入庫案例：抵押預告登記權利人能否就抵押物享有優先受償權，提供階段性保證的開發商保證責任應否免除

某銀行股份有限公司自貢鹽都支行訴張某等借款合同糾紛案

——建筑物所有權首次登記后，抵押預告登記權利人能否就抵押預告登記項下抵押物享有優先受償權，以及提供階段性保證的房產商保證責任應否免除

【關鍵詞】民事 合同 借款合同 抵押預告登記 建筑物所有權首次登記 優先受償權 階段性保證責任

裁判要旨

個人購房擔保借款合同當事人就所購買的房產辦理抵押預告登記，經審查建筑物已經辦理所有權首次登記，且不存在預告登記失效等情形，金融機構作為預告登記權利人請求就該房產優先受償的，人民法院依法予以支持。在個人購房擔保借款合同中，金融機構與購房人約定以所購房產為貸款提供抵押擔保，同時又約定房產商對購房借款提供階段性保證擔保，明確在所購房產完成不動產抵押登記后，房產商不再承擔保證擔保責任的，該階段性保證擔保在性質上屬于附解除條件的保證擔保；當所購房產完成不動產抵押登記這一解除條件成就時，房產商對購房借款的階段性保證擔保責任即應免除

基本案情

張某與黃某珠系夫妻，于2015年向某銀行股份有限公司自貢鹽都支行（以下簡稱某銀行鹽都支行）申請貸款，用于購買一套預售商品房。某銀行鹽都支行與作為借款人/抵押人的張某、作為抵押人的黃某珠、作為保證人的某地產集團自貢公司（以下簡稱自貢地產公司）簽訂《個人購房擔保借款合同》，約定向張某發放貸款人民幣358000元（幣種下同），并將張某和黃某珠所購房產作為貸款的抵押擔保；自貢地產公司作為階段性保證人向某銀行鹽都支行承諾自借款發放之日起，至借款人取得分戶的房地產權屬證書并辦妥抵押登記手續之日止，為債務承擔連帶保證責任。黃某珠向某銀行鹽都支行作出成為此借款共同債務人的承諾，愿意為該債務承擔連帶清償責任，并有義務共同歸還該貸款本息及貸款銀行因發放和追收貸款本息而發生的一切費用。之后，某銀行鹽都支行按照合同約定發放了貸款358000元，并辦理了所有權預告登記和抵押權預告登記。自貢地產公司就案涉房屋樓棟辦理了建筑物所有權首次登記，即“大產權”登記。由于張某與黃某珠未按合同約定按時足額履行還款義務，且該房產仍登記在自貢地產公司名下，未變更登記至購房人名下，某銀行鹽都支行也未能辦理抵押權登記。某銀行鹽都支行遂訴至法院，請求判令：1.張某、黃某珠共同歸還借款本金276292.07元及相應利息（含罰息和復利）；2.某銀行鹽都支行對張某、黃某珠抵押房產折價或拍賣、變賣的價款，享有優先受償權；3.自貢地產公司對上述債務承擔連帶保證責任。

四川省自貢市大安區人民法院于2023年2月28日作出（2023）川0304民初142號民事判決：一、張某于判決生效之日起十五日內向某銀行鹽都支行返還借款本金276292.07元并支付逾期利息（含罰息和復利）；二、黃某珠對判決第一項所確定的張某的債務承擔共同還款責任；三、若張某未全面履行上述給付義務，則某銀行鹽都支行可對張某、黃某珠所有的坐落于四川省自貢市某區的房屋折價或拍賣、變賣所得價款優先受償，超過債權數額的部分歸張某、黃某珠所有，不足部分由張某繼續清償；四、駁回某銀行鹽都支行的其他訴訟請求。宣判后，某銀行鹽都支行提起上訴。成渝金融法院于2023年5月16日作出（2023）渝87民終386號民事判決：駁回上訴，維持原判。

裁判理由

本案中，案涉《個人購房擔保借款合同》合法有效，某銀行鹽都支行已按合同約定履行了發放貸款的義務，張某未按約還本付息，故依法支持某銀行鹽都支行要求張某返還尚欠的借款本金及利息的訴訟請求。本案的爭議焦點為：一是某銀行鹽都支行要求確認對抵押預告登記項下抵押物享有優先受償權的主張應否予以支持；二是自貢地產公司對案涉債務應否承擔連帶保證責任。

一、某銀行鹽都支行要求確認對抵押預告登記項下抵押物享有優先受償權的主張應否予以支持

《中華人民共和國民法典》第二百二十一條第一款規定：“當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。”《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉有關擔保制度的解釋》（法釋〔2020〕28號）第五十二條第一款規定：“當事人辦理抵押預告登記后，預告登記權利人請求就抵押財產優先受償，經審查存在尚未辦理建筑物所有權首次登記、預告登記的財產與辦理建筑物所有權首次登記時的財產不一致、抵押預告登記已經失效等情形，導致不具備辦理抵押登記條件的，人民法院不予支持；經審查已經辦理建筑物所有權首次登記，且不存在預告登記失效等情形的，人民法院應予支持，并應當認定抵押權自預告登記之日起設立。”據此，雖然當事人辦理的只是抵押預告登記而非抵押登記，但在訴訟過程中經人民法院審查具備辦理抵押登記法定條件的，預告登記權利人可以主張已經取得抵押權，就抵押物優先受償。

本案中，所涉房屋已經辦理建筑物所有權首次登記，且不存在預告登記失效等情形，抵押權依法自預告登記之日起設立，預告登記權利人某銀行鹽都支行即可直接主張實現抵押權，故某銀行鹽都支行的該項主張，應予支持。

二、自貢地產公司對案涉債務應否承擔連帶保證責任

民法典第一百五十八條規定：“民事法律行為可以附條件，但是根據其性質不得附條件的除外。附生效條件的民事法律行為，自條件成就時生效。附解除條件的民事法律行為，自條件成就時失效。”實踐中，由于商品房大多采取預售制，住房按揭貸款發放時，作為抵押物的房屋并不一定已經建成，故銀行為化解風險，往往會與房產商約定，在發放住房按揭貸款至房屋抵押權設立之前這一特定時段，由房產商提供保證擔保。這種階段性的保證擔保，與房屋抵押權擔保前后銜接，以房屋抵押權有效設立作為自己的失效條件，屬于附解除條件的保證擔保。因此，一旦銀行就交易房屋合法設定抵押權，即應當認為階段性保證擔保的解除條件成就，房產商的保證責任即應免除。

本案中，案涉房屋雖未辦理抵押登記，但根據上述司法解釋規定及案涉事實，某銀行鹽都支行的抵押權已于抵押預告登記之日起設立，其貸款逾期時的優先受償權已得到保障。因當事人約定的自貢地產公司承擔階段性連帶保證責任的合同解除條件已經成就，自貢地產公司的階段性連帶保證責任應當免除。故對某銀行鹽都支行要求自貢地產公司承擔連帶保證責任的主張，依法不予支持。

關聯索引

《中華人民共和國民法典》第158條、第221條第1款、第692條

《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉有關擔保制度的解釋》（法釋〔2020〕28號）第52條

一審： 四川省自貢市大安區人民法院（2023）川0304民初142號民事判決（2023年2月28日）

二審：成渝金融法院（2023）渝87民終386號民事判決（2023年5月16日）

入庫編號：2026-08-2-524-001

轉自：山東高法