2026年第二季度北京房地產市場回顧與展望

全球知名的房地產服務商第一太平戴維斯，于近日發布2026年第二季度北京房地產市場研究成果，全面回顧北京寫字樓、商業零售及大宗投資等不同細分市場在二季度的整體表現，對2026年上半年的北京房地產市場形勢進行階段性回顧總結，并就下一階段房地產市場走勢做出預判與展望。

第一太平戴維斯華北區董事總經理張晶予女士表示：“2026年上半年，北京房地產市場整體延續回暖反彈態勢，市場出現一定程度地邊際性修復，但不同細分板塊仍出現結構性分化趨勢。之前幾年企業及機構投資者所積壓的需求正在逐步釋放，疊加房地產政策的利好以及C-REITs對于商業不動產的破冰擴容，多項積極因素有望推動房地產市場進一步實現價值修復。”

2026年第二季度，北京甲級寫字樓市場延續了開年階段的良好表現，市場活躍度持續提升。供給端方面，位于通州運河商務區的中建中心于本季度正式交付，帶動全市甲級寫字樓存量升至1,502.3萬平方米。當季度的需求端表現則十分亮眼，辦公租賃活躍度呈穩步提升態勢，多個商務區完成了不同體量的租賃成交落地，受此利好帶動下，本季度甲級寫字樓市場錄得約10.4萬平方米凈吸納量，環比、同比分別增長72.6%及26.3%，而2026年上半年累計凈吸納量達16.4萬平方米，較去年同期提升22%。

受益于穩定的吸納情況，二季度全市甲級寫字樓市場空置率持續回落，環比下降0.4個百分點至17.7%。租金方面，為了進一步加速去化空置面積，寫字樓業主方繼續采用較大力度的租金優惠策略、借助“以價換量”模式吸引優質租戶，使得市場整體租金水平持續下調。至二季度末，北京甲級寫字樓平均租金環比下降3.5%至205元/月/平方米。

經歷了連續兩年相對克制的供給強度后，2026年下半年北京寫字樓市場將迎來供應“大潮”，CBD中服地塊多個樓宇及望京區域的太古坊寫字樓等項目于未來6個月陸續入市，預計將為市場帶來約70萬平方米新增供應，供給端集中釋放將給市場帶來驟增的去化壓力，空置率短期內或將有明顯上升，市場競爭的激烈程度也將進一步加劇。

從企業租賃需求角度來看，大量高品質辦公空間的集中釋放，將進一步豐富市場產品供給，為企業租戶提供更多新租及搬遷選擇。目前部分新項目已提前啟動預租工作并取得了一定成果，為正式交付后的招商奠定了基礎。從業主方角度出發，隨著新增供應集中釋放，寫字樓市場及各項目業主方將面臨不斷升級的去化壓力，市場競爭的激烈程度也將進一步加劇。目前企業辦公租賃正在尋求“空間升級”與“降本增效”雙重需求，業主方可通過差異化產品定位、精細化招商運營管理、以及更具吸引力的租金優惠與租賃策略來錨定優質租戶，以更高的經營效率來增強核心競爭力，凝聚成穿越周期的力量。

2026年上半年，北京商業零售市場借助煥新改造、品牌調改與消費體驗升級，由商品消費向更具吸引力的體驗型消費轉型升級，更加注重項目所帶來的消費體驗、情緒價值及場景互動，通過多元消費場景為零售市場注入新的活力。

二季度，北京商業零售市場迎來兩個新零售項目入市，均位于大興區，共為市場帶來約9.7萬平方米新增零售面積。受新供應入市以及部分存量商業項目調改升級的影響，全市零售市場的空置率出現小幅波動，環比微升0.4個百分點至7.5%，其中核心商圈購物中心運營表現持續改善，平均空置率環比下降0.9個百分點；次核心及郊區商圈則受到新增供應及項目調改的影響，空置率均環比上升0.7個百分點。租金方面，市場整體租金水平延續溫和調整態勢，優質購物中心首層平均租金調整至738.8元/月/平方米，環比下降0.8%。其中核心商圈購物中心首層平均租金環比微降0.1%，次核心商圈購物中心首層平均租金環比微降0.4%。

展望2026年下半年，北京商業零售市場將持續推進城市更新進程，更多的存量商業項目進入升級改造階段；另有部分項目則主動推進品牌調整、空間優化及業態升級，不斷改善購物環境和消費體驗，持續提升項目競爭力并帶來更多客流支撐。供應端方面，下半年新增供應主要位于次核心及郊區商圈，進一步豐富完善不同區域的零售業態布局，為消費者提供更多元、更高品質的消費選擇。

北京大宗投資市場在2026年上半年呈現出穩中有升、趨于活躍的良好態勢，其中二季度大宗投資市場累計成交金額約為人民幣160.4億元，環比一季度上升約25%，較去年同期增長1.47倍。今年上半年，北京大宗投資市場累計成交金額達288.6億元，創下自2022年以來同期的新高，較去年上半年增長約63%，市場活躍度較前幾年有明顯提升，呈現出穩健復蘇態勢。

今年上半年，大宗投資市場重點成交聚焦于運營情況良好、現金流充沛的中高端零售資產，高品質、區位優越的甲級寫字樓，商務園區的自用型獨棟辦公樓，以及長租公寓、高標物流倉庫等利基資產的投資收購交易。

當前市場環境下，“資產換手”是機構投資者尋求優質項目的重大機遇：一方面，部分商辦存量資產急需出清以換取現金流；另一方面，投資機構對收購運營成熟、財務表現穩定的商業不動產仍青睞有加。而買賣雙方的價格博弈由之前的背離轉向趨于平衡、較以往更加接近達成一致，資產價值的錨定也有望逐步回歸理性。

展望2026年下半年，北京房地產市場仍處于“筑底-企穩-復蘇”的進程當中，而市場修復的程度將延續分化特征。隨著企業資產負債表的漸進式修復、疊加AI等新興風口行業的持續擴張，包括寫字樓、投資等在內的核心板塊有望保持較高的活躍度，而成交的持續性改善將進一步帶動資產價值的回歸與企穩。房地產作為國民經濟的重要支柱，其穩定性對宏觀經濟運行仍起到關鍵作用。穩定房地產市場仍是下半年宏觀政策的重要發力方向，預計下半年將繼續實施更加積極寬松的刺激性政策，這也將為房地產市場修復創造更加有利的宏觀環境。