國際清算銀行：扣除通脹后的實際房價，已經(jīng)跌回2005年水平

今年早些時候，一條沒有登上國內(nèi)財經(jīng)頭版的曲線，在境外機構(gòu)圈悄悄傳開。

國際清算銀行3月底更新、5月28日正式發(fā)布的全球住宅價格數(shù)據(jù)庫里，我國那一欄寫著：2025年第四季度，實際住宅價格指數(shù)86.79，環(huán)比上一季度88.85繼續(xù)下探，較2021年三季度峰值112.99累計回撤23%。

如果把時間軸拉得更長，2005年二季度是87.9，2021年三季度曾沖到145.9，2025年四季度是86.7。也就是說，在扣除通脹之后，我國房價不僅吐回了2010年以來的全部實際漲幅，還比二十年前略低一點。

國際清算銀行并沒有專門為國內(nèi)房地產(chǎn)出研究報告。引起刷屏的是它的季度數(shù)據(jù)庫更新，該數(shù)據(jù)庫覆蓋全球約60個經(jīng)濟體，統(tǒng)一口徑、統(tǒng)一周期、統(tǒng)一用CPI做平減，目的是讓不同國家、不同時期的房價能放在同一把尺子上比。

國際清算銀行對每個經(jīng)濟體發(fā)布四條序列，分別是：名義價格指數(shù)、名義同比、實際（CPI平減）價格指數(shù)、實際同比。

而我國的實際序列做法是：

數(shù)據(jù)源：統(tǒng)計局70個大中城市

2007年一季度到2015年四季度：新建住宅

2016年一季度起，切換為二手住宅（這是很多人對比曲線時容易踩的坑）

平減：用CPI做分母，把貨幣貶值的影響去掉

最后的公式并不復雜：

實際房價指數(shù)? = 名義房價指數(shù)? ÷ CPI? × 100

所以它回答的問題其實是，房價漲得比白菜、豬肉、理發(fā)、房租這些東西快還是慢，而不是“我今天掏多少錢能買哪套房”。

把國際清算銀行給的房價實際指數(shù)連起來看，大致是這樣的：

時點

實際指數(shù) (2010Q4=100)

含義

2005 Q2

87.9

有記錄起點附近

2010 Q4

100

BIS統(tǒng)一基期

2021 Q3

本輪峰值

2025 Q4

86.7

穿透2008低點，2005年來最低

從2021年三季度峰值145.9到86.7，16個季度，累計跌23%。美國2008年次貸危機抹掉的是11年實際漲幅，我國這一輪至少抹掉了20年漲幅。且國際清算銀行曲線至今沒有拐頭信號，2025年四個季度的同比增速分別是 -7.42%、-6.38%、-5.30%、-6.27%，仍在負區(qū)間慣性下滑。

當然，名義和實際，是兩幅完全不同的畫，這點必須拆開講，否則“跌回2005”很容易被誤讀成“房價等于20年前”。

名義視角看，國際清算銀行名義指數(shù)在2025年底是115.6，相當于2016年中水平，統(tǒng)計局70城二手房同比連降24個月，但降幅在收窄。

實際視角看，CPI平減后回到2005，是因為過去幾年名義房價雖然在跌，但物價也在低位爬，而前期漲幅被“通脹回調(diào)”雙向擠壓，房子作為“抗通脹資產(chǎn)”的信仰，在這把尺子下是先碎掉的。

一個常被忽略的方法論爭議是：CPI里“居住類”只含房租、不含房屋成交價，用房價的平減器去校房價本身，理論上確實有循環(huán)論證的味道。但國際清算銀行這套做法是國際通行口徑（OECD、IMF同源），橫向可比的價值大于這個瑕疵——你要比“中國2025 vs 美國2008 vs 日本1991”，只能用它。

跌回2005年，到底意味著什么？

光看數(shù)字86.7 < 87.9，沖擊感不強。但把它翻譯成家庭資產(chǎn)負債表、地方財政、宏觀敘事三層，分量就出來了。

1.資產(chǎn)信仰層：房子的抗通脹屬性第一次被數(shù)據(jù)證偽

過去二十年，國人買房子，底層邏輯里有一條是“現(xiàn)金會貶值，但房子不會”。而國際清算銀行這條曲線把這個邏輯給釘死了。

2005年到2021年的16年時間里，我國名義房價漲了多少倍并不重要，重要的是它的實際漲幅，也就是扣除CPI之后，那么這16年房價實際漲幅是多少呢？是145.9，換句話說，這16年時間里，房價實際復合增速只有2%到3%，大部分的“財富”，其實只是貨幣放水的現(xiàn)象。

而這，才是最扎心的現(xiàn)實。

從2021年到2025年這四年，房價實際指數(shù)又從145.9摔到86.7，這意味著2000年之后積累的實際漲幅基本歸零。

更狠的對比是橫向：美國次貸危機房市總跌幅更深（接近40%），但我國是“長期財富破壞力更勝一籌”——因為它抹的是更長的時間跨度，且至今沒見底回升。

對普通家庭來說，這意味著，2018年到2021年高位上車的那批人，賬面上可能名義還虧20%到30%，但實際上在購買力層面虧的是40%以上（名義跌幅 + 這幾年貨幣購買力的相對變化）。房子作為“儲蓄替代品”的功能，第一次在數(shù)據(jù)上站不住。

2.家庭資產(chǎn)負債表層：85%的漲幅蒸發(fā)

SYZ Group基于國際清算銀行數(shù)據(jù)給過一個估算：2021年三季度以來，我國房地產(chǎn)作為“數(shù)億家庭主要儲值容器”所依托的價格漲幅里，大約85%已經(jīng)蒸發(fā)。這個數(shù)字聽著抽象，拆開是三件事：

1. 存量堰塞湖：市場估計未售/空置約8000萬套，開發(fā)商側(cè)已經(jīng)有多家頭部民企違約，出清仍在中段。
2. 消費擠壓：收入預期不穩(wěn)疊加地產(chǎn)縮水，家庭傾向于提前還貸而非新增消費，這就是“資產(chǎn)負債表衰退”的中文版。
3. 區(qū)域撕裂：國際清算銀行參考的70大中城市均值本身是平滑過的。真實體感是一線城市跌得少，二線三四線城市跌得深，北京2005年均價6725、2024年5.8萬，名義倍數(shù)還在；但洛陽、鞍山那種地方，實際購買力可能真接近2005年了。

3.宏觀層：從“增長引擎”切換到“民生保障”的代價

國際清算銀行數(shù)據(jù)之所以會被跨國機構(gòu)流動模型當基準，是因為它剝離了各國自己的統(tǒng)計美化。用這把尺子量我國，會看到幾個略顯沉重的推論。

第一，地方財政的“地價錨”松了。實際房價回到2005，意味著地方基金收入對應(yīng)的那塊“土地實際購買力”也在回到2005。這意味著專項債、城投、基建投資的舊閉環(huán)，必須找新融資方。

第二，城鎮(zhèn)化還有空間，但靠地產(chǎn)拉動的那條路被堵了。我國城鎮(zhèn)化率64%，日本泡沫破裂時是78%，理論上還有空間，但前提是不能再用地產(chǎn)做信用擴張的樞紐。2024年“926新政”后取消限購限售、降低首付利率，2025年一季度有過季節(jié)性反彈，但國際清算銀行曲線四季度仍在下行，說明政策托得住名義，托不住實際。

第三，中日對照要慎用，但也不能不看。和日本的相似點是，信貸寬松、資產(chǎn)脫離基本面、人口撫養(yǎng)比拐點；差異點是，我們行政干預更強，且沒有MBS/CDS那種復雜衍生品，另外城鎮(zhèn)化還沒到頂。所以結(jié)論是“不會是日本式瞬間崩盤，但可能是更長尾的陰跌”。國際清算銀行曲線16個季度連續(xù)階梯下行、沒有斷崖，本身就是這個判斷的注腳。

金融四十人論壇2026年初的一份報告給了一個相對中性的判斷：參照國際上22次地產(chǎn)泡沫破裂的長尾樣本，我國本輪調(diào)整“已十分接近尾聲”。2026年新房加上二手房合計的銷售面積、實際房價、名義房價跌幅有望收窄到5%以內(nèi)，一線/新一線/強二線率先企穩(wěn)，其余城市仍可能走弱。

國際清算銀行的這份數(shù)據(jù)，之所以值得單獨寫一篇文章，不是因為它預測了什么，而是它用一把全球統(tǒng)一的尺子，把我國房地產(chǎn)過去二十年的“實際”和“名義”撕開了。

2005年二季度那個87.9，對應(yīng)的是上一輪大牛啟動前夜。當時我國人均可支配年收入已經(jīng)突破萬元，北京房價均價六千七。2025年四季度這個86.7，對應(yīng)的是一輪長達十六個季度的實際回撤末端——此時人均收入翻了幾倍，但房子的實際購買力回到了起點。

這不只是一個市場的故事，更是一個時代的隱喻。房子過去作為抗通脹、儲值、加杠桿三位一體的信仰，被同一把CPI平減器拆掉了一半。剩下那一半“居住屬性”，才是新時代重新定價房子的起點。

最后我想說的是，過去20年，M2超發(fā)托起來的那層“房地產(chǎn)溢價”，正在被逐漸擠干凈，而房地產(chǎn)作為M2的蓄水池功能也在失效。

這意味著，以前M2“多印”1塊錢，有0.6塊去了房地產(chǎn)托名義房價；現(xiàn)在M2還在加速，但房地產(chǎn)已經(jīng)不蓄水了，錢在銀行、理財、債市空轉(zhuǎn)。

順著這個思路往下推一步，過去20年國人因為買房帶來的“財富感”，房價漲，CPI卻溫和，中間的差額其實是M2帶來的紅利。

但給我們的感覺卻是“真實”的，自己的資產(chǎn)在增值，房價也在漲，所以愿意更多消費，愿意講消費升級，但今天，一切都變了。

正如電視劇《大明王朝1566》里的那句經(jīng)典臺詞所說的那樣：

三花聚頂本是幻，腳下騰云亦非真。大夢一場終須醒，無根無極本歸塵。

end.