李嘉誠(chéng)曹德旺觀點(diǎn)：2026年買房與否，5年后見(jiàn)分曉

李嘉誠(chéng)又在拼命賣房子，曹德旺早年間勸人別把身家全押在鋼筋水泥上的話被翻出來(lái)反復(fù)琢磨。一個(gè)瘋狂套現(xiàn)超3500億，一個(gè)盯著人口數(shù)據(jù)說(shuō)人少了房子自然多余。更讓人后背發(fā)涼的是，2025年出生人口792萬(wàn)創(chuàng)建國(guó)以來(lái)新低，人口連續(xù)四年凈減少，老齡化已經(jīng)占到23%。

可這年頭不是沒(méi)房子住，是房子多得快要砸手里了。今兒咱就聊聊為啥過(guò)去二十年閉著眼睛買房都賺的神話，現(xiàn)在發(fā)動(dòng)機(jī)已經(jīng)熄火了，往后五年回頭看，誰(shuí)會(huì)拍大腿慶幸誰(shuí)會(huì)捶胸后悔。

曹德旺看問(wèn)題習(xí)慣盯最硬的數(shù)字不玩虛的，他多年念叨的道理其實(shí)很樸素，房子終究給人住的人少了自然多余。擱前些年多少人當(dāng)杞人憂天，可數(shù)字一擺出來(lái)誰(shuí)后背都發(fā)涼。

2025年全年出生人口792萬(wàn)比2024年減少162萬(wàn)，人口自然增長(zhǎng)率負(fù)2.41‰，全國(guó)人口比2024年底減少339萬(wàn)已經(jīng)是連續(xù)第四年凈減少。

老齡化同步提速60歲以上占比已達(dá)23%。新出生娃越來(lái)越少老一輩手里的房子越攢越多，以后不少年輕人光是繼承長(zhǎng)輩房產(chǎn)手里可能就有三四套。供和求一旦掉個(gè)兒，房?jī)r(jià)只漲不跌的老話也就沒(méi)了底氣。

李嘉誠(chéng)嗅覺(jué)一向靈，近5年甩賣資產(chǎn)套現(xiàn)超3500億，手里的現(xiàn)金和可變現(xiàn)投資合共1513億港元。去年夏天把大灣區(qū)房源擺上貨架最低40萬(wàn)港元就能上車，明眼人一看就懂在優(yōu)化核心業(yè)務(wù)把非核心資產(chǎn)慢慢剝離。

他兒子把邏輯講得直白，憑過(guò)往經(jīng)驗(yàn)錢(qián)到手里不會(huì)閑置，會(huì)繼續(xù)專注投資尊重契約精神具備完善法律制度保障投資安全有長(zhǎng)期穩(wěn)定現(xiàn)金流的項(xiàng)目。說(shuō)白了資產(chǎn)不能變現(xiàn)不能生錢(qián)握手里就是一堆磚頭。

過(guò)去二十年閉著眼睛買都賺的玩法發(fā)動(dòng)機(jī)已經(jīng)熄火了，這臺(tái)機(jī)器靠的是人口往上漲和城里人越來(lái)越多。如今人口連續(xù)四年減少，城鎮(zhèn)化率67.89%離發(fā)達(dá)國(guó)家水平不遠(yuǎn)，能進(jìn)城的人大半都進(jìn)來(lái)了。

2025年新建商品房銷售面積下降8.7%，銷售額下降12.6%，商品房待售面積76632萬(wàn)平方米增長(zhǎng)1.6%，七億多平方米壓在頭頂，光靠喊口號(hào)就想讓房?jī)r(jià)全面回暖基本沒(méi)戲。

不過(guò)也別太喪氣，2026年1到5月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降16.2%，但1到4月銷售面積降幅收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)，銷售額降幅收窄2.1個(gè)百分點(diǎn)，跌還在跌但腳步放緩。

政策端也在托底，首套首付降到15%房貸利率一路走低，擱十年前這樣的條件想都不敢想?？晒志凸衷陂T(mén)檻降了一茬又一茬，大伙兒卻把錢(qián)包捂得更緊。這背后是心理預(yù)期的一百八十度大轉(zhuǎn)彎，不再相信買房穩(wěn)賺的老故事，這才是樓市最難啃的骨頭。

房子這詞往后真得掰成兩半讀，核心城市和普通縣城已經(jīng)是兩個(gè)世界。核心城市在優(yōu)質(zhì)改善項(xiàng)目帶動(dòng)下成交有所回升，但修復(fù)高度依賴產(chǎn)品力加區(qū)位稀缺性，市場(chǎng)分化格局進(jìn)一步加深。

二手房積壓需求持續(xù)釋放疊加政策優(yōu)化，個(gè)別核心城市已出現(xiàn)階段性企穩(wěn)跡象。反觀廣大三四線產(chǎn)業(yè)空心年輕人外流庫(kù)存高企，每一刀都扎在房?jī)r(jià)動(dòng)脈上，想跟著核心城市一起回暖短期內(nèi)難。

至于買房不如租房，如今也從酸葡萄變成不少年輕人真心話。寧愿把錢(qián)花在看世界學(xué)本事吃頓好的上頭，也不愿為一個(gè)水泥盒子把后半輩子拴死在房貸合同里。

持有多套房的隱性成本也在往上走，物業(yè)維修機(jī)會(huì)成本樣樣是錢(qián)，房子空著也在悄悄失血。李嘉誠(chéng)拼命賣曹德旺勸人別貪多，看中的正是這一點(diǎn)。

往后能睡得踏實(shí)的從來(lái)不是賬面上那幾套房，而是清醒的頭腦和穩(wěn)穩(wěn)的日子。那些真有自住需求趁著低利率在核心地段解決了住的問(wèn)題又沒(méi)把杠桿加到爆表的人，多半會(huì)覺(jué)得當(dāng)初這步走得穩(wěn)當(dāng)。

那些在人口凈流出的三四線城市囤了好幾套還盼著發(fā)財(cái)?shù)娜耍兆涌峙虏缓眠^(guò)。至于這會(huì)兒還惦記著借錢(qián)去偏遠(yuǎn)地段抄底的，五年后大概率會(huì)發(fā)現(xiàn)抄到的不是底而是望不見(jiàn)底的坑。

你覺(jué)得現(xiàn)在買房是抄底還是接盤(pán)？評(píng)論區(qū)聊聊。