高盛預(yù)測：未來10年，房地產(chǎn)在中國居民總資產(chǎn)中占比從52%降至42%

一套房子決定一家人財(cái)富厚薄的年代，正在翻篇。

這是高盛中國宏觀團(tuán)隊(duì)擺在桌面上的判斷。這家國際投行在最新一份研報(bào)里給出了一條十年的路徑推演：眼下國內(nèi)家庭財(cái)富里，房子那一欄占比52%，到2035年這個(gè)數(shù)值大概率會(huì)滑到42%。

少掉的那十個(gè)百分點(diǎn)，會(huì)慢慢流進(jìn)股票賬戶、保險(xiǎn)合同和理財(cái)產(chǎn)品里。聽起來像是一次＂搬家＂，只不過搬的不是人，是錢。

國內(nèi)家庭手里握著的總資產(chǎn)，2023年年初摸到頂之后，連著六個(gè)季度掉頭往下，現(xiàn)在穩(wěn)在730萬億元這個(gè)位置附近。

穩(wěn)住的不是房價(jià)，是存款和金融資產(chǎn)悄悄補(bǔ)上了房子那頭的缺口。這跟大部分人的體感一致——房子賬面縮水了，但銀行卡里的余額沒少，甚至還多了一些。

2021年年中樓市正熱的時(shí)候，房子在家庭財(cái)富里占七成上下，現(xiàn)金存款一成六，剩下的股票債券之類金融資產(chǎn)占一成五；到了2026年一季度，這三個(gè)數(shù)字重新洗牌成52%、25%和20%。房產(chǎn)那一欄五年間掉了整整15個(gè)百分點(diǎn)，幾乎全部轉(zhuǎn)成了存款和金融產(chǎn)品。

有意思的是，直接持股比例只從5%挪到6%，幾乎沒動(dòng)。

房子里擠出來的錢，絕大多數(shù)沒直沖股市，先在存款賬戶里落了腳。上了年紀(jì)的人愿意先把錢看住，再談別的，這份謹(jǐn)慎在數(shù)據(jù)里看得清清楚楚。

推著這場搬家的推手，是那根越來越松的定存利率。三年期掛牌利率兩年多前還在2.60%的位置，如今只剩1.25%。更讓人糾結(jié)的是，三年期和一年期之間的利差窄到只剩三十個(gè)基點(diǎn)——鎖三年比鎖一年多不出多少錢，長期存款那點(diǎn)吸引力被磨得差不多了。

有些家庭把到期存款拆成好幾份，一份繼續(xù)存活期應(yīng)急，一份挪進(jìn)了銀行理財(cái)，一份換成了年金險(xiǎn)，還有一份交給了公募基金。這種分散不是奔著一夜暴富，而是不想讓錢窩在同一個(gè)筐里發(fā)霉。

高盛報(bào)告看家庭負(fù)債對GDP的比例，59%在國際上不算嚇人；可換成負(fù)債對居民可支配收入的比例，這個(gè)數(shù)字沖到140%，明顯高過美國。

原因藏在分母里——國內(nèi)居民可支配收入只占GDP的45%左右，美國是75%。同一筆月供，壓在兩邊家庭肩上，感受完全不是一碼事。

肩膀上的重量決定了行為。個(gè)人住房貸款余額今年一季度末在36.72萬億元，同比減少3.1%。這個(gè)＂負(fù)增長＂過去幾乎沒出現(xiàn)過。數(shù)字冷，背后的選擇很熱——一批人正在用手里的閑錢把房貸本金往下壓，先把負(fù)債這頭理順，再談投資那頭。

高盛用了＂輪動(dòng)＂這個(gè)詞來形容眼下的變化。轉(zhuǎn)折的信號，出現(xiàn)在2024年9月那一輪政策轉(zhuǎn)向之后，股票和金融資產(chǎn)對總資產(chǎn)增長的貢獻(xiàn)開始明顯起來，房子則從財(cái)富增長的發(fā)動(dòng)機(jī)變成了拖后腿的那部分。

方向已經(jīng)拐彎，但速度不會(huì)踩油門。

慢在哪里？慢在偏好，也慢在分布。國內(nèi)九成家庭手里有房，但真正常年在股市里翻騰的成年人只有大約四分之一。

房價(jià)一動(dòng)，幾乎全民有感；股市一漲，只有一小撮人能真正吃到肉。財(cái)富的口子本來就不齊，轉(zhuǎn)移的節(jié)奏自然快不起來。

那么十年后的畫面大概是什么樣？高盛給出的推演是：股票占比從6%上到11%，考慮到不少人通過公募基金間接持股，實(shí)際數(shù)字可能更高一些；保險(xiǎn)從6%上下爬到10%左右；存款比例基本原地踏步，因?yàn)轭A(yù)防性儲蓄的心理沒那么容易松動(dòng)。

按測算，未來每年大概會(huì)有6萬億元的新增資金流向保險(xiǎn)業(yè)，扣掉賠付和退保之后，凈額依然不小。

對上了歲數(shù)的家庭而言，重疾、年金、醫(yī)療這些工具，本質(zhì)買的是一份可預(yù)期——不求賺多少，求一個(gè)心里有底。

不過話說回來，海外投行的推演落到中國實(shí)際，總要打點(diǎn)折扣。

房子在國內(nèi)不只是一個(gè)投資品，它還牽著戶口、學(xué)區(qū)、婚嫁面子這些東西。讓老家在縣城的父母把老宅子掛出去、拿錢換基金，光靠一句＂收益更高＂根本說不動(dòng)。

對普通家庭來說，這份研報(bào)更像一面鏡子，不是一張操作說明。別指望在樓市和股市之間來一次干凈利落的大挪移，也別把全部押在某一種資產(chǎn)上。到期的定存怎么續(xù)、手里的保單要不要加、老家那套房子留還是賣——這些雞毛蒜皮的決定加在一起，才是52%變42%背后真正的模樣。

十年這個(gè)尺度不算短，也不算長。夠一個(gè)孩子從初中讀到大學(xué)畢業(yè)，也夠一個(gè)人從五十歲走到六十歲。真正的變化，不會(huì)寫在研報(bào)的圖表里，而是寫在每一張續(xù)存單、每一份保單和每一個(gè)房產(chǎn)證背后。