北京
文/北京進深 林振興
齊占峰履新城建發展（600266.SH）新帥一年后，又甩出一張王炸。
7月11日，城建發展官宣，聯手住總地產，各掏50%股份，組隊去搶昌平東小口0405-0002地塊。
兩家房企同根同源，穿透背后股東都是北京城建集團，屬于真正意義上的兄弟并肩作戰。
齊占峰這一次出手，還是大手筆。項目整體支付的地價款及后續開發建設資金總額度，不超過100億元。
對于城建發展而言，100億元確實一個不小的數字。
去年，城建發展歸屬股東凈虧損4.13億元；同期，經營現金流同比下降超88%，至6.23億元，為近五年來新低。
齊占峰能想到最佳的方案就是——抱團。
在北京市場，單打獨斗風險太高。城建發展攜手住總地產，顯然是為了分攤資金和操盤風險，進可攻，退可守。
這招“兄弟連”，齊占峰早就玩得溜了。
在豐臺，嘉棠璟樾所在地塊，就是北京城建發展、北京建工地產和住總金第聯手，在2025年9月，以29億底價拿下。這三家企業的持股比例為48%、42%和10%。
嘉棠璟樾也很爭氣，取得了亮眼的戰績。
3月22日，嘉棠璟樾開盤，勁銷266套。目前項目累計已完成230套網簽，均價7.8萬/㎡。
成交金額超21.9億元，地價覆蓋率超75%，成為豐臺上半年名副其實的成交金額銷冠。
有了這個成功案例，這次東小口的操作也就不難理解了。
近一年來，北京土拍市場正刮起一股“兄弟齊心”之風。
去年底，豐臺北宮鎮張郭莊村地塊，是中建方程 中建智地聯合體以13.54億元底價拿下。
在市場變幻莫測的當下，一個接一個的聯合體底價成交，背后是市場的默契，也是房企的理性——地價不爭、風險共擔、利潤共享。
01
6月26日，東小口2號地擺上了貨架，交易起始價45億元，裸算樓面價已達到3.26萬元/㎡。
先說硬指標：它占地5.64公頃，規劃地上建面約13.81萬平方米，容積率2.45，限高60米。
地上配建也不少：
① 社區管理服務用房500㎡；
②托老所800㎡；
③老年活動場站約250㎡；
④ 社區助殘服務中心250㎡；
⑤開閉站300㎡；
⑥ 地塊內設置街坊路，紅線寬12米，可結合方案進行線位優化，計入地塊建設用地基底面積核算容積率，納入土地出讓范圍，由土地競得人負責實施建設、管理養護。
加上配建后，該地塊的起拍樓面價超過3.3萬元/㎡。
西側一路之隔的1號地，即城建龍樾海序項目，地上僅配建了一處社區管理服務用房，住宅的實際成交樓面價在3.2萬出頭/㎡。
龍樾海序容積率2.8，2號地2.45，但是去掉街坊路，實際容積率比龍樾海序也沒有明顯降低。
02
繼龍樾海序封神北京樓市后，城建發展乘勝追擊，再度重倉昌平。
它自己也在公告中坦言，“受公司開發的一期龍樾海序項目5月開盤即熱銷帶動，項目具有較好的投資價值。”
龍樾海序所在地塊成交于去年10月30日，由城建發展和北京銘嘉聯合體以28.09億元底價摘得。
項目占地3.13公頃，規劃建面8.78萬㎡，容積率高達2.8，限高60米。
規劃了12棟住宅樓，共907戶，面積段78/95/108/122㎡。
開盤前，齊占峰專門跑到項目營銷中心，深度審核設計規劃、成本管控、工程建設，從產品打磨到客戶定位全程把關。
功夫不負有心人。5月16日開盤，僅一個半月時間，截至6月底，龍樾海序網簽668套，均價5.44萬/㎡。
成交34.89億，地價覆蓋率超124%，排名北京新房成交金額榜第三。
668套！這是什么概念？它是北京上半年成交套數最多的項目。
這也意味著房子還沒賣完，北京城建的本金早就回來了，后面全是利潤。
03
龍樾海序的一夜爆紅，并非偶然，核心依托于東小口板塊絕版的地段價值與長期斷供的稀缺性。
東小口賀村中灘組團，一度被稱為昌南樓市最后一塊拼圖，自打亮相就頗受關注。
地塊位于北五環外，鄰近地鐵8號線和13號線換乘站霍營站、在建13B線東小口站。
在昌平，這塊地的位置，是能跟朱辛莊叫板的。
中軸北延長線上，直線距離北五環3公里，挨著海淀和朝陽，堪稱昌平區距離海淀核心區最近的住宅項目之一。
往西能承接西二旗、后廠村的互聯網新貴的外溢需求，向東可吃到望京商務區的紅利。
在建的地鐵13B號線建材城東站距離地塊1公里左右，計劃明年通車，向西5站直達西二旗；向東3站到望京。
再加上今年6月已開工建設的S7東北環線，減少到國貿CBD的換乘。
周邊有西三旗萬象匯、東小口城市休閑公園、東小口森林公園、賀新公園等設施，生活配套完善。規劃中的北京101中學也在地塊附近，12年一貫制學校，填補區域優質教育資源的缺口。
最重要的是，這個板塊在龍樾海序之前，將近5年都沒有新增供應，新規產品稀缺。這也是龍樾海序熱銷的原因之一。
全新地塊、新規產品、成熟配套、主城外溢紅利，多重優勢疊加，不僅造就了龍樾海序的封神戰績，也讓城建發展堅定加碼東小口二期，持續深耕這片價值高地。
相關公司：北京城建sh600266
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