廣東
最近走訪了幾個中介門店，發現租金確實上漲了，很多人聽到這個消息高興不已：
02.靠公寓發財的邏輯，早翻篇兒了03.什么樣的房子才值得你掏錢？04.一線城市房租反彈，房價不一定跟風
租金漲了，房價上漲還會遠嗎？
這里給大家潑個冷水，別高興太早，租金報復性上漲不可能，房價反彈也沒那么簡單。
01.租金上漲的真相
很多人只聽說租金漲了，卻不知道，這哪是真漲，分明是房租跌得比房價少，顯得它“漲”了。
比如我們現在所在的這個小區，現在房價對比四五年，已經跌了40%～50%。
但租金下跌明顯沒那么夸張，原來2500一個月的房子現在租金只要2000，跌幅也就10-20%左右。附近幾個區域的房租都有這樣幅度的下跌。
房租跟著房價跌，這個也不難理解。房子買來投資，最看重的就是租金回報率，租金回報率越高，這套房子越劃算；反過來就坑了。
但是，當房價降40%～50%，租金卻只降了10%～20%，這么算下來，房租其實是在“偷偷漲價”。
這就是為啥大家都說租金漲了，投資客們也開始蠢蠢欲動要買房出租賺現金流。
以前為啥老說公寓是高收益投資？我講幾個真人真事兒你就明白了。
記得十幾年前有個哥們在江西買了個二手公寓，總價45萬，出租每月最后2000，年回報率能達到5.4％。
對比那時候的普通商住房，租金收益只有1.85％～2.05％左右，特別是那時候的旅游地產。有的年收益率甚至高達7%，有個哥們跑去貴州花30萬買了個海景房，每月出租收益1800。
如今呢？買公寓的和買海景房的哥倆，都掉進同一個坑里。房子降價也賣不掉，租金？一年多了，連個租客都找不到。投進去的錢本金都收不回。
不過，種情況在大城市又不同，有個哥們2000年在深圳買個公寓。30多平米，租金高的時候能到5000一個月，租金回報率2.6%，比商品房高出一大截。現在這套房市場價130萬，租金也就降了幾百塊，一個月租4700，租金回報率反而提高到了4.5%，比深圳商品房平均2.07%的回報率高出整整一倍。
這幾個案例擺在這兒，一眼就能看透：同樣是公寓，小城市的越來越不值錢，大城市的才算勉強劃算。
就一個硬指標：租金回報率必須大于房貸利率，這房子才值得拿。不然就是倒貼錢供樓。
為什么？過去房價最高那幾年，一線城市的租售比可憐巴巴只有1.1%左右，二線大概1.8%，三線也就2.05%，想超過3%簡直跟做夢一樣。
但現在的情況都變了。
房價相對于最高點跌了40%到50%，房租回報率自然噌噌往上走。當然，房租也確實跌了，可跌幅一般也就10%到20%。這就讓房租“變相漲價”了。
就拿最近的香港來說吧，不僅房租漲得特別兇，房子也跟著越來越貴。但這是個特例，香港不僅人才瘋狂涌入，更重要的是，它是面向全世界市場的。比如外資盯著香港房價，對比全世界其他地方在上漲，香港卻是下跌大，于是外資就瘋狂涌入抄底了。
有機構數據顯示，一線城市1-5月價格環比上漲，平均租金也比上一年漲0.29%。很多人一看房租上來了，就覺得房價也要跟著漲。
說實話還真不一定。因為哪怕現在一線城市屢屢有消息說銷量大漲，但很多地區依舊處于調整周期里。房租回暖可能在一定程度上穩定市場走勢，讓大家心態穩一穩心態，但絕對不等于房價馬上就要漲。
不特別是那些經濟可以不咋的的城市，想要它快速上漲可能性更不大，畢竟人少了，需求難上去。
不過最近也有個特別意思的現象：一些經濟發展不咋樣的城市，租金回報率反而挺高了。
比如有的地區整體經濟一般，房價也一般，但租金回報卻達到3%以上。由此可見，高租金回報率有時候反映的是房價被嚴重低估，根本不能當成房價要漲的信號。
05.保障房大舉入市，房租壓力會緩解
租金上漲，讓在大城市打工的年輕人叫苦不迭，要我說，先別急，未來租金大概率不會有太大變動。
最大的原因是啥？大規模的公租房建設，正鋪天蓋地地來。
公租房就是直戳咱普通老百姓住房痛點的，對租賃市場會產生很強的壓制效果。公租房多了，商品房的房租就沒了大幅上漲的底氣。而且這不是什么短期政策，而是長期、結構性的改變，別指望著房租坐火箭。
總之，房租回暖確實是個積極信號，說明市場在慢慢穩住。但房價能不能真正起飛，還得看人口還流不流入、經濟能不能支棱起來、政策往哪邊使勁……一堆因素湊齊了才行。別光盯著房租一根筋，就跟房價要飆車似的。
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