條斷裂，大戶型成堰塞湖
想買大戶型？得先賣掉手里的房子吧。
如今天津的二手房市場，70%成交房源總價在100萬以內，150萬以內占八成。
中端改善房，流通性極差。
舊的賣不掉，新的買不起。
開發商為迎合買房人的預算，得想辦法降低總價，那就必然得壓縮面積，做中小戶型。
地產行業最怕的，就是開發商達成統一共識。
一旦扎堆做同一種產品，供給瞬間就過剩。
開發商的產品決策周期，往往比市場行情慢半拍，后置性強。
現在扎堆做小戶型，也是因為去年大戶型滯銷，被打個措手不及后的應激反應。
等這波小戶型入市，明年大戶型可能就要出現供應缺口了。
注：文中的戶型面積，均為建筑面積。
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