銀行試水網店直接賣房，拍賣價最高逾600萬元

近年受銀行零售業務持續承壓、抵債資產處置節奏加快的影響，參與直售房產的銀行機構數量明顯增多，線上掛牌的銀行直供房整體規模也出現了顯著增長

文｜《財經》記者 陳洪杰

編輯 | 張穎馨

從生鮮蔬果到家電數碼，網購幾乎承包了國民生活里的大部分需求。如今，更有意思的來了：銀行在網上開起店鋪，直接售賣房屋。

近日，某銀行稱，其京東官方資產店鋪現已正式上線，銀行直供房產線上即可選購。“全部房源均為本銀行產權所有，產權清晰、無中介溢價，信息公開透明，干凈交付。”

這便是“銀行直供房”，其本質是銀行的抵債資產直售房源：當借款人無力履約還貸，銀行通過正規司法程序完成房產確權后，直接在官方資產平臺公開掛牌，全程沒有中間方層層加價，最終以低于市場價的折扣，直接賣給終端購房者。

據《財經》梳理，銀行直供房的價格普遍比市價低20%-30%，在部分位置偏遠、配套薄弱地區的房價甚至折扣更多。不過，大多數銀行直供房以流拍而告終。

截至7月10日，京東資產交易平臺顯示，上述銀行提供的直供房共有四個標的，拍賣價在55.7萬元至623.3萬元，這四套房子均無投資者出價。

直供房并非新鮮事物，多年來在不良資產處置領域一直存在。但和過去零散處置的狀態不同，近年受銀行零售業務持續承壓、抵債資產處置節奏加快的影響，參與直售房產的銀行機構數量明顯增多，線上掛牌的銀行直供房整體規模也出現了顯著增長。

在國家金融與發展實驗室副主任曾剛看來，銀行線上賣房有幾點值得肯定：產權透明度更高，銀行直供房均為銀行自有產權，來源清晰，相比傳統法拍房，不存在原債務糾紛遺留問題，法律風險相對可控；去除中介溢價；銀行直接對接買家，省去了中介費用，理論上價格更具競爭力；信用背書較強，交易流程規范，合同嚴謹性和資金安全性相對更有保障。

不過，曾剛還提醒，由于市場吸引力有限，大量房源位于需求疲弱的區域，或樓齡老舊、品相不佳，導致流拍率較高。部分標的以“債權轉讓”而非“產權轉讓”形式出售，買家拍得的并非房屋本身，而是債權憑證，后續仍需自行與債務人交涉，存在相當大的不確定性。此外，線上平臺的購房流程對普通購房者而言較為陌生，存在信息不對稱風險，騰退、過戶等環節也可能遭遇現實阻礙。

銀行試水網店直接賣房

刷手機也可以解鎖買房新渠道。

近期，某西部的一家城商行稱，該行在京東官方資產店鋪現已正式上線，銀行直供房產線上即可選購。“店內匯集銀川及全區住宅、商鋪、廠房等各類抵債房產，全部房源均為銀行產權所有，產權清晰、無中介溢價，信息公開透明，干凈交付。”

《財經》看到，上述銀行掛牌銷售的項目共有四個，價格普遍比市價低。以位于銀川市興慶區利群東路與中心巷西北角的一處標的為例，該房產面積195.95平方米，鋼混結構；在房屋總層數6層的5層，復式結構；起拍價為55.7萬元，測算后平均價格在2843元/平方米。

而某知名第三方平臺顯示，目前該小區建筑面積127平方米的住房，售價為60萬元，大概4724元/平方米。

上述銀行最高起拍標的房產總建筑面積2206.43平方米，房屋用途為商業服務，位于房屋總層數4層的2層-4層，價格為623萬元。

“線上查看房源詳情、預約看房、參與競價，足不出戶挑選優質不動產。海量優質房源持續上新，期待進店甄選。”該行還宣傳稱。

近年來，在房地產市場持續調整與銀行不良資產規模壓力凸顯的背景下，包括在網上開店賣房等方式的直供房交易模式正逐漸興起，出現了井噴之勢。

“數據顯示，2025年，西北某城商行掛牌直售的房產標的達1779個，較2024年的1130個增長超過50%；東北某城商行掛牌出售的房產超過2000個。農信系統的規模更為龐大，自2024年8月以來，東部某農信系統掛牌出售的房產標的共有12386個；2024年11月以來，西部某農信系統出售的房產標的數量達到24821個。”某城商行人士在《中國銀行業雜志》發文稱。

“與傳統中介賣房相比，銀行直供房產的優勢在于信用背書強、交易鏈條短、價格透明度高。由銀行作為賣方，能最大程度規避產權糾紛與交易資金風險，省去中間環節的加價與高額傭金，安全性更容易獲得購房者信任。”蘇商銀行特約研究員薛洪言表示。

但其劣勢則主要體現在服務顆粒度不足與營銷場景單一，缺乏專業中介的帶看撮合、按揭一站式辦理等精細化服務。薛洪言進一步解釋，線上展示難以替代實地看房的體驗感，且銀行在房屋修繕美化等環節存在天然短板，往往只能提供“毛坯”狀態的資產，難以滿足改善型客戶的柔性需求。

銀行加碼抵債資產處置

銀行“下場賣房”的直接動因，根植于信貸業務的運營邏輯：當借款人無力償還貸款時，銀行依法行使抵押權，將房產收歸名下，形成所謂的“抵債資產”。

然而，《商業銀行法》第四十二條明確規定，銀行因行使抵押權取得的不動產，須自取得之日起兩年內予以處分，這一法定時限形成了硬性的處置壓力。

“在傳統的處置渠道，要么將資產打包折價轉讓給資產管理公司，賬面損失較大；要么走司法拍賣流程，周期漫長、效率低下，均難以滿足快速出清的需求。”曾剛稱，銀行選擇入駐京東等電商平臺，開設官方資產店鋪，直接面向終端購房者出售抵債房產，意在繞開中間環節、壓縮折損、提升處置效率。

從政策層來看，監管部門多次要求，切實維護健康公平的金融秩序，牢牢守住不發生系統性金融風險底線，加大不良資產處置和資本補充力度，豐富處置資源和手段，保障金融體系穩健運行。

國家金融監督管理總局數據顯示，2026年一季度末，商業銀行正常貸款余額239.2萬億元；不良貸款余額3.7萬億元，較上季末增加1742億元；不良貸款率1.51%，較上季末上升0.02個百分點。

不過各地銀行業的資產質量差異較大，北京、上海、浙江等地的不良率低于1%，而部分經濟欠發達地區的不良率超過2%。

此外，近年來中小銀行整合提速，大量歷史不良資產被集中歸并，也進一步加大了整體處置壓力，亦驅動更多銀行尋求線上直供這一新出口。

就上述開網店的銀行來看，截至發稿，該行正在銷售的四個直供房項目，均無人出價。另外，《財經》在多家資產拍賣平臺上觀察到，大部分直供房以流拍而告終。

針對銀行線上賣房屢屢流拍的困境，業內普遍建議采取多層次、組合式的處置策略。曾剛認為，核銷是當前最主流的方式。2025年六大行合計處置不良貸款規模龐大，其中核銷占比最高，通過直接從資產負債表中剔除不良貸款，快速改善賬面資產質量，但需要足夠的撥備儲備支撐。

另外，批量個人不良貸款轉讓自2021年試點以來持續推進，已成為零售不良處置的重要渠道。“銀行將分散的個人消費貸、信用卡不良打包，批量轉讓給持牌資產管理公司，實現規模化出清，參與機構數量和市場認可度逐年提升。”曾剛表示。

不良資產證券化則是另一條市場化路徑，將不良債權轉化為可流通的證券產品，引入社會資本參與分擔風險，適合體量較大、現金流可預測的不良資產包。“自主清收與重組對于部分有還款意愿但暫時困難的借款人仍有效，通過債務重組、展期、以資抵債等方式，能在維系客戶關系的同時逐步化解風險。整體而言，多種方式協同并用，才是加速不良出清的務實之道。”曾剛稱。

薛洪言則建議，對于有運營價值的商業或住宅資產，探索“以租代售”或經營性重組模式，先通過租賃產生穩定現金流，待市場回暖后再行出售。同時，在司法處置前期引入“共益債投資”或允許原債務人在監督下繼續運營資產，通過收益分成逐步化解債務，也是最大化資產殘值、避免流拍的有益嘗試。

暗藏風險，投資需審慎

銀行直供房雖價格誘人，比市價低一截，但入手前建議把隱性風險排查透徹。

曾剛提醒，首先，務必厘清交易模式。當前銀行直供房主要分為“產權轉讓”和“債權轉讓”兩種形式。部分標的看似在出售房產，實則出售的是以該房產為抵押物的債權，競拍成功后獲得的是債權轉讓協議而非買賣合同，后續過戶充滿不確定性，風險較高，需格外警惕。

其次，對標的物進行全面盡調。購房者應在參拍前實地查看房產現狀，核實是否存在出租、被占用情況，以及是否被其他法院查封或存在二次抵押，避免拍下后陷入騰退難題。

再次，綜合評估真實購房成本。表面的低價并非全部成本，稅費、騰退費用、維修改造費用等均需納入核算。部分標的因樓齡久遠或地處偏遠，后期持有與變現成本較高。

另外，關注融資可行性。銀行直供房是否支持按揭貸款，因房源情況而異，購房者應提前與銀行確認融資方案，避免資金安排出現缺口。

一位城商行人士亦稱，銀行直供房的交易流程中暗藏不少稅費與權責盲區：比如銀行作為產權方持有的房產，是否會被稅務部門認定為“二套”并額外增收稅費，房源此前拖欠的物業費、水電費等歷史欠費該由誰兜底，這些細節如果不在購房前厘清，后續極易推高整體交易成本。

在薛洪言看來，投資者在購買銀行直供房時，需清醒認識到這是債權的物化體現，大多以現狀交付且不附帶品質兜底。必須重點核查租賃權未解除、欠繳高額物業費、多次查封等歷史遺留問題，仔細研讀銀行披露的法律盡職調查文件，必要時聘請專業律師核實產權過戶的可行性。

“無論線上展示多么周全，都必須堅持線下實地勘察房屋的實際采光、結構損傷及鄰里狀況，充分預估后續可能產生的修繕費用和騰退難度，避免因盲目追逐低價而陷入長期的法律糾紛或資金沉淀陷阱。”薛洪言建議。

責編 | 張生婷